C 11 сентября право на реализацию предмета залога будет предоставлено и гражданину-должнику, причем самостоятельно реализовать имущество можно в любой момент в период действия кредитного договора (Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ).
Ранее процедура реализации заложенного имущества проводилась тогда, когда у гражданина уже возник долг и он утратил возможность оплачивать долг и проценты по нему.
Правом на инициирование и проведение процедуры реализации обладал только банк, начальная цена устанавливалась уже ниже рыночной. По итогам гражданин мог не только остаться без заложенного имущества и денег, а в некоторых ситуациях – все равно долг оставался частично не погашен в связи с начисленными процентами и штрафами и низкой ценой реализации имущества.
Однако для самостоятельной реализации гражданину нужно соблюсти несколько условий, а именно: необходимо обратиться в банк с заявлением о самостоятельной реализации недвижимости, направив его тем способом, который установлен кредитным договором, или заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручить работнику банка под расписку.
Банк обязан рассмотреть заявление в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления и направить ответ заявителю. При этом банк может отказать в самостоятельной реализации предмета залога только в случаях, прямо предусмотренных в законе.
В самостоятельной реализации имущества будет отказано, если:
- банком подан иск об обращении взыскания на предмет залога до даты получения заявления, или если нотариусом уже совершена исполнительная надпись на договоре или закладной;
- в отношении залогодателя возбуждена процедура внесудебного банкротства, или в отношении банка или залогодателя возбуждено дело о банкротстве;
- имущество заложено в обеспечение разных обязательств в пользу нескольких залогодержателей;
- недвижимость является предметом предшествующей и последующей ипотек;
- ранее заявитель уже обращался с заявлением о самостоятельной реализации, но отказался от нее либо имущество не было реализовано в срок, установленный законом (4 месяца со дня получения залогодержателем заявления, по соглашению сторон может быть продлен).
Разрешая гражданину реализовать имущество, банк устанавливает минимальную цену продажи имущества, ниже которой оно не может быть продано (цена устанавливается исходя из полного размера всех обязательств по ипотеке на последний день реализации, в течение которого действует разрешение).
Безусловно, такие изменения направлены к выгоде как граждан, так и банков и продиктованы ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Так, гражданин, не дожидаясь возникновения у него задолженности по договору, сможет обратиться в банк и запросить разрешение на реализацию заложенной недвижимости.
Таким образом граждане cмогут заранее оценить свои возможности погасить долг в будущем, и попросить банк о самостоятельной реализации имущества, если поймут, что может наступить кризисная ситуация, которая не позволит расплатиться с долгом либо по любым иным причинам. Закон не требует мотивировать свое желание продать заложенное имущество и прекратить обязательство по ипотеке.
Вероятно, такой механизм позволит гражданам реализовать недвижимость по более высокой цене, чем это ранее делал банк, и остаться с деньгами, учитывая, что критическая ситуация еще не наступила, не применены штрафные санкции и еще отсутствует задолженность по кредиту. Банки также смогут избавиться от необходимости проводить процедуры по реализации имущества (обращаться за обращением взыскания на предмет залога к нотариусу или в суд, затем реализовывать имущество).