Правительство хочет ускорить строительство за счет более раннего предоставления инвесторам градо-строительного плана земельного участка

Положения законопроекта направлены на совершенствование нормативных актов в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла. Правительство РФ распоряжением от 27.05.2024 № 1286-р утвердило корректировки дорожной карты по управлению изменениями правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Реинжиниринг правил промышленного строительства».

В соответствии с п. 5.14 данного распоряжения предусматривалось внесение изменений в ГрК РФ и ЗК РФ, предусматривающих возможность получения градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ) и доведения содержания указанного ГПЗУ до участников торгов в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и выставляемого на торги.

Ожидаемым результатом такого изменения, согласно дорожной карте, должно стать получение инвестором информации о земельном участке, выставленном на торги, с точки зрения наличия обременений и ограничений, зон с особыми условиями использования территорий на указанном участке (далее — ЗОУИТ), а также параметров его планируемого использования и разрешенного строительства до даты заключения инвестором договора аренды или купли-продажи земельного участка. Согласно пояснительной записке к законопроекту ускорение инвестиционно-строительного цикла будет возможно за счет того, что инвесторы смогут инициировать архитектурно-строительное проектирование на более раннем этапе, на основании данных, полученных из ГПЗУ.

Важно отметить, что ГПЗУ является информационным документом и не может являться исчерпывающим источником информации в отношении ограничений на участок. Так, в ГПЗУ отсутствует информация о ЗОУИТ, установленных вокруг участка, и о возможности установления таких зон в будущем. В свою очередь, отсутствие в ГПЗУ информации о ЗОУИТ не является основанием для отказа в привлечении к ответственности за нарушения строительства в таких зонах (см. например, Определение ВС РФ от 27.08.2020 № 306-ЭС-20-6483 по делу № А47-5977/2017 2018).

Согласно законопроекту по результатам аукциона уполномоченный орган будет обязан направить ГПЗУ победителю или единственному участнику аукциона в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (п. 2 ст. 2 законопроекта).

Указанное положение требует уточнения и доработки, поскольку нет ясности относительно того, формируется ли новый ГПЗУ при подведении итогов аукциона. На наш взгляд, предоставление дополнительного ГПЗУ победителю аукциона не будет целесообразным, поскольку участники аукциона смогут ознакомиться с ГПЗУ вместе с извещением организатора о проведении аукциона, а правообладатель сможет получить ГПЗУ бесплатно в течение 14 дней после запроса. Кроме того, в случае внесения изменений в п. 20 ст. 39.12 требуется предусмотреть аналогичное условие для проведения аукциона в электронной форме и внесение изменений в п. 12 ст. 39.13 ЗК РФ.

Согласно проекту ст. 57.3 ГрК РФ предполагается дополнить пунктом, позволяющим организатору аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, обратиться за выдачей градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Изменения также планируется внести в ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ, которые касаются подготовки, организации и проведения аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности. Предусматривается, что обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона будет являться не только проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка, а еще и ГПЗУ. Кроме того, уполномоченный орган будет направлять победителю аукциона или единственному участнику не только подписанный проект договора, а еще ГПЗУ.

Исходя из пояснений разработчиков к законопроекту, он разработан для достижения двух целей.

Первая — получение инвестором информации о земельном участке. Данная цель сомнений не вызывает, поскольку ГПЗУ зачастую действительно является одним из самых информативных документов для анализа инвестиционного потенциала земельного участка. Учитывая, что аукционы проводятся в ограниченные сроки, инвесторы не всегда успевают провести какой-либо детальный анализ земельного участка и собрать данные из различных источников — генерального плана, правил землепользования и застройки, проекта планировки и межевания территории и других актов. В то время как в ГПЗУ указанная информация уже собрана в одном месте, что упрощает принятие решения насчет участия инвестора в аукционе.

Что касается реалистичности достижения второй цели, то есть серьезные сомнения, что инвесторы начнут работы по архитектурно-строительному проектированию до определения результатов аукциона, поскольку в случае неполучения прав на земельный участок по результатам аукциона, данная работа будет сделана напрасно, что повлечет убытки для бизнеса. Кроме того, нередки случаи, когда и после подведения результата аукциона победитель не приступает к архитектурно-строительному проектированию, потому что другие участники аукциона оспаривают его результаты в судебном порядке и инвесторы ожидают окончания судебного разбирательства, чтобы иметь определенность относительно своих прав на земельный участок.

В случае принятия законопроекта в предложенной разработчиками редакции изменения вступят в силу с 1 сентября 2025 г.

Законопроект направлен на достижение стратегических задач государства в части административной трансформации строительной отрасли за счет совершенствования нормативно-правового регулирования и снижения административных барьеров.

Из пояснительной записки к нему следует, что его цель — оптимизация и ускорение инвестиционно-строительного цикла путем предоставления участникам аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды такого участка, возможности получения значимой для архитектурно-строительного проектирования и строительства информации путем получения градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ) до оформления земельно-имущественных отношений по результатам торгов.

Согласно действующей процедуре выдача ГПЗУ осуществ­ляется по заявлению правообладателя участка, за исключением случаев, установленных ч. 1.1 и ч. 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ (получение ГПЗУ в отношении участка, подлежащего образованию из публичных земель и (или) земельных участков и предназначенного для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, до его образования на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории; получение ГПЗУ лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, оператором комплексного развития территории).

Новеллы в рамках законодательной инициативы состоят в следующем:

1) организатор аукциона по продаже публичного земельного участка, аукциона на право заключения договора аренды такого участка наделяется полномочием по обращению в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка в целях получения ГПЗУ до проведения аукциона, определения его победителя и оформления с победителем земельно-имущественных отношений;

2) ГПЗУ наряду с проектом договора купли-продажи или договора аренды участка является обязательным приложением к извещению о проведении аукциона;

3) ГПЗУ по результатам аукциона должен быть направлен уполномоченным органом его победителю или единственному принявшему участие в аукционе участнику вместе с подписанными экземплярами проекта договора купли-продажи или договора аренды земельного участка.

Помимо сокращения срока архитектурно-строительного проектирования (такой срок сокращается на 14 рабочих дней, предусмотренных ГрК РФ для подготовки и выдачи ГПЗУ), неоспоримым плюсом таких нововведений является возможность получения потенциальными инвесторами информации, определяющей инвестиционную привлекательность выставленного на аукцион земельного участка, до проведения торгов. К примеру, такой информацией могут быть: сведения об ограничениях использования участка, в том числе в случае его расположения в границах зон с особыми условиями территорий; об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования участка; о предельных параметрах разрешенного строительства, а также прочие определяющие пределы допустимой на участке деятельности сведения, содержащиеся в ГПЗУ согласно ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.

Вместе с тем, на наш взгляд, отдельные формулировки законопроекта противоречивы. Так, в частности, норма ч. 1.3 ст. 57.3 ГрК РФ в редакции законопроекта носит диспозитивный характер за счет применения конструкций «допускается» и «вправе». В то же время п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ в редакции законопроекта содержит императивное требование о приложении ГПЗУ к извещению о проведении торгов, из чего следует, что получение ГПЗУ организатором аукциона до его проведения является скорее не правом, а обязанностью организатора торгов.