Анна Савкунова,
старший юрист практики Nextons в области недвижимости и строительства
Сейчас размер арендной платы устанавливается нормативно правовыми актами уполномоченных органов власти, в соответствии с утвержденными Правительством РФ в постановлении от 16.07.2009 № 582 основными принципами. Например, размер арендной платы для земельных участков, находящихся в собственности РФ, определяется одним из следующих способов:
-
на основании кадастровой стоимости земельных участков;
-
по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
-
в соответствии со ставками, утвержденными Росреестром.
На практике уже сейчас во многих случаях размер арендной платы для публичных земельных участков определяется исходя из кадастровой стоимости, но общее правило об этом где-либо не закреплено. ЗК РФ и Закон о государственной кадастровой оценке указывают на установление кадастровой стоимости для целей налогообложения, а расчет размера арендной платы упоминается только как возможность.
С принятием Закона общее правило о расчете арендной платы исходя из кадастровой стоимости появится и в этих нормативных актах и, соответственно, определение арендной платы исходя из утвержденных ставок более применяться не будет.
Так, согласно Закону ст. 39.7 ЗК РФ (размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности) будет дополнена положением об определении размера арендной платы за такой земельный участок на основании кадастровой стоимости. Исключения могут быть предусмотрены федеральными законами, например, в случае: заключения договора аренды на аукционе и аренда земельного участка, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный в соответствии с Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
Помимо этого, утратит силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ (платность использования земель), согласно которому кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности.
Положение Закона о государственной кадастровой оценке, закрепляющее положение о том, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством, в том числе для целей налогообложения, будет дополнено еще одной целью — для расчета размера арендной платы.
Вступление в силу Закона отложено до 1 января 2026 г., это сделано для того, чтобы уполномоченные федеральные и региональные органы исполнительной власти успели привести свои нормативные правовые акты в соответствие с новым правилом.
По нашему мнению, применение кадастровой стоимости в качестве базы для расчета арендной платы позитивно отразится на рынке, поскольку кадастровая стоимость обновляется с определенной периодичностью, а также соотносится с рыночной стоимостью. При этом отметим, что все будет зависеть от формул, по которым будет производиться расчет, и от применяемых коэффициентов.
