Инвесторы меняют стратегию заработка на недвижимости

Современные жилые районы не могут полноценно функционировать без торговых центров, офисов, образовательных и медицинских учреждений, что и приводит к увеличению объемов нежилого строительства. Важную роль также играет рост предпринимательской активности и усиление инвестиционной привлекательности регионов, где создаются благоприятные условия для реализации новых проектов.

Сейчас на рынке нежилой недвижимости можно выделить несколько ключевых трендов. Во-первых, это переход к комплексному развитию территорий, где на первом плане стоит создание многофункциональных комплексов, объединяющих жилые, коммерческие и социальные объекты.

Во-вторых, наблюдается рост спроса на складские помещения и логистические центры, что связано с развитием электронной коммерции и необходимостью оптимизации цепочек поставок. Важно отметить, что в офисном и складском сегментах сейчас практически отсутствуют вакансии, что говорит о высокой востребованности этих объектов.

Третий тренд — это активное развитие медицинской инфраструктуры в рамках определенной локации (направление — Health estate), особенно в крупных городах. Например, на сегодняшний день наша компания активно развивает два МФК с медицинской специализацией в Санкт-Петербурге. Мы видим большой интерес к этому направлению как со стороны медицинских учреждений, так и со стороны потенциальных потребителей услуг.

Кроме того, можно отметить изменение акцента инвестиционной активности: если ранее основной фокус был на жилую недвижимость, то сейчас наблюдается значительный рост инвестиций в коммерческую недвижимость с невысоким чеком. Этот тренд мы также отмечаем по своим проектам. В целом можно ожидать, что указанные тенденции продолжат развиваться и в дальнейшем.

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 1-го полугодия 2024 г. общий объем ввода качественной складской недвижимости в России составил 873 тыс. кв. м. Российские регионы занимают наибольшую долю в общем объеме завершенного строительства.

Во-первых, это обусловлено высоким спросом на складские помещения со стороны онлайн-ретейлеров и логистических компаний. Такие компании, как Ozon, Wildberries и «Сберлогистика», активно расширяют свою инфраструктуру.

Во-вторых, рост объемов строительства нежилых помещений связан с развитием производственного сектора. Многие компании, столкнувшись с ограничениями импорта, наращивают собственное производство, что требует новых площадей.

В-третьих, не стоит забывать о государственных программах поддержки строительства, которые также стимулируют развитие этого рынка в части создания новой инфраструктуры.

Основной тренд — это, безусловно, рост стоимости строительства. Это связано с высокой ключевой ставкой, подорожанием стройматериалов и увеличением затрат на квалифицированный персонал.

Также из тенденций можно выделить строительство build-to-suit-объектов, когда компании строят склады под свои конкретные нужды, и развитие региональных рынков, поскольку строительство новых складов активно ведется не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других регионах России.

Рост строительства нежилых помещений вызван изменившейся экономической ситуацией, перестраиваемой логистикой, изменением предпочтений россиян.

Во-первых, гособоронзаказ потребовал расширения производственных мощностей по всей стране. Бизнес из-за неустойчивых схем параллельных поставок вынужден закупать товары впрок — для этого им нужны складские помещения.

Во-вторых, пока не ясно, учитывает ли статистика новые регионы России. Логично, что при восстановлении такого крупного города, как, например, Мариуполь, потребуется большое количество инфраструктуры — школы, больницы, спортзалы, магазины и т.д. Кроме того, новая инфраструктура строится и в новых микрорайонах — то есть массовое жилищное строительство, простимулированное льготной ипотекой, подстегнуло и строительство нежилых объектов.

В-третьих, закрытие границ и трудности с авиаперелетами подтолкнули россиян больше исследовать свою страну. Я, как житель Сочи, ежегодно наблюдаю увеличивающийся поток туристов, которым нужны гостиницы, рестораны и развлекательные центры. А ведь количество направлений для внутреннего туризма увеличилось — это Русский Север, Камчатка, Дагестан и другие. Строительство отелей, глэмпингов и различной придорожной инфраструктуры тоже внесло значительный процент в общий показатель нежилых площадей.

Если говорить о тенденциях, то я бы в целом тут отметил очень сильный тренд в отрасли на цифровизацию и автоматизацию строительных процессов. Например, процессов снабжения. Это позволяет сократить сроки строительства, при этом поддерживать хорошую маржинальность.

Спрос на помещения коммерческого назначения остается стабильно высоким, несмотря на повышение ключевой ставки. В прошлом году дефицит свободных арендных площадей складской и промышленной недвижимости нас удивил. Старый фонд промышленных и складских помещений доживает свой век, на его месте должны появиться новые современные комплексы.

Промзоны продолжают застраивать жилыми объектами, и расположенные там сейчас производства будут вынуждены искать помещения поблизости, чтобы сохранить рабочую силу и привычную логистику. Ежегодно в разных регионах создается до десятка новых площадок, ориентированных в первую очередь на организацию импортозамещающих производств.

Поддержка таких предприятий со стороны государства растет: помимо предусмотренных на федеральном уровне компенсаций — например, возврат части затрат по созданию или модернизации инфраструктуры технопарков, — дополнительные льготы вводят и регионы. В их числе могут быть снижение ставок по налогам на землю, прибыль и имущество организаций, выгодная стоимость аренды при реализации проекта — вариантов множество.

Господдержка и гарантированный в условиях санкций интерес к новым продуктам и технологиям, связанным с импортозамещением, обеспечивают и рост привлекательности технопарков для потенциальных резидентов. А с ними — и инвесторов, готовых вкладываться в развитие частных площадок. И привлекательность таких проектов продолжает расти в 2024 г.

Только по линии Минпромторга России на 2023—2025 гг. в федеральном бюджете заложены 47,5 млрд руб. на поддержку создания и развития ИП и технопарков. Другой момент связан с высокой востребованностью площадей в технопарках. По данным «Ведомостей», арендные ставки в таких объектах на территории Москвы и Подмосковья в среднем на 10% выше, чем в бизнес-центрах на офисные помещения, и на 15% — на промышленные и лабораторные. При этом доля свободных площадей в технопарках сохраняется на уровне от 1 до 3%.

В коммерческую недвижимость резиденты продолжат вкладывать деньги, основываясь на удорожании ее в будущем. Средняя годовая ставка аренды в Московской области (без Орех и НДС) по состоянию на вторую половину 2023 г. составила 7,5 тыс. руб./кв. м. По мнению аналитиков, годовая ставка может достигнуть 8 тыс. руб./кв. м и более — так что выгода для инвесторов очевидна.