Владельцы частных домов часто оказываются перед выбором, когда должны оценить состояние дома. Анна Исаева, коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по загородной недвижимости рассказывает, как это сделать правильно.
Для оценки состояния дома необходимо заказать услугу обследования здания у профессионалов – строительных экспертов. Они выполняют исследования визуальным и инструментальными методами, применяя сложные приборы: дефектоскопы, плотномеры, измерители прочности, тепловизионное оборудование, дальномеры, угломеры, лазерные нивелиры и многие другие. В особых случаях применяются методы разрушающего контроля.
Результатом проведения строительной экспертизы дома является отчет о его техническом состоянии, несущей способности конструктивных элементов, наличии дефектов и нарушений с объективной оценкой их критичности. Такое заключение дает возможность определить необходимость и принципиальную возможность проведения реконструкции, капитального ремонта, модернизации или надстройки здания со сметой предстоящих затрат.
Какие проблемы в доме не подлежат ремонту или будут стоить слишком дорого?
Основной неремонтопригодной частью дома является фундамент. Утрата фундаментом несущей способности, несоответствие типа фундамента конструкции дома или вовсе его отсутствие, а также нарушения в процессе монтажа фундамента (например, неправильно выполненная гидроизоляция) приводят к необратимой порче несущих и ограждающих конструкций дома: трещины на стенах и перекрытиях, нарушение их геометрии, намокание, гниение и поражение грибком поверхностей.
Что касается несущих и ограждающих конструкций дома, а также кровли, то они не подлежат ремонту или реконструкции только в том случае, если материал, из которого они изготовлены, разрушен (например, подвергся гниению, охрупчен или рассыпается) и уже не может выполнять свои функции.
Все остальные узлы и элементы дома подлежат ремонту или замене: окна и двери, кровельный материал, лестницы, наружная и внутренняя отделка, коммуникации и др.
Когда дешевле построить новый дом, а старый снести?
Целесообразно снести старый дом в следующих случаях.
-
Если новых хозяев полностью не устраивает строительный материал, архитектура и функционал помещений дома, общая площадь, а также его место расположения на участке.
-
Если старый дом является временным или сезонным строением без фундамента и соответствующего утепления.
-
Если дом возведен с нарушениями правил землепользования и застройки (ПЗЗ), без учета нормативных отступов от границ участка и не зарегистрирован прежними владельцами.
-
Если конструкции дома не выдержат повышения нагрузок предстоящей надстройки, а их усиление будет стоить слишком дорого.
-
Если дом построен из экологически небезопасных материалов, выделяющих в атмосферу вредные для здоровья человека вещества (например, бетон, наполнителем которого является шлак с доменных печей или теплоэлектростанций, гранитный радиоактивный щебень; асбест; древесина, обработанная креозотом и др.).
-
И наконец, если фундамент и несущие конструкции дома полностью пришли в негодность и не подлежат ремонту (о чем мы говорили выше).
Имеет ли значение материал, из которого построен дом?
Наименее долговечный материал – дерево, особенно, если оно регулярно не подвергалось соответствующей огнебиозащитной обработке.
Следующей характеристикой стройматериала, на которую важно обратить особое внимание при покупке готового дома, – экологичность. Важно отдавать предпочтение материалам, которые при особых условиях эксплуатации не выделяют в атмосферу вредные вещества.
Большое значение играет и теплоемкость материала, от которой напрямую зависит энергоэффективность дома. Бетон, кирпич, пеноблоки неавтоклавного отверждения требуют дополнительного утепления стен.