Право на выкуп арендуемого муниципального или государственного имущества в собственность теперь зависит от того, включено оно в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП, или нет

Закон № 76-ФЗ устанавливает, что если в соглашении о ГЧП, МЧП, объектом которых являются объекты информационных технологий или объекты информационных технологий и технические средства обеспечения функционирования объектов информационных технологий, установлено обязательство публичного партнера по возмещению при досрочном прекращении соглашения частному партнеру дополнительных расходов или недополученных доходов по соглашению или по осуществлению иных выплат в связи с прекращением, то соглашение должно содержать порядок и сроки возмещения таких расходов, доходов или осуществ­ления таких выплат (Закон № 224-ФЗ).

Также Закон № 76-ФЗ вносит изменения в п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ. После внесения вышеуказанного изменения для реализации субъектом МСП своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность минимальный срок нахождения во временном владении и пользовании будет различаться в зависимости от того, включено ли арендуемое имущество в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП или нет (п. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации). Если имущество включено в перечень, то минимальный срок будет составлять два года, если имущество не включено в перечень — то один год (п. 1 ст. 3, ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

В пояснительной записке к законопроекту № 482655-8 такое различие объясняется тем, что сохранение минимального двухлетнего срока аренды для объектов недвижимого имущества, включенных в перечень, позволит сохранить доходы бюджетов от его аренды. Кроме того, из пояснительной записки также следует, что сокращение минимального срока позволит, например, решить такие задачи, как повышение доходов бюджетов и сокращение расходов МСП на уплату арендной платы.

Таким образом, если субъект МСП арендует имущество, не включенное в соответствующий перечень, и имеет намерения реализовать свое преимущественное право на приобретение такого имущества, то указанные изменения действительно сократят расходы такого субъекта МСП на дополнительный год аренды и позволят раньше реализовать преимущественное право.

С другой стороны, большинство объектов недвижимости, арендуемых субъектами МСП, все-таки включены в соответствующие перечни, а по ним срок для реализации преимущественного права не изменился и по-прежнему составляет два года.

Также на практике нередко встречаются случаи, когда субъекты МСП не заинтересованы в приобретении арендуемых объектов недвижимости в собственность, даже с условием о рассрочке. Таким субъектам МСП выгоднее арендовать объект недвижимости у государства, в таком случае расходы на аренду являются небольшими, а условия аренды и поведение арендодателя — достаточно предсказуемым. Приобретение в собственность арендуемой недвижимости для таких субъектов МСП, наоборот, представляется менее выгодным, поскольку отвлекает существенную сумму средств из оборота или вовсе создает необходимость получения кредитов.

Законодатель продолжает тренд на расширение сферы применения Закона № 159-ФЗ¹ и облегчение для предпринимателей возможности воспользоваться правом на преимущественное приобретение арендуемого имущества. Так, в 2009 г. минимальный обязательный срок нахождения недвижимого имущества в аренде, дающий право на выкуп, был снижен с трех лет до двух. В 2018 г. было отменено ограничение действия закона по времени — Закон № 159-ФЗ стал действовать бессрочно; кроме того, малый и средний бизнес получили право на льготных условиях приобрести не только муниципальное имущество или имущество субъектов РФ, но и федеральное имущество.

Для бизнеса важна и новая поправка в Закон № 159-ФЗ, связанная с уменьшением (с двух лет до одного года) минимального обязательного срока нахождения недвижимого имущества в аренде у субъектов МСП и дающего право на выкуп государственного и муниципального имущества.

В итоге сейчас Закон № 159-ФЗ является одной из немногих реально работающих мер поддержки субъектов МСП. Поэтому внесенные изменения можно только приветствовать.

Изменения, которые внесены в Закон № 178-ФЗ², корректируют правила такого способа приватизации публичного имущества, как «продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены». Несмотря на то, что этот способ приватизации предусмотрен Законом, реально он практически не применялся из-за высокой коррупциогенности и связанных с этим уголовно-правовых рисков. Поэтому законодатель ввел «продажу государственного или муниципального имущества по минимально допустимой цене». Соответственно, установлены и правила определения такой минимальной цены.

Предполагается, что установление правил «продажи государственного или муниципального имущества по минимально допустимой цене» разблокирует применение такого способа приватизации публичного имущества — прежде всего муниципального. Это позволит муниципалитетам пополнить муниципальный бюджет за счет реализации излишнего, не используемого ими имущества.

---

1 Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

2 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

По нашему мнению, вносимые в законодательство поправки обеспечат гарантированную доходность публичной стороны от приватизации имущества. Так, процедура, взамен которой вводится новый способ приватизации, не предполагала установление минимальной стоимости. Имущество отчуждалось по наибольшей из предложенных цен, что потенциально создавало возможность для приватизации имущества по цене существенно ниже рыночной. В связи с этим вводимые изменения будут способствовать защите от недобросовестных покупателей.

Вместе с тем отметим, что и ранее публичная сторона нередко отказывалась от наиболее невыгодных предложений, и суды вставали на ее сторону (см., например, Определение ВАС РФ от 26.06.2014 по делу № А57-7322/2013).

В Закон № 76-ФЗ также включены положения, касающиеся регулирования расторжения соглашений о ГЧП, объектом которых являются объекты информационных технологий или технические средства обеспечения их функционирования. Определено, что в случае, если в таких соглашениях предусмотрено обязательство публичного партнера выплатить частному партнеру возмещение расходов, недополученных доходов или совершить иные выплаты, такое соглашение должно содержать порядок и сроки таких выплат. При этом данная норма распространяется на соглашения, заключенные с 29.06.2018, и те из них, которые ей не соответствуют, подлежат корректировке в течение шести месяцев с даты вступления в силу поправок.

Таким образом, в настоящий момент происходит «тонкая настройка» механизма соглашения о ГЧП, которая направлена на восполнение пробелов, выявленных на практике. Так, предшествующая редакция Закона № 224-ФЗ¹, в который внесены изменения, в качестве общей нормы предусматривает обязанность включения в соглашение о ГЧП условий о порядке и сроках выплат только в отношении возмещения расходов сторон (п. 8 ч. 12 указанного закона), но не в отношении иных выплат при досрочном прекращении соглашения.

---

1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законом вводится новый способ приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности: приобретение недвижимости по минимально допустимой цене. Этот способ вводится взамен ранее существовавшего способа приватизации путем продажи без объявления цены.

Продажа государственного и муниципального недвижимого имущества по минимально допустимой цене может быть реализована в случае, если продажа такого недвижимого имущества, проводимая посредством публичного предложения, не состоялась. В указанном случае минимально допустимая цена для приобретения недвижимого имущества устанавливается в размере 5% от цены первоначального предложения, а в случае, если цена первоначального предложения, указанная в информационном сообщении о продаже недвижимого имущества посредством публичного предложения, составляет более 20 млн руб., то минимально допустимая цена для приобретения такого недвижимого имущества устанавливается в размере 10% от цены первоначального предложения.

Законом установлено, что продажа недвижимого имущества по минимально допустимой цене является открытой по составу участников.

Для участия в продаже недвижимого имущества по минимально допустимой цене потенциальный покупатель вносит задаток в размере 1% цены первоначального предложения, указанной в информационном сообщении о продаже такого государственного или муниципального имущества.

При этом одно лицо имеет право подать только одну заявку, а также одно или несколько предложений о цене государственного или муниципального недвижимого имущества. В случае поступления от одного лица нескольких предложений о цене государственного или муниципального имущества, при подведении итогов продажи недвижимости по минимально допустимой цене учитывается предложение, которое подано последним по времени. При продаже государственного или муниципального недвижимого имущества по минимально допустимой цене предельный размер повышения цены продаваемого имущества не установлен.

В случае, когда покупатель государственного или муниципального имущества, признанный единственным участником продажи недвижимости по минимально допустимой цене, уклоняется или отказывается от заключения договора купли-продажи такого недвижимого имущества, ранее внесенный им задаток не возвращается.

Кроме того, такой покупатель обязуется уплатить продавцу штраф в размере минимальной цены государственного или муниципального имущества (5—10% в зависимости от начальной продажной стоимости недвижимого имущества) за вычетом суммы ранее внесенного и удержанного задатка.

Государство продолжает поддержку малого и среднего бизнеса, и Закон № 76-ФЗ стал очередным шагом в этом направлении. Этим законом минимальный срок аренды субъектом МСП недвижимости для ее преимущественного выкупа у государства (муниципалитета) сокращен с двух до одного года.

Соответствующая норма ст. 3 Закона № 159-ФЗ  в новой редакции звучит теперь следующим образом: «субъекты малого и среднего предпринимательства…при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком <…>». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое недвижимое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится во временном владении и пользовании или временном пользовании субъекта МСП непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Очевидно, что теперь малым и средним предприятиям будет проще выкупить публичную недвижимость в приоритетном порядке – не придется арендовать ее в течение двух лет и более (срок не самый большой, но все-таки достаточно продолжительный). Будем надеяться, что новое положение Закона будет востребованным и действительно поможет малому бизнесу.

В то же время необходимо помнить, что указанный выше срок имеет свои нюансы.

Так, в Определении ВС РФ от 29.12.2015  №307-ЭС15-10790 по делу №А56-40431/2014 разъясняется, что преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественники соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства.

Также не будем забывать про сохраняющее действие условие ст. 3 Закона № 159-ФЗ: у желающего выкупить недвижимость арендатора не должно быть долгов по арендной плате.

 Так, в одном из дел суд признал незаконным решение уполномоченного органа об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку предприниматель (МСП) непрерывно пользовался арендуемым помещением более двух лет (а теперь - одного года) и у него отсутствовала задолженность по арендной плате (Определение ВС РФ от 28.02.2017  № 305-ЭС16-19991 по делу № А41-7060/2016). С учетом последнего, отметил ВС РФ, предпринимателем были соблюдены все условия для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.