Механизм продления договора аренды недвижимости является одним из способов обеспечить стабильность осуществления коммерческой деятельности. Однако в процессе такого продления могут возникать различные ситуации, связанные с содержанием договора аренды, необходимости его государственной регистрации и сроком его действия. В материале проанализируем наиболее распространенные ситуации, возникающие в сфере коммерческой аренды, и подход судов к ним.
В силу своей правовой природы договор аренды предполагает временный характер владения и/или пользования арендуемым объектом.
Статья 610 ГК РФ допускает заключение договора аренды без указания срока. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок, что обусловливает особый порядок его расторжения — в любое время любой стороной без указания причин с уведомлением другой стороны за три месяца. Однако в абсолютном большинстве случаев срок аренды является одним из основных условий договора.
Очевидно, что по истечении срока аренды, изначально указанного в договоре, перед его сторонами, которые намерены продолжить свои арендные отношения, встает вопрос продления срока аренды.
Преимущественное право аренды
Статья 621 ГК РФ содержит общее правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Оно предусматривает, что, если законом или договором аренды не предусмотрено иное, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
С этой целью арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
цитируем документ
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Пункт 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
Необходимо, однако, иметь в виду, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть существенно ограничено либо вообще прямо исключено по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В Определении от 18.02.2019 № 302-ЭС18-25127 по делу № А10-8641/2017 ВС РФ пришел к выводу о том, что факт расторжения договоров до истечения срока их действия в одностороннем порядке не означает отсутствие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязательства, права на преимущественное заключение нового договора аренды, при условии, если:
-
арендатор исполнил условие реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, направив арендодателю письмо с предложением заключить новый договор;
-
с момента отказа от договора с арендатором и до момента заключения договора аренды с третьим лицом прошло менее года.
При этом, как уточнил суд, на реализацию арендатором указанного преимущественного права не влияет наличие утвержденного судом по иному делу мирового соглашения, заключенного между арендодателем и третьим лицом.
Применительно к договорам аренды недвижимости (помещений, зданий, земельных участков и др.) реализация общего правила ст. 621 ГК РФ в конкретной ситуации будет во многом зависеть от:
-
вида арендуемого имущества (например, застроенный или незастроенный земельный участок);
-
первоначального срока аренды (менее года или нет);
-
правового статуса арендодателя (публичное образование или частное лицо) и арендатора (например, субъект малого или среднего предпринимательства, иной адресат государственных преференций);
-
целей аренды (например, под жилищное строительство) и иных обстоятельств.
Безусловно, важное значение будут иметь и условия конкретного договора аренды, поскольку большинство норм законодательства об аренде носят диспозитивный характер.
Возобновление краткосрочного договора аренды коммерческой недвижимости на новый срок
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Судебная практика подтверждает, что и соглашения об изменении долгосрочного договора аренды (в том числе о продлении его срока действия) также подлежат государственной регистрации (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2024 № Ф06-1960/2024 по делу № А57-12334/2023).
цитируем документ
...продление договора аренды по существу является заключением нового договора, и в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора должна обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок, однако по окончании срока действия договоров аренды такие действия не были совершены.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 № Ф04-1892/2021 по делу № А46-11072/2020
Хотя в силу закона даже незарегистрированный долгосрочный договор аренды будет действовать между сторонами, для заинтересованных третьих лиц (например, для других возможных арендаторов или для нового собственника арендуемой недвижимости) он будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В такой ситуации арендатор, например, не сможет впоследствии, ссылаясь на незарегистрированный договор, реализовать свое преимущественное право на заключение договора на новый срок или требовать от нового собственника соблюдения условий договора аренды при продаже объекта аренды.
цитируем документ
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73
Таким образом, при возобновлении краткосрочного (то есть заключенного на срок менее года) договора аренды на новый срок сторонам важно избегать риска признания такого возобновленного договора долгосрочным и, соответственно, требующим государственной регистрации, что может повлечь вышеописанные неблагоприятные последствия для обеих сторон.
Способы продления срока действия краткосрочного договора аренды
На практике встречаются разные подходы к порядку продления краткосрочного договора аренды:
-
Подписание нового договора аренды на срок менее одного года.
-
Подписание дополнительного соглашения к действующему договору аренды с указанием в нем нового срока аренды, составляющего менее года. Однако судебная практика по вопросу, требуется ли государственная регистрация краткосрочного договора аренды, продленного дополнительным соглашением, неоднозначна.
Так, ранее можно было встретить судебные решения (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 № Ф09-8850/12 по делу № А07-12965/2011), которые признавали необходимость государственной регистрации таких продленных краткосрочных договоров аренды, поскольку, по мнению суда, общий срок аренды становился более года:
цитируем документ
...дополнительным соглашением к договору стороны изменили условия договора, в том числе и в части срока действия договора. В результате чего срок действия договора аренды составил больше одного года. Поскольку доказательств государственной регистрации спорного договора не имеется в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор не заключен.
Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3 по делу № А47-831/2009-12ГК
Как следствие признания необходимости государственной регистрации таких дополнительных соглашений, суды (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу № А54-3326/2010-С5) считали их незаключенными, а сам договор аренды — возобновленным на неопределенный срок в силу общего положения п. 2 ст. 621 ГК РФ:
цитируем документ
Вместе с тем пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При отсутствии возражений со стороны Управления, задолженности по арендной плате и при фактическом пользовании арендованным имуществом, суды правомерно указали, что договор аренды от <…> считается продленным на неопределенный срок, отсутствовала необходимость заключения нового договора аренды, поэтому срок действия пользования имуществом по вышеуказанному договору аренды не прерывался.
Принятые позднее судебные решения (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу № А75-836/2012, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2018 № Ф08-154/2018 по делу № А20-2975/2016), напротив, подтверждали, что в случае продления краткосрочного договора дополнительным соглашением возникает, по сути, новый краткосрочный договор аренды, не подлежащий государственной регистрации.
Таким образом, анализируя соответствующие судебные решения, можно прийти к выводу, что при продлении срока действия краткосрочного договора аренды дополнительным соглашением решающее значение будут иметь формулировки, используемые в таком дополнительном соглашении, из которых недвусмысленно должно следовать намерение сторон перезаключить договор аренды на новый срок, составляющий менее года.
-
Автоматическая пролонгация, то есть заранее согласованный в договоре аренды порядок его возобновления на новый срок, не требующий от сторон составления для этого каких-то дополнительных документов (нового договора аренды или дополнительного соглашения). Имеющаяся обширная судебная практика признает допустимость данного способа продления аренды (см., например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 № Ф02-5376/2019 по делу № А33-33291/2017, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.05.2017 № Ф09-2141/17 по делу № А50-15100/2016).
цитируем документ
...стороны в договоре установили иной порядок определения срока договора, согласно которому срок действия договора может быть автоматически пролонгирован на тех же условиях на предельный срок, то есть предусмотрели продление договора аренды на определенный срок без дополнительного волеизъявления и документального оформления в связи с чем такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, заключенный на неопределенный срок.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2024 № Ф05-3051/2024 по делу № А40-82223/2023
При этом, если договор не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый срок при реализации арендатором права на продление договора, срок действия договора не продлевается автоматически (постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 № 17481/08 по делу № А40-28757/08-25-228).
цитируем документ
Следовательно, поскольку в данном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из этого следует, что условие договора аренды о его автоматической пролонгации должно точно указывать срок продления аренды, а также уточнять, что количество пролонгаций договора не ограничено. В противном случае при возникновении спора между сторонами относительно срока продления возникает риск признания договора возобновленным на неопределенный срок в силу общего положения п. 2 ст. 610 ГК РФ
Что касается государственной регистрации, то судебная практика подтверждает, что краткосрочный договор аренды с условием о его автоматической пролонгации на тот же срок такой регистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок аренды составляет более года (см., например, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Продление договора аренды земельного участка, находящегося, в публичной собственности
В силу исторического развития гражданского оборота в нашей стране значительное количество объектов недвижимости все еще остается в собственности государства. Особенно это актуально для земельных участков.
В случае продления договора аренды публичного земельного участка решающее значение имеет порядок, в котором такой участок изначально был предоставлен в аренду.
По общему правилу соответствующие договоры аренды заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона. Следовательно, в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ по истечении срока действия первоначальных договоров аренды дальнейшее предоставление земельных участков в аренду также осуществляется на торгах.
цитируем документ
...сделки, направленные на возобновление действия аренды государственного имущества, совершенные сторонами в обход конкурентных процедур, являются ничтожными, поскольку нарушают права неопределенного круга лиц на приобретение в пользование земельных участков, что, вопреки доводам подателя жалобы, не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.06.2023 № Ф04-2355/2023 по делу № А45-24569/2022
В то же время арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 г., вправе однократно заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14—39.17 ЗК РФ при соблюдении ряда условий (п. 21.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
***
На основании проведенного анализа следует еще раз подчеркнуть, что, несмотря на наличие общих положений применимого законодательства (ГК РФ, ЗК РФ и иных законов) и даже относительно устоявшейся судебной практики, нельзя вывести универсальный порядок продления договора аренды.
Если говорить об аренде коммерческой недвижимости, то закон в целом предоставляет сторонам значительное место для маневра. В этом случае важное значение приобретает подробное описание порядка продления в самом договоре (в частности, сроков направления необходимых уведомлений и коммерческих условий аренды на период ее продления), не полагаясь на общие правила Если же обращаться к аренде публичного имущества, то в этой сфере возможность усмотрения сторон существенно ограничена, в связи с чем особое внимание следует уделять установленным процедурам, нарушение которых может повлечь формальный отказ в продлении арендных отношений.