Застройщики сократят объемы ввода жилья в этом году

В начале 2024 г. большинство индикаторов деловой активности в отрасли строительства многоквартирного жилья указывают специалистам Банка России на сохранение положительной динамики. Рост индекса цен на жилье в I квартале 2024 г. замедлился. Объем выдачи ипотеки на первичном рынке остался высоким, на уровне прошлого года. Он поддерживается госпрограммами, в основном «Семейной ипотекой». Но прогноз экспертов регулятора — в заголовке.

В новом докладе о региональной экономике они констатируют, что в прошлом году почти все строящееся жилье (~90%) было приобретено в ипотеку, в основном по льготным программам, слабо чувствительным к изменению денежно-кредитной политики.

Спрос

Аналитики Банка России отмечают, что в 2023 г. спрос на первичном рынке жилья вырос до максимального уровня за последние годы. Продажи нового жилья в многоквартирных домах (МКД) в целом увеличились на 42%, до рекордных 773 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Согласно опросу ДОМ.РФ, в декабре 2023 г. примерно 3/4 девелоперских компаний выполнили годовой план по объемам строительства и продажам. В результате введенные в эксплуатацию объекты на конец 2023 г. оказались распроданы на ~80%. В I квартале 2024 г. спрос на новое жилье в МКД остался высоким, на уровне прошлого года.

Объем выдачи ипотеки в целом по итогам 2023 г. увеличился на ~60%, в том числе по госпрограммам — в два раза. С середины 2023 г. покупатели спешили приобрести недвижимость до ужесточения условий по выдаче ипотеки: роста рыночных ставок, первоначального взноса и уменьшения максимальной суммы кредита.

В I квартале 2024 г. объем выдачи ипотеки на первичном рынке остался высоким, на уровне прошлого года, несмотря на ужесточение условий по программам льготного кредитования и введение в начале года ведущими коммерческими банками комиссий для застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Высокие темпы роста к предыдущему году — в Крыму (в 2,6 раза) и Севастополе (в 2,2 раза), что эксперты регулятора связывают с благоприятным климатом, привлекательностью недвижимости на курортах и миграционным притоком в эти регионы. Росту строительства жилья в Тыве способствовала запущенная с сентября 2023 г. льготная ипотечная программа под 2%. Лидером роста на Дальнем Востоке стал Хабаровский край (почти на треть в годовом выражении) благодаря более активному спросу на «Дальневосточную ипотеку» и расширению строительства по механизму комплексного развития территорий (КРТ). В Московской и Ленинградской областях объемы выдачи ипотеки снижались. Основной фактор — уменьшение с конца декабря 2023 г. максимального размера кредита по льготной ипотеке под 8% с 12 млн до 6 млн руб.

«В апреле текущего года спрос на первичное жилье увеличился. Он поддерживается госпрограммами, в основном „Семейной ипотекой“. Ее доля в общем объеме выдачи ипотеки (с учетом вторичного жилья) выросла по сравнению с апрелем прошлого года с 24 до 37%», — указывают аналитики Банка России.

Предложение

Запуски новых проектов МКД продолжают расти. Эксперты регулятора отмечают, что во 2-м полугодии 2023 г. жилая площадь МКД в рамках новых проектов вышла на исторические максимумы. По итогам I квартала 2024 г. запуски увеличились более чем на 10% г/г. Максимальный прирост площадей по новым проектам МКД — на Дальнем Востоке, где действуют особые меры поддержки жилищного рынка. Снижение объема запусков наблюдалось в Сибири из-за вынужденной приостановки выдачи разрешений на строительство в отдельных районах Новосибирска с дефицитом социальных объектов, а также существенного миграционного оттока в ряде регионов.

Объем строящегося жилья в апреле текущего года вырос на 10% г/г, до 110,6 млн кв. м, и превысил уровень декабря 2019 г. При этом рост числа строящихся домов в начале 2024 г. во многом обеспечили регионы вне топ-10, констатируют аналитики Банка России.

Они сообщают, что в Рязанской области росту строительства способствовала выгодная региональная программа ипотеки для бюджетников по ставке на 2 п.п. ниже базовой ставки банка, в том числе по федеральным программам поддержки. Сумма выданных кредитов по ней с момента ее запуска в июле 2023 г. достигла 1,1 млрд руб.

В Челябинской области, помимо повышенного спроса, на рост жилищного строительства частично влияло активное сотрудничество с институтами развития. Благодаря их участию в регионе началась реализация ряда проектов КРТ на вовлеченных в оборот федеральных землях, а инвесторам через торги в формате аукционов «за долю» передана большая площадь земель под застройку. За счет выпуска инфраструктурных облигаций отдельных институтов развития строится необходимая дополнительная инфраструктура (инженерные сети, школы, детские сады, троллейбусная сеть).

К снижению объема строя­щегося жилья в Северо-Западном макрорегионе привело сокращение строительства в Санкт-Петербурге, в том числе из-за дефицита земельных участков в городе, а также снижения спроса на жилье.

В начале 2024 г. ввод многоквартирного жилья снизился в годовом выражении, но остался выше, чем в 2021 г. В I квартале снижение составило порядка четверти к аналогичному периоду предыдущего года, в апреле продолжилось темпом 13% г/г. Вместе с тем авторы анализа констатируют, что примерно трети регионов удалось нарастить ввод. Самый высокий результат показала Тюменская область. Регион активно развивается, а численность населения растет рекордными темпами.

По итогам 2023 г. ввод жилья в МКД в целом по стране возрос на 14% г/г, до рекордных за последние пять лет 51,8 млн кв. м. Рост наблюдался более чем в 60 регионах, наиболее сильный прирост в квадратных метрах жилой площади — в Республике Татарстан, Новосибирской области, Москве и Ленинградской области.

Благодаря высоким продажам в 2023 г. застройщики накопили запас прочности. Условия кредитования для них остаются более мягкими, чем в целом по рынку. Объем средств, уже полученных ими после раскрытия счетов эскроу, более чем на 70% выше уровня прошлого года, объем остатков на счетах эскроу — на ~41%. По данным ДОМ.РФ, уже при уровне строительной готовности 40% распродана треть строя­щегося жилья, что позволит даже при более низких продажах достроить текущие проекты. На конец марта 2024 г. средняя стоимость обязательств по проектному финансированию составляла 6,9%, тогда как стоимость привлечения новых корпоративных кредитов в этом месяце составляла 15,0%. Высокие цены на первичную недвижимость позволяют застройщикам завершить строительный цикл, оставив нераспроданными до трети квартир.

Рисками для текущего строительства МКД остаются рост цен на строительные материалы, а также дефицит кадров. По данным выборочного обследования деловой активности в строительстве, проводимого Росстатом, в I квартале 2024 г. в качестве основных факторов, сдерживающих деятельность строительных организаций, 45% предприятий указали высокую стоимость материалов, 31% — недостаток квалифицированной рабочей силы.

«Примечательно, что вариант ответа „высокий процент коммерческого кредита“ находится даже не в тройке лидирующих позиций. Согласно данным оперативного опроса предприятий, проводимого Банком России, в мае 2024 г. на значимость проблемы дефицита кадров указали почти две трети строительных компаний», — констатируют эксперты регулятора.

Цены

Также они указывают, что рост индекса цен на жилье в I квартале 2024 г. замедлился по сравнению с предшествовавшим кварталом. На первичном рынке по отношению к IV кварталу 2023 г. он составил 102,5 после 104,7% кварталом ранее, на вторичном — 101,1 после 103,1% соответственно. На протяжении большей части 2023 г. на первичном рынке наблюдалось повышенное ценовое давление, хоть и не такое сильное, как в 2020—2021 гг., когда была введена и действовала льготная ипотека с первоначальными параметрами, отмечают авторы анализа.

Рост цен сдерживается увеличением предложения первичного жилья (количества квартир в экспозиции). По данным «Домклик», в апреле текущего года количество активных объявлений на первичном рынке по России в целом выросло более чем на 10% в годовом выражении. Наибольший рост предложения первичного жилья произошел в Южном макрорегионе, где разрыв между ценами первичного и вторичного жилья минимален.

«В начале 2024 г. в отрасли сохраняется положительная динамика. На это указывает продолжение роста запусков новых проектов МКД. При этом запуски в начале года во многом поддерживали регионы вне топ-10. В 2024 г. возможно небольшое снижение ввода жилья — коррекция с рекордного уровня прошлого года. Рост стоимости стройматериалов, мощности по их производству, а также дефицит кадров являются главными ограничениями для строительной отрасли. Спрос на первичном рынке сократится после отмены льготной ипотеки под 8%», — обобщают сказанное аналитики Банка России.

Продажи многоквартирных домов (МКД)

Жилая площадь новых проектов МКД (накопленным итогом за год), млн кв. м

Источник: Банк России