В процессе банкротства нередко возникает необходимость оспаривания сделок купли-продажи недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. В материале затронем некоторые представленные в судебной практике вопросы, возникающие при таком оспаривании в отношении применения экспертного заключения в качестве доказательства действительной стоимости имущества, допустимости расхождения цен оспариваемой сделки и установленной экспертным заключением, сопоставления рыночной стоимости недвижимости с его кадастровой стоимостью и пр.
Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании сделок недействительными на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве входит совокупность лишь двух условий:
-
заключение оспариваемой сделки в пределах периода подозрительности (один год) и
-
факт неравноценного встречного исполнения по сделке.
И если в отношении годичного периода споров в судебной практике не возникает, то вопрос об определении рыночного/нерыночного характера сделки зачастую является краеугольным при рассмотрении данной категории дел.
В начале апреля ВС РФ рассмотрел обособленный спор о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и о применении последствий недействительности этой сделки по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (Определение ВС РФ от 03.04.2024 № 301-ЭС22-10719 (7) по делу № А43-32982/2018).
Общество — продавец недвижимости было признано банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. В процедуре конкурсного производства управляющий оспорил договор купли-продажи, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.
Отправляя обособленный спор на новое рассмотрение, ВС РФ обратил внимание на следующее:
-
заключение эксперта не имело заранее установленной силы и подлежало оценке наряду с прочими доказательствами, представленными в материалы дела (ч. 4 и 5 ст. 71, ч. 3 ст. 86 АПК РФ). В частности, ВС РФ отдельно отмечено, что судами не проверены аналоги оцениваемого объекта, подобранные экспертом при применении сравнительного и доходного подходов, затратный подход в процессе оценки не применялся;
-
суды пришли к немотивированному выводу о том, что отчужденные до и в ходе банкротства помещения отличались, не указав, в чем выражались эти отличия, не выяснив, являлись ли данные отличия (при их наличии) более существенными, чем те, что имелись в аналогах, выбранных экспертом. Ответчик в рамках рассмотрения дела ссылался на недобросовестность действий конкурсного управляющего, который, с одной стороны, оспаривает заключенную в преддверии банкротства сделку по признаку неравноценности, с другой стороны, реализует подобный объект по той же цене.
В связи с этим хотелось бы затронуть лишь некоторые представленные в судебной практике вопросы, возникающие при оспаривании сделок купли-продажи недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
- Является ли заключение эксперта достаточным доказательством действительной стоимости имущества — объекта оценки для целей доказывания неравноценности встречного исполнения обязательств?
Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ). При этом суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований ч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).
цитируем документ
В ситуации, когда в дело представлены несколько заключений экспертных организаций с обоснованием различной стоимости спорного объекта, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия либо посредством предоставления предпочтения одному из заключений с указанием мотивов непринятия результатов другого ввиду наличия у него пороков, либо посредством проведения дополнительной или повторной экспертизы. Без оценки и анализа всех экспертных заключений, представленных в материалы дела, сравнения выбранных экспертами методов определения рыночной стоимости объектов недвижимости, вывод судов о недоказанности неравноценного встречного предоставления является преждевременным.
Определение ВС РФ от 28.12.2020 № 308-ЭС18-14832 (3, 4) по делу № А25-1087/2018
Из пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 (далее — Постановление № 63) следует, что в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Вышеуказанное означает, что неравноценность встречного предоставления должна быть установлена не только посредством сопоставления условий совершаемых на рынке аналогичных сделок, но и путем анализа хозяйственной деятельности самого должника, выявления «экстраординарности», нетипичности условий сделки в сравнении с иными сделками должника.
В частности, сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании п. 1 ст. 61.2 или ст. 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, либо размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период (п. 2 ст. 61.4 Закона о банкротстве).
Бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице (п. 14 Постановления № 63).
Таким образом, по смыслу как закона, так и судебной практики заключение эксперта не является панацеей в вопросе об определении соответствия сделки рыночным условиям. Вполне логичным представляется подход, согласно которому наряду с заключением эксперта (и мотивированным разъяснением принятия (непринятия) его в качестве доказательства) суд анализирует представленные сторонами и имеющиеся в материалах дела отчеты об оценке имущества, фактические обстоятельства совершения оспариваемой сделки, а также условия, на которых имущество было приобретено должником и впоследствии реализовано ответчиком (в случае последующей реализации имущества ответчиком).
Необходимость дополнительной проверки и анализа выводов заключения эксперта, установленная ВС РФ в рамках дела № А43-32982/2018, кажется справедливой еще и потому, что в качестве последствия признания недействительной сделки в рамках обособленного спора о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения с ответчика взыскана действительная стоимость имущества (а не применение последствия в виде возврата имущества в конкурсную массу — поскольку имущество уже было реализовано ответчиком к моменту оспаривания сделки с должником).
- Подлежит ли сравнению цена оспариваемой сделки в момент ее совершения с ценами сделок должника по реализации аналогичного имущества, но уже в процедуре банкротства?
Ответ на данный вопрос неочевиден, прежде всего ввиду особенностей продажи имущества в банкротстве. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3—19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных ст. 139 Закона о банкротстве (п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве).
Исходя из положений ст. 110, 139 Закона о банкротстве, процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения. При этом продажа имущества должника посредством публичного предложения является одним из видов открытых торгов на понижение цены, проведение которого регламентировано п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве.
Таким образом, несмотря на то, что в результате продажи имущества посредством проведения торгов в любом случае формируется итоговая рыночная стоимость имущества (путем механизмов спроса и предложения), особенности процедуры формирования такой цены (применительно к публичному предложению — последовательное снижение цены) и статус продавца, являющегося банкротом, не может не оказывать влияния на итоговую цену.
В связи с изложенным выводы судов применительно к данному вопросу при новом рассмотрении дела № А43-32982/2018 представляют особый интерес.
Далее рассмотрим вопросы, прямо не затрагиваемые в Определении ВС РФ от 03.04.2024 по делу № А43-32982/2018, между тем встречающиеся в судебной практике.
- Какая разница между фактической ценой оспариваемой сделки и ценой, признанной судом действительной стоимостью сделки (установленной экспертным заключением рыночной стоимостью), считается допустимой (допустимый процент расхождения цены), а какая — свидетельствует о неравноценности встречного предоставления?
Данный вопрос разрешается в судебной практике неоднозначно. Так, существует две позиции относительно критерия неравноценности:
1) Исходя из рассчитанной применительно к конкретному делу разницы между рыночной стоимостью и продажной ценой (10, 20%, в некоторых случаях — 30% (в том числе с оговорками о техническом состоянии имущества)), суды приходят к выводу о несущественности разницы цен и отсутствии достаточных оснований для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве (постановления Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2024 № Ф05-5976/2022 по делу № А40-247891/2020, от 26.06.2023 № Ф05-7739/2023 по делу № А40-55154/2021, от 10.04.2023 № Ф05-6673/2022 по делу № А41-22919/2020, от 07.03.2023 № Ф05-4364/2019 по делу № А40-248870/2018, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.05.2022 № Ф03-1360/2022 по делу № А73-9036/2019).
К слову, отмененными судебными актами по рассматриваемому обособленному спору в рамках дела № А43-32982/2018 отклонение цены в 40% признано неравноценным встречным исполнением.
2) Только кратное занижение стоимости имущества может свидетельствовать о значительно невыгодных для должника условиях (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2023 № Ф05-12490/2022 по делу № А41-85396/2019).
Вторая позиция представляется наиболее применимой при проверке сделки на наличие оснований, предусмотренных п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, когда в предмет доказывания входит причинение вреда кредиторам (многократное занижение цены сделки свидетельствует о ее заведомой невыгодности и о существенном причинении вреда кредиторам).
По нашему мнению, наиболее правильным является установление судом применительно к конкретному спору, с учетом всех фактических обстоятельств дела, порогового значения, при котором расхождение продажной цены с рыночной стоимостью сделки действительно может считаться отклонением, а не допустимой погрешностью.
- Допустимо ли при оценке условий сделки сопоставление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с его кадастровой стоимостью?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
При этом она определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности (приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»).
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости, независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.
Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки. В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Таким образом, кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия, прежде всего потому, что кадастровая стоимость:
-
не учитывает индивидуальные, качественные характеристики объекта (постановления Арбитражного суда Московского округа от 07.03.2023 № Ф05-4364/2019 по делу № А40-248870/2018, от 11.10.2021 № Ф05-6270/2020 по делу № А41-293/2018);
-
определяется для целей государственного учета и налогообложения (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2023 № Ф05-30037/2021 по делу № А41-85602/2020).
В то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, с учетом технического состояния каждого из объектов, конъюнктуры рынка (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2024 № Ф06-25/2024 по делу № А12-29406/2021).
Вместе с тем в судебной практике существует позиция, согласно которой судам следует принимать во внимание значительную разницу между ценой приобретения имущества и кадастровой стоимостью, выясняя причины такой существенной разницы. В обоснование указанного подхода суды ссылаются на то, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11, определения ВС РФ от 22.02.2018 № 306-ЭС17-17171 по делу № А12-44790/2015, от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 по делу № А41-19310/2014, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2023 № Ф05-12490/2022 по делу № А41-85396/2019).
Таким образом, при данном подходе суды также не отождествляют кадастровую и рыночную стоимость объектов недвижимости. Вместе с тем в ситуации, при которой разница двух показателей является значительной, полагают обоснованным для ответчика раскрыть, какие индивидуальные особенности объектов недвижимости, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене (постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.04.2024 № Ф05-9664/2023 по делу № А41-110541/2019).
- Всегда ли оспаривание сделки в банкротстве должника и применение последствий недействительности сделки имеет положительный экономический эффект для кредиторов и конкурсной массы должника?
В судебной практике данная проблема пока не получила широкого распространения, между тем случаи, при которых имеет место невыгодность для конкурсной массы признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу объекта недвижимости, нередки.
В силу специфики некоторых объектов недвижимости в отдельных случаях признание недействительным договора купли-продажи и применение последствий недействительности сделки могут иметь негативные экономические последствия для конкурсной массы должника (небольшая стоимость первоначально проданного по оспариваемой сделке объекта недвижимого имущества, но при этом необходимость погашения ответчику реституционного требования в виде дорогостоящих неотделимых улучшений, дополнительные расходы на содержание имущества, расходы на проведение торгов по реализации имущества, несение публично-правовых обязанностей, устранение последствий аварий и др.) (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 № 13АП-12255/2022, 13АП-12251/2022 по делу № А56-31284/2018/сд.1).
Полагаем, что в качестве механизма предотвращения таких ситуаций, при которых возврат имущества в конкурсную массу не будет способствовать ее увеличению, а, наоборот, может повлечь дополнительные необоснованные затраты как для должника, так и для кредиторов, предусмотрена ст. 61.7 Закона о банкротстве.
Согласно ст. 61.7 Закона о банкротстве арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки, или если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу.
***
Таким образом, хотелось бы обратить внимание на то, что целями оспаривания сделки в процедуре банкротства являются пополнение конкурсной массы, последующее погашение требований кредиторов, то есть ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. В связи с изложенным при оспаривании сделок, в том числе по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в каждом случае необходим подробный анализ специфики реализованного объекта недвижимого имущества, его индивидуальных качеств и характеристик, всех фактических обстоятельств продажи имущества и хозяйственной деятельности должника.