Жилищное строительство сохраняет высокий темп, но структура рынка меняется. Согласно данным аналитического центра «ДОМ.РФ», строительство жилья в России растет за счет локальных застройщиков. Еще одна тенденция, на которую обращают внимание эксперты, — рост индивидуального жилищного строительства. По подсчетам экспертов «Метриум», за два года число и объем выданных кредитов под ИЖС и покупку домов в России выросли в три раза.
Согласно обзору «ДОМ.РФ», в прошлом году впервые за последнее время изменилась региональная структура жилищного строительства в России. Концентрация на топ-10 регионах по объему строящегося жилья снизилась. Более быстрые темпы прироста демонстрировали регионы за пределами лидирующей десятки.
По данным исследования, запуски в регионах вне топ-10 за год выросли на 38%, а в пределах лидирующей десятки регионов — всего на 9%. При этом ситуация с балансом спроса и предложения в крупнейших субъектах неоднородна — в пяти из топ-10 регионов, в том числе в Москве, Тюменской, Свердловской, Ростовской областях, формируются риски дефицита предложения, то есть жилья в высокой степени готовности начинает не хватать. В Ленинградской области и Краснодарском крае, напротив, назревает избыток предложения. В Московской области, Санкт-Петербурге и Новосибирской области рыночная ситуация близка к балансу.
Схожая картина наблюдается и среди десяти крупнейших застройщиков. Лидеры отрасли наращивают темпы строительства медленнее, чем группы компаний вне топ-10. «Мы видим, что доля строительного портфеля менее крупных застройщиков постепенно увеличивается. В прошлом году они нарастили запуски на 25% (до 40,6 млн кв. м), в то время как топ-10 — только на 6% (до 8,8 млн кв. м)», — отметил руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.
По его словам, это хорошая тенденция, которая говорит о наличии здоровой конкуренции на региональных рынках жилья. Вместе с тем эффективность продаж у лидирующих девелоперов по-прежнему выше: соотношение распроданности и стройготовности у них составляет 96%, у прочих — 77%, отметил эксперт.
Напомним, что в течение прошлого года девелоперы наращивали строительную активность, стремясь создать «задел» по продажам до ожидаемого завершения «Льготной ипотеки» после 01.07.2024 — объем запусков новых проектов в России в 2023 г. стал самым большим за всю историю наблюдений и составил 49,4 млн кв. м (+21% к 2022 г. и +17% к предыдущему рекорду 2021 г.). Застройщики ввели в 2023 г. 39,3 млн кв. м многоквартирного жилья (на основании размещенных в ЕИСЖС разрешений на ввод) — на 6% больше, чем в 2022 г. Еще 12,5 млн кв. м введено в многоквартирных домах, которые возводятся без привлечения средств дольщиков.
В результате запуски новых проектов почти на четверть превысили ввод МКД в 2023 г. (в 2022 г. — на 10%). По оценке аналитиков, запасов строящегося жилья (количество лет, в течение которых объем строящегося жилья будет обеспечивать текущие объемы ввода даже при условии, что новых запусков не будет) достаточно для поддержания текущих вводов на горизонте до 2027 г.
По прогнозу «ДОМ.РФ», в 2024 г. активность застройщиков по запуску новых проектов замедлится из-за ожидаемого уменьшения спроса. Так, в январе 2024 г. объем выхода новых проектов составил 2,3 млн кв. м (–27% к январю 2023 г.) после рекордных запусков в конце прошлого года (6,5 млн кв. м в декабре 2023 г.).
В целом жилищное строительство в текущем году пока сохраняет заданный темп. «Мы в начале января собирали прогнозный график ввода жилья на I квартал 2024 г., за два месяца текущего года ввод составил 20,6 млн кв. м — это +1,7% к аналогичному периоду прошлого года. Важно не допускать сильной диспропорции многоквартирного и индивидуального строительства, мы видим большой задел по проектным декларациям», — заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на селекторном совещании с представителями субъектов по вопросам жилищного строительства.
Он сообщил, что с привлечением средств граждан на сегодняшний день в стройке находится 107 млн кв. м, что на 9% выше, чем в начале марта 2023 г. «Это нам дает понимание того, что и в этом году удастся достичь высоких результатов», — сказал заместитель главы Минстроя.
По данным строительного ведомства, на начало марта действовало 14 905 разрешений на строительство, по которым планируется построить 155,7 млн кв. м жилья. За январь — февраль 2024 г. выдано 660 разрешений на строительство 5,8 млн кв. м жилья. Градостроительный потенциал с учетом действующих разрешений на строительство на 1 марта 2024 г. составляет 442,2 млн кв. м, что на 18,6% больше аналогичного периода прошлого года.
Индивидуальные застройщики теснят девелоперов
Ряд экспертов полагают, что в России начинается бум индивидуального жилищного строительства. За два года число и объем выданных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и покупку домов в России выросли в три раза, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЕИСЖС. При этом в 2023 г. россияне построили рекордный объем индивидуального жилья — почти 59 млн кв. м, или 53% от общей площади введенного в эксплуатацию жилья.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в 2023 г. банки выдали россиянам 1,3 трлн руб. на индивидуальное жилищное строительство и покупку загородных домов. Кредиты получили почти 310 тыс. человек. Для сравнения: в 2021 г. банки выдали почти 408 млрд руб. в виде 147 тыс. кредитов для целей ИЖС. Таким образом, за два года кредитование индивидуального домостроения или покупки коттеджей выросло в три раза.
Спрос на ИЖС стимулировали государственные программы с субсидированными ставками. Возможность взять ипотечный кредит на частный дом реализована во всех льготных ипотечных программах: «Льготная ипотека» (с 1 июня 2022 г. расширена на строительство домов собственными силами, без подрядчиков), «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека».
При этом, отмечают аналитики «Метриум», еще пять лет назад ипотечного кредитования ИЖС практически не было. По данным Аналитического центра при Правительстве РФ, в 2019 г. и раньше число выданных кредитов под ИЖС оценивалось в 15 тыс. ипотек в год, или 1% от общего объема выдачи ипотеки.
В 2023 г., по данным ЕИСЖС, на строительство домов потрачено 119 тыс. из почти 310 тыс. выданных кредитов, а на покупку готовых — 191 тыс. В общем числе выданных ипотечных жилищных кредитов доля займов под ИЖС выросла до 15% против 8% в 2021 г. Объем кредитов на строительство составил 537 млрд руб., а на приобретение — 709 млрд руб. Ипотека на ИЖС в общем объеме ипотечного кредитования в 2023 г. составила 16% против 7% в 2021 г.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в среднем индивидуальные строители в 2023 г. занимали у банков 4,5 млн руб., а на покупку домов — 3,7 млн руб., тогда как в 2021 г. строители получали в среднем 3,1 млн руб., а покупатели — 2,8 млн руб. Таким образом, средний размер кредита на строительство индивидуального дома вырос всего за два года на 44%, а на покупку — на 32%.
В январе 2024 г., по данным ЕИСЖС, российские банки выдали 14,2 тыс. кредитов на ИЖС, что на 28% больше, чем в январе 2023 г. Причем на строительство индивидуальных домов количество ипотечных кредитов увеличилось более чем в два раза, тогда как на покупку — сократилось на 15%.
Растущий интерес россиян к ИЖС отражается в статистике ввода жилья. По данным Росстата, в 2023 г. в России построили 110 млн кв. м жилой площади. Из них на долю ИЖС пришлось 58,7 млн кв. м, или 53% от общего объема ввода. Иными словами, индивидуальные застройщики построили больше жилья, чем профессиональные девелоперы. Для сравнения: в 2018 г. ввод ИЖС составил 32 млн кв. м (43% от общего объема ввода в тот год). Таким образом, за пять лет показатель ввода ИЖС увеличился на 83%.
«Индивидуальное жилищное строительство может составить конкуренцию долевому строительству как привлекательная альтернатива, — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании „Метриум“. — Власти планируют в середине 2024 г. ввести единую программу субсидирования на строительство и покупку индивидуальных домов». По словам эксперта, с учетом роста цен на новостройки и высоких ставок по кредитам на квартиры собственный дом может стать более выгодным решением.
Но многое будет зависеть от ситуации на рынке земельных участков рядом с городами (спрос и цены на них вырастут), а также от решения инфраструктурной проблемы — коммуникации, социальные и коммерческие объекты, дороги там, где начнется массовое индивидуальное жилищное строительство. «Нельзя исключать, что крупные девелоперы начнут выходить на рынок ИЖС в качестве подрядчиков строительства хорошо обеспеченных инфраструктурой поселков», — отметил Р. Сырцов.
Жилищный рынок обеспечен спросом на пять лет вперед
Анализ жилищных потребностей граждан показывает, что рынок недвижимости в ближайшие пять лет будет обеспечен достаточным объемом спроса. В планах граждан — покупка как квартир, так и частных домов. По данным социологического опроса «ДОМ.РФ» совместно с ВЦИОМ, решить «квартирный вопрос» в ближайшее время планирует каждая четвертая российская семья.
Более четверти российских семей (15,6 млн) планируют улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет. Около 12,2 млн домохозяйств, половина из которых — семьи с детьми, располагают для этого достаточными доходами и хотят воспользоваться рыночными механизмами: 6,8 млн планируют приобрести квартиру (на этапе строительства — 3,5 млн), 5 млн семей — частный дом (в том числе построить — 2,5 млн), еще 0,4 млн рассматривают долгосрочную аренду.
С момента начала реформы проектного финансирования жилищные условия улучшили свыше 22,5 млн семей, это в среднем более 3,5 млн домохозяйств ежегодно. «Иными словами, на жилищный рынок выходят 3—5% семей в год. По результатам последних опросов мы понимаем, что строительный рынок может ожидать сопоставимые объемы спроса и в ближайшие пять лет», — М. Гольдберг.
Он также обратил внимание на то, что 13,6 млн семей (в том числе 4,9 млн — с детьми) хотят улучшить жилищные условия, но не имеют для этого финансовых возможностей. А значит, при наличии адресных мер государственной поддержки, совокупный спрос может увеличиться за счет отдельных категорий граждан, в первую очередь — семей с детьми.
К сведению
В феврале доля льготной ипотеки составила 38%
По данным «Сбера» о выданных ипотечных кредитах, которые приводит Аналитический центр «Домклик», в феврале доля льготной ипотеки в общем количестве сделок по России составила 38%. Из-за существенных ограничений в условиях льготных программ этот показатель вернулся к значениям первого полугодия 2023 г. до повышения ипотечных ставок по базовым программам.
В феврале наиболее востребованными программами стали «Господдержка» (17,7%), «Семейная ипотека» (16,5%), «Дальневосточная и арктическая ипотека» (2,9%).
На долю остальных льготных программ пришлось менее 1%. Аналитики добавляют, что текущий уровень спроса на программы «Господдержка» и «Семейная ипотека» также близок к равновесным значениям весны — начала лета 2023 г.
Эксперты установили, что наиболее высокая доля льготной ипотеки отмечается в тех субъектах, где есть региональные программы. Так, в Республике Тыва, где с сентября действует региональная программа «Господдержка», льготная ипотека составила 90% всех выдач. Высокая востребованность госпрограмм также характерна для субъектов с «Дальневосточной и арктической ипотекой». Соответственно, в Республике Саха (Якутия) на льготную ипотеку в феврале пришелся 71% от общего количества выдач, на Сахалинскую область — 65%, Архангельскую область — 61%, Республику Бурятия — 58%, Приморский край — 57%, Магаданскую область — 54%. Среднероссийский показатель при этом составляет 38%.