Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ускорят

Законопроект разработан в соответствии с п. 3 Плана мероприятий («дорожной картой») по совершенствованию законодательства РФ, направленного на повышение эффективности использования земель в РФ, утвержденного распоряжением Правительства РФ от 23.08.2023 № 2270-р.

В целом законопроект продолжает курс на углуб­ление регламентации процедуры торгов, поддержанный недавно принятыми федеральными законами (например, от 07.10.2022 № 385-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ). Из значительных предлагаемых изменений отметим следующие.

Законопроект устанавливает трехмесячный срок от принятия решения о проведении аукциона до публикации извещения о его проведении. Отметим, что этот срок ранее не был регламентирован, соответственно, его установление станет ориентиром для государственных органов, обеспечит повышение уровня определенности процедуры торгов.

Как видно, новая редакция п. 22.1 ст. 39.11 ЗК РФ не регулирует порядок внесения в извещение о торгах изменений, касающихся существенных условий договора.

При этом из правоприменительной практики органов ФАС России видны многочисленные случаи внесения изменений в извещение в целях исправления ошибок, касающихся существенных деталей проведения торгов (напр., решение Омского УФАС России от 10.05.2023 № 055/10/18.1-554/2023, решение Забайкальского УФАС России от 26.08.2021 № 075/10/18.1-413/2021 и т.д.).

Положениями п. 90 и 101 Порядка <…>, утвержденного приказом ФАС России от 21.03.2023 № 147/23, урегулированы аспекты внесения изменений в извещение о проведении торгов, однако он не распространяется на электронный аукцион, проводимый в соответствии со ст. 39.11—39.13 ЗК РФ (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.08.2018 № Ф10-2866/2018 по делу № А48-6568/2017, постановление Вологодского УФАС России от 21.03.2024 по делу № 035/04/7.32.4-237/2024 (04-11/06-24). Внесение изменений в извещение также предусмотрено в сфере закупок п. 4 ст. 42 Закона № 44-ФЗ.

В связи с изложенным смеем предположить, что предлагаемая редакция п. 22.1 ст. 39.11 ЗК РФ имеет достаточно узконаправленный характер, при этом правила о внесении изменений в извещение в части существенных условий подлежат уточнению (в том числе о допустимом сроке внесения изменений, о возможном продлении срока подачи заявок в случае внесения изменений). Предлагаемая редакция п. 3.4 ст. 39.13 ЗК РФ, возможно, также не решает данную проблему: новая редакция ограничивается указанием на недопустимость изменения предмета электронного аукциона.

От вносимых изменений ожидается ускорение процесса вовлечения публичных земельных участков в хозяйственный оборот. Бесспорно, что законопроект усовершенствует процедуру проведения торгов, обеспечит повышение уровня прозрачности и четкости процедуры, что в итоге должно плодотворно повлиять на темпы приватизации публичных земельных участков.

С учетом наработанной с 2015 г. практики целью законопроекта является оптимизация аукционных процедур по продаже и передаче в аренду публичных земельных участков и сокращение сроков отдельных процедур. Остановимся на нескольких моментах.

Так, предлагается уменьшить до 14 дней сроки размещения извещений о проведении аукционов (сейчас это 30 дней). Срок, в принципе, сопоставим с минимальным сроком публикации извещений электронных аукционов по Закону № 44-ФЗ, но целесообразность столь короткого уведомления с точки зрения условий для реальной конкуренции на торгах, возможности участия в них всех желающих и выбора в итоге государством или муниципалитетом наилучшего покупателя/арендатора вызывает пока опасения. Возможно, срок стоило бы снижать поэтапно: все-таки экономические условия сегодня несколько отличаются от условий пятилетней давности, например.

Зато, пожалуй, бесспорным является предложение сократить до тех же 14 дней срок подписания направленных победителю аукциона, иному определенному ЗК РФ лицу, проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка. Вряд ли есть большие сложности уложиться в этот срок с его подписанием, если лицо заинтересовано в участке. Если, конечно, не случился форс-мажор.

Также органы власти субъектов РФ будут сами определять целесообразность публикации извещений об аукционах не только в ГИС Торги, но и дополнительно — в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка.

Кроме того, предлагается разрешить уполномоченным органам вносить — до даты окончания приема заявок на участие в аукционе — в извещение о проведении аукциона изменения в целях исправления технических ошибок, когда это не связано с изменением существенных условий договора. Последнее может быть полезно, но требует надлежащего контроля.

Важно, что реализация закона потребует определенных изменений в государственных ИТ, поэтому предлагается придать ему силу с 1 марта 2025 г. (кроме отдельных положений). Так, нужно будет доработать ГИС Торги, предусмотреть в ней размещение информации о внесении изменений в извещение о проведении аукциона, информации о количестве поступивших заявлений граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе.

В целом все изменения, отраженные в законопроекте, направлены на уменьшение сроков проведения процедуры торгов по земельному законодательству. Такое ускорение проведения процедур представляется целесообразным в нынешних условиях, поскольку предыдущие сроки устанавливались еще во времена проведения торгов в бумажном виде.

Электронная форма торгов нивелирует риски возникновения споров, cвязанных со сроком направления заявки и момента их получения организатором торгов, а также с обязанностью принятия им заявки, доставленной за рамками срока окончания подачи заявок, что делает нецелесообразным столь длительный период на подачу заявки и обусловило рассматриваемые изменения.

Сокращение срока на заключение договора по результатам торгов аналогичным образом направлено на обеспечение более оперативного проведения конкурентной процедуры и сделано в интересах будущих покупателей, в настоящее время обремененных вынужденным ожиданием окончания срока на подписание.

Равным образом сокращение сроков на подписание отвечает интересам государства, поскольку в случае если победитель уклоняется от такого подписания, то организатор торгов вправе обратиться к лицу, занявшему второе место. Предлагаемое уменьшение срока позволяет соблюсти срок на обжалование торгов/действий организатора — учитывается 10-дневный мораторий на заключение договора, отведенный ст. 18.1 Закона о защите конкуренции на защиту прав и интересов в административном порядке.

Значимым изменением представляется опция продления сроков проведения торгов вместо объявления новой процедуры в случае отсутствия заявок. Это существенно упрощает процесс проведения аукциона без лишних трудозатрат на корректировку документации, извещения (в части сроков проведения), обеспечения новых публикаций, что нередко было сопряжено с необходимостью принятия дополнительных актов организатором торгов.

Также важной для организаторов торгов является предлагаемая возможность внесения изменений в связи с допущенной технической ошибкой в извещении вплоть до окончания срока подачи заявок. В настоящий момент такая опция не предусмотрена, что приводит к ситуациям, когда организатор торгов не успевает внести изменения в извещение и вынужден продолжить проведение торгов, а единственным способом устранения ошибки является обжалование в антимонопольный орган, что может быть реализовано только участниками (потенциальными участниками торгов), но не организатором (см., например, решение Саратовского УФАС России от 12.12.2023 № 064/01/18.1-1578/2023).

С учетом изложенного предлагаемые изменения представляются целесообразными и направленными на устранение неактуальных правил торгов.

Законопроект разработан в соответствии с дорожной картой по совершенствованию законодательства, направленного на повышение эффективности использования земель, и предусматривает совершенствование процедуры предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности. В случае принятия закона изменения вступят в силу в марте 2025 г.

Законопроект предлагает следующие изменения в отношении сокращения сроков при проведении аукционов:

• установлен срок для размещения извещения об аукционе — три месяца со дня принятия решения о проведении аукциона;

• сокращен срок для размещения извещения на официальном сайте уполномоченного органа до 14 дней до дня проведения аукциона;

• сокращен срок для окончания приема документов аукциона до трех рабочих дней до дня проведения;

• сокращен срок оформления протокола аукциона — не более одного рабочего дня со дня проведения аукциона.

Законопроект предусматривает сокращенные сроки не только для организаторов, но и для участников аукционов. Если победитель торгов в течение 14 дней (ранее срок составлял 30 дней) не подписал и не представил договор организатору, организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона, предложить договор другому участнику, распорядиться участком иным образом, а также направить в ФАС сведения о включении в реестр недобросовестных поставщиков.

При определении сроков отдельных процедур также следует учитывать положения постановления Правительства РФ от 09.04.2022 № 629, которое предусматривает временное сокращение сроков при предоставлении участков из государственной и муниципальной собственности. Например, проверка оснований для предоставления участка по инициативе заинтересованных лиц (п. 3 ч. 4 ст. 39.11) осуществляется в срок не более 14 дней. На данный ­момент постановление действует до конца 2024 г. Нельзя исключить продления условий постановления или закрепления сокращенных сроков в ЗК РФ в будущем.

Полагаем, что принятие законопроекта ускорит предоставление земельных участков из государственной и муниципальной собственности, что, в свою очередь, может положительно сказаться на сокращении инвестиционно-строительного. Возможность публиковать извещения о проведении аукциона в электронном формате позволит существенно сократить затраты на проведение аукциона.

Основные изменения связаны с процедурными моментами при подготовке, организации и проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заключаются в следующем.

В отношении решения о проведении аукциона, принятого уполномоченным органом, предлагается уставить, что данное решение должно предусматривать размещение извещения о проведении аукциона в срок не позднее трех месяцев со дня принятия решения (подп. 5 п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ). Указанные изменения важны с практической точки зрения, поскольку вносят правовую определенность в вопрос о том, через какой срок после принятия решения о проведении аукциона должно быть размещено извещение о проведении торгов.

Статью 39.11 ЗК РФ предлагается дополнить п. 22.1, в которой предлагается предусмотреть, что организатор аукциона не позднее чем за один рабочий день до даты окончания приема заявок на участие в аукционе на основании решения уполномоченного органа вправе принять решение о внесении изменений в извещение о проведении аукциона в целях исправления технических ошибок, не связанных с существенными условиями договора. При этом срок подачи заявок на участие в аукционе должен быть продлен таким образом, чтобы с даты размещения в порядке, установленном п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ, изменений в извещение о проведении аукциона до дня проведения аукциона такой срок составлял не менее четырнадцати дней.

В связи с этим предлагается установить срок вступления в силу соответствующего федерального закона с 1 марта 2025 г. (за исключением отдельных положений законопроекта).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 39.11. – 39.13. ЗК РФ. Действующие редакции указанных статей предусматривают сроки для проведения определенных процедур (опубликование извещения, срок подписания проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка) – не менее 30 дней.

Внесение изменений в ЗК РФ предполагает сокращение указанных сроков до 14 дней. С учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.04.2013 №2823/11, срок размещения извещения должен обеспечивать гарантированный законом разумный и достаточный период времени для участия в аукционе и для предоставления задатка и не должен повлечь ограничение конкуренции при проведении аукциона. При этом, ни в действующей редакции указанных статей, ни в предлагаемых изменениях не уточняется исчисление срока публикации извещения о проведении аукциона в рабочих днях.

Между тем, оценка соблюдения данного срока должна производиться исходя из целей его установления, направленного, в том числе на обеспечение конкуренции и обеспечение реальной возможности для всех желающих участвовать в аукционе с учетом того, что данный срок является гарантией для всех потенциальных участников, обеспечиваемой в качестве публичной обязанности в соответствии с действующим законодательством. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 06.06.2023 N Ф10-2234/2023 по делу N А83-4623/2022.

Известно, что определенные действия, связанные, в том числе с использованием электронной торговой площадки (например, регистрация на электронной торговой площадке, зачисление денежных средств на баланс личного счета, рассмотрение заявки на обновление данных, подключение нового сертификата электронной подписи и т.д.), можно совершить только в рабочие дни. Таким образом, с одной стороны, сокращение сроков опубликования извещения о проведении аукциона может ограничить участие реальных потенциальных участников торгов. С другой стороны, сокращение срока подписания проектов договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка может стимулировать участников аукциона проявлять большую осмотрительность в целях недопущения их включения в реестр недобросовестных участников аукциона.

Победители аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, позволят иным добросовестным участникам в более сжатые сроки воспользоваться своим правом.

Cтоит отметить, что наличие в земельном законодательстве детально проработанных механизмов предоставления земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, поспособствует повышению эффективности защиты своих прав лицами, заинтересованными в приобретении земельных участков.

Основные нововведения направлены на установление сроков в отношении отдельных процедур в аукционах. Например, между принятием решения о проведении аукциона и публикацией извещения о его проведении должно пройти не более трех месяцев или между окончанием проведения аукциона и оформлением протокола должен пройти не более, чем один рабочий день.

Кроме того, некоторые сроки предлагается сократить: публикация в сети «Интернет» на специализированных сайтах должна быть за 14 дней до дня проведения аукциона. Также в два раза до 14 дней сокращен срок на подписание договора победителем аукциона/лицом, подавшим единственную заявку. Это может повысить прозрачность процедуры аукциона, делает ее более предсказуемой, динамичной и понятной с точки зрения проведения и закрепления результатов.

Вводится возможность без прекращения аукциона вносить исправление технических ошибок, допущенных в извещении о его проведении с последующим продлением на 14 дней срока проведения аукциона. Это важная новелла, так как она позволяет не блокировать уже проводимый аукцион в случае обнаружения какого-то несущественного недочета.

В случае если не подана ни одна заявка, то аукцион может быть продлен через внесение изменений в извещение о его проведении. Указанное позволяет также оптимизировать траты на его проведение, например тогда, когда у организатора аукциона имеются предположения, что продление аукциона может дать положительный эффект и заявка будет подана.

В целом внесение массы технических правок в статьи ЗК РФ тем не менее являются крайне важными для бизнеса и для самого государства также, так как позволяют одним купить/снять, а вторым продать/сдать в аренду земельные участника в сокращенные сроки, а, значит, быстрее впустить их в оборот с целью извлечения прибыли. Существующие сейчас удлиненные сроки, как показала практика, являются излишними, неразумно растягивают процедуру, делают ее непредсказуемой особенно в тех моментах, когда в текущей редакции закона сроки отсутствуют в принципе.