Росреестр ежеквартально проводит мониторинг осуществления государственной регистрации и кадастрового учета применительно к предприятиям как имущественным комплексам и объектам недвижимости, расположенным в пределах двух и более кадастровых округов. По результатам такого мониторинга регистрирующий орган публикует обзор наиболее распространенных ошибок.
Подобное внимание к указанным категориям объектов обусловлено сложностью и трудоемкостью проведения кадастрового учета в отношении предприятий и линейных объектов, расположенных в нескольких кадастровых округах. Вопросы кадастровой деятельности требуют специальных знаний, и, как мы увидим далее, успех осуществления кадастрового учета во многом зависит от качественной работы кадастровых инженеров, поэтому они являются основными адресатами рассматриваемого Обзора.
Стоит отметить, что ошибки, на которые обратил внимание Росреестр по результатам анализа решений о приостановлении за I квартал 2024 г., во многом повторяют уже обозначенные им в предыдущих обзорах. В частности, наиболее распространенным основанием для приостановления кадастрового учета является несоответствие формы или содержания технического плана установленным требованиям, которые утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082). Такие требования, в частности, включают в себя:
1) общие требования (например, раздел «Исходные данные» должен содержать сведения о проектной документации, разрешении на строительство, техническом паспорте).
На практике встречаются обращения за кадастровым учетом изменений линейного объекта в отсутствие разрешительных документов. Если же технический план был подготовлен в отношении объекта, для строительства которого не требуется получать разрешение на строительство в соответствии с региональным законодательством, то нужно учитывать, что это законодательство не распространяется на линейные объекты, расположенные в двух и более субъектах РФ. При этом перечень случаев, при которых на строительство линейных объектов не требуется разрешение на строительство, установлен постановлением Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816;
2) требования к оформлению текстовой части технического плана (например, в случае реконструкции части линейного объекта необходимо указывать все земельные участки, в границах которых располагается данный линейный объект, а не только его реконструируемая часть);
3) требования к графической части технического плана (в том числе требование, чтобы сведения графической и текстовой частей технического плана не противоречили друг другу).
В дополнение к предыдущему обзору (за IV квартал 2023 г.) Росреестр также напомнил, что для оформления графической части применяются специальные условные знаки: например, они будут разными для обозначения наземного и подземного контуров.
В числе основных причин и оснований приостановления государственной регистрации в Обзоре указаны:
1) непредоставление необходимых документов;
2) обращение ненадлежащего лица и
3) несоответствие формы и содержания представленного документа установленным требованиям.
К последнему основанию также будут относиться случаи подписания документа неуполномоченным лицом. Например, заверение разрешения на строительство, выданного в форме электронного документа и приложенного к техническому плану, электронной подписью кадастрового инженера, а не должностного лица уполномоченного органа, выдавшего указанное разрешение.
В отношении предприятия как имущественного комплекса Росреестр отметил, что договор купли-продажи такого объекта недвижимости, включаемый в состав пакета документов на регистрацию, не всегда соответствует законодательству. В качестве примера приводится указание неполных сведений о предприятии и отсутствие документов, описывающих состав предприятия. Более того, регистрирующий орган обращает внимание, что в данном случае к договору купли-продажи должны быть приложены документы, указанные в п. 2 ст. 561 ГК РФ: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех включаемых в состав предприятия долгов.
