Застройщиков хотят заставить строить объекты социальной инфраструктуры одновременно с МКД в рамках комплексного развития территорий

Согласно действующей редакции ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• разрешение на строительство;

• акт о подключении построенного объекта к инженерным сетям;

• схема, отображающая планировочную организацию земельного участка;

• заключение о соответствии;

• акт приемки работ по сохранению объекта культурного наследия;

• технический план объекта капитального строительства.

Законопроект предлагает дополнить этот перечень актами приемки выполненных работ по строительству социальной инфраструктуры и выполнению обязательств, предусмотренных инвестиционным контрактом в том числе по строительству коммунальной, транспортной инфраструктуры, объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка и общественной безопасности, в случае строительства многоквартирного дома в соответствии с решением или договором о КРТ.

Также предлагается изложить в новой редакции норму, касающуюся порядка принятия и реализации решения о КРТ. Предлагается, что при согласовании проекта решения о КРТ жилой застройки, нежилой застройки, подготовленного главой местной администрации с уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ предметом такого согласования будут являться не только границы территории, в отношении которой планируется принятие решения о КРТ, но и планируемый срок обеспечения соответствующих территорий объектами социальной инфраструктуры и повышения уровня доступности социальных услуг для жителей.

В пояснительной записке к законопроекту указано, что его целью является первоочередной ввод в эксплуатацию новых объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, больниц, детских садов, школ. Указанная заградительная мера на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов в рамках проектов КРТ, до ввода в эксплуатацию социальных объектов, по мнению разработчиков, необходима для того, чтобы на момент заселения во вновь построенные многоквартирные дома, граждане уже были обеспечены необходимыми объектами социальной инфраструктуры, что препятствовало бы перегрузке уже существующих социальных объектов.

Таким образом, предпринята попытка решить важную проблему создания социальной инфраструктуры для кварталов, где активно строятся многоквартирные дома, которые зачастую оказываются не обеспечены объектами социальной инфраструктуры, поскольку они либо вовсе не строятся, либо строятся в последнюю очередь, а заселившиеся в новые дома граждане вынуждены пользоваться ранее построенными социальными объектами, которые были рассчитаны на меньшее количество проживающих в квартале.

Отметим, что решение вопроса со строительством социальных объектов предлагается внедрить только для тех проектов, которые будут реализовываться в рамках КРТ. Это очень важно, так как в рамках КРТ застройка осуществляется кварталами и решать вопрос с социальными объектами в таких случаях просто необходимо, поскольку в эксплуатацию вводится большой объем жилых площадей, что значительно увеличивает количество проживающих граждан в квартале и, соответственно, нагрузку на социальную инфраструктуру. Однако что делать в том случае, когда многоквартирные дома строятся вне рамок КРТ, например при уплотнении существующей застройки, — для них законопроект не предлагает никаких решений.

Если инициатива будет поддержана, то новые требования вступят в силу с 1 января 2025 г.

Существующее сейчас регулирование КРТ не предопределяет, кто конкретно (застройщик или публичное образование) будет осуществлять строительство объектов социальной инфраструктуры, и в случае если такая обязанность лежит на публичном образовании, то застройщик в этой ситуации фактически зависит от действий органов власти.

Так, например, если местная администрация не выполняет возложенные на нее договором о КРТ обязанности по строительству детского сада, то застройщик, своевременно завершивший строительные работы по возведению МКД, не сможет ввести данный объект в эксплуатацию и передать гражданам обещанные квартиры.

С учетом этого проблема, поднятая данным законопроектом, в том, что действующее регулирование КРТ не содержит императивных норм, которые бы обязывали сопровождать введение в эксплуатацию новых квадратных метров жилья соответствующей социальной инфраструктурой. При этом любое регулирование данной процедуры требует тщательного анализа.

Законопроект предлагает две новеллы:

• обусловить получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов (с учетом пояснительной записки речь в первую очередь идет о жилых домах) фактом выполнения строительных работ на объектах коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, в случае если данное строительство выполняется в рамках КРТ;

• ввести дополнительное полномочие у субъекта РФ в части согласования проекта решения о КТР, в части своего рода контроля наличия в таком проекте мероприятий по обеспечению данной территории социальной инфраструктурой.

Безусловно, социальная инфраструктура очень важна, но обязательство построить «все и сразу» может выглядеть несбалансированным, так как в реальности строительство детских садов, школ и больниц, как правило, разбивается во времени и соотносится с очередностью строительства МКД. Часто такая очередность может указываться в проекте планировки территории, например, когда с объектами первой очереди строится детский сад, с объектами второй очереди — школа, с объектами третьей очереди — поликлиника.

Стоит также отметить, что вопрос о строительстве социальной инфраструктуры в рамках КРТ уже предлагается изменить в законопроекте № 664897-8, принятом в первом чтении. В частности, в рамках этих изменений предлагается фиксировать в договоре о КРТ обязанности, так что шансы на принятие изменений в рамках комментируемого законопроекта выглядят не очень высокими.

Сейчас возможность строительства объектов социальной инфраструктуры и последующей безвозмездной передачи данных объектов в собственность публично-правовых образований реализуется только в отношении застройщиков, заключивших договоры КРТ (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, п. 1 ч. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Судебная практика свидетельствует, что нередко застройщики или органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием о расторжении договора КРТ (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2024 № Ф05-13543/2024 по делу № А41-22176/2023, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.12.2023 № Ф03-4283/2023 по делу № А73-21074/2022). Так как механизм КРТ опирается на максимальное использование частных инвестиций, а строительство объектов социальной инфраструктуры требует существенных затрат без возможности компенсации понесенных расходов. Стратегия расторжения договора не способствует созданию комфортной городской среды.

В связи с этим предлагается ввести императивное правило о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства только после получения органом, принимающим решение о выдаче такого разрешения, актов приемки выполненных работ по строительству социальной инфраструктуры. Кроме того, законодателем вводится требование о согласовании с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, в том числе планируемого срока обеспечения соответствующих территорий объектами социальной инфраструктуры и повышения уровня доступности социальных услуг для жителей.

За последние полтора года это уже как минимум третий законопроект по данному вопросу (см. законопроекты № 391467-8, 664897-8). Ранее поправки предлагались в ст. 24, 33, 51, 67 и 68 ГрК РФ о внесении изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования, а также об обязании лиц, реализующих КРТ, осуществлять строительство социальной инфраструктуры.

Текущий проект поправок в п. 4 ст. 66 ГрК РФ обязывает глав местных администраций согласовывать с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ не только границы КРТ, но и планируемый срок обеспечения соответствующих территорий объектами социальной инфраструктуры в целях повышения уровня их доступности для жителей.

Несомненно, проблема недостаточного количества объектов социальной инфраструктуры вокруг новых МКД стоит сегодня остро. Вместе с тем в качестве одного из вариантов разделения расходов на создание объектов инфраструктуры между застройщиком и публичной стороной в рамках договора о КРТ на протяжении многих лет предлагается параллельное внедрение механизмов государственно-частного партнерства, так называемая конструкция «КРТ + ГЧП».

В связи с этим эффективнее было бы рассмотреть вопрос законодательного урегулирования совмещения механизмов КРТ и ГЧП в рамках одного проекта — это может помочь снизить финансовую нагрузку застройщиков и предоставить им дополнительные гарантии возмещения расходов, сократить сроки строительства, распределить ответственность между публичной стороной и застройщиком и пр.