В современных условиях вопросы объектов незавершенного строительства (ОНС) становятся все более актуальной темой в контексте споров по вопросам изъятия арендованных земельных участков, на которых они расположены, поскольку разрешение этого вопроса находится на стыке публичных и частных интересов. При этом в ряде случаев собственник может лишиться права собственности на ОНС. В материале исследуем особенности использования земельных участков на праве аренды во время возведения объектов капитального строительства, а также особенности прекращения договора аренды земельного участка в случае, если на нем образован объект незавершенного строительства.
Строительство объектов недвижимости в последние годы осложнено различными объективно препятствующими мерами, в связи с чем сроки строительства увеличиваются, а сроки аренды земельного участка из земель государственной собственности имеют жесткую регламентацию, что приводит к образованию объектов незавершенного строительства по окончании срока действия договора аренды.
Объект незавершенного строительства: понятие и квалификация
Объект незавершенного строительства (ОНС) представляет собой недвижимое имущество, которое находится в процессе строительства, но не завершено и не введено в эксплуатацию. Согласно ст. 130 ГК РФ, объект незавершенного строительства прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Следовательно, для правильной правовой квалификации ОНС важно учитывать два ключевых аспекта:
- Капитальность объекта. ОНС должен быть прочно связанным с землей. Важно, чтобы на объекте были полностью выполнены строительные работы по возведению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», далее — Постановление № 25, п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022).
При этом фундамент сам по себе не является достаточным основанием для того, чтобы объект был признан ОНС. В некоторых случаях, фундамент может быть возведен для временных сооружений, которые не имеют статуса капитального строительства. Объект должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он расположен (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2021 № Ф08-11958/2020 по делу № А53-589/2020).
Аналогичный подход применяется в отношении зарегистрированных прав на ОНС на дороги, стоянки и иного рода способы замощения, которые оцениваются судами как улучшение качества и обслуживания земельного участка и не обладают самостоятельным функциональным назначением, следовательно, не могут быть признаны объектами недвижимости.
- Незавершенность строительства. Для того чтобы объект оставался ОНС, он не должен быть введен в эксплуатацию, а также не должен использоваться по назначению (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).
Этот аспект критичен с точки зрения правовой регистрации объекта, поскольку статус ОНС прекращается после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что требует внесения изменений в ЕГРН.
При этом орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сам вносит соответствующие изменения в реестр, и регистрация осуществляется без участия собственника (ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218-ФЗ).
Сложности при регистрации ОНС и судебные споры
ОНС, как недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации одновременно с постановкой на кадастровый учет (подп. 1.2 п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Если права на земельный участок, на котором расположен объект, принадлежат заявителю, регистрация происходит на основании правоустанавливающих документов, разрешения на строительство и проектной документации, содержащей описание и характеристики объекта (ст. 40 Закона № 218-ФЗ). В противном случае потребуется предъявить доказательства права пользования участком, а также правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды).
Регистрация права собственности на ОНС не является обязательным условием для признания его объектом недвижимости. Однако регистрация необходима для защиты прав собственника и их реализации, таких как продажа объекта или продление аренды земельного участка (п. 38 Постановления № 25).
Для постановки ОНС на кадастровый учет он должен быть идентифицирован как самостоятельный объект недвижимости. Степень готовности является важной характеристикой, которая вносится в ЕГРН и выражается в процентах (ст. 7 Закона № 218-ФЗ).
Между тем законодательство не устанавливает минимальной степени готовности объекта, которая бы позволяла признать его ОНС.
Одновременно со сложностями регистрации ОНС возникает проблема связи зарегистрированного ОНС с земельным участком, поскольку такой объект накладывает обременения в части возникновения преимущественных прав у собственника ОНС как в отношении права пользования земельным участком, так и права выкупа самого участка. В ряде случаев собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства (см., например, п. 14 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2023), утв. Президиумом Верховного суда РФ 26.04.2023).
Соответственно, в случае окончания срока действия договора аренды собственник земельного участка в лице государственного органа оказывается в сложном положении, при котором ему необходимо не просто вернуть земельный участок, но и освободить его от обременений в виде прав собственности у бывшего арендатора на ОНС.
В защиту своего права на распоряжение земельным участком у публичного собственника можно выделить следующее:
- Признание ОНС не объектом капитального строительства.
Распространенной является практика, когда государственные/муниципальные образования в целях защиты своих прав и законных интересов на распоряжение земельным участком обращаются с иском в суд о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства (п. 1 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного суда РФ 13.04.2016).
цитируем документ
Наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.
Определение ВС РФ от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569
В данной категории споров доказыванию подлежит тезис, что ОНС является объектом недвижимости. При этом окончание строительства и ввод в эксплуатацию объекта в период спора подтверждает правомерность статуса ОНС.
цитируем документ
...на момент рассмотрения спора обществом получено разрешение на ввод торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет также и возведение фундамента недвижимого объекта в полном объеме в соответствии с проектной документацией (ч. 2 и 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»).
Пункт 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022)
- Предъявление иска в порядке ст. 239.1 ГК РФ с целью изъятия ОНС.
В статье 239.1 ГК РФ предусмотрены случаи, когда объект незавершенного строительства будет изъят по причине прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности.
На практике даже надлежащая регистрация объекта незавершенного строительства не равна защите от рисков изъятия, так как встречаются случаи, когда объект будет изъят, несмотря на надлежащую регистрацию и наличие всей необходимой разрешительной документации.
Если собственник по окончании договора аренды реализовал свое право в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ на однократное продление договора аренды в целях завершения строительства, но объект так и не был завершен, то такой ОНС может быть изъят. При этом степень готовности ОНС не имеет значения.
Например, в рассматриваемом деле степень готовности объекта составляла 62%, при этом степень готовности была определена за пределами срока действия договора аренды. Суд отметил, что:
цитируем документ
...ответчик, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ, должен доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства. При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора аренды земельного участка.
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.11.2020 по делу № А81-6278/2020
В результате суд установил, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов судом не была установлена, а предусмотренное п. 3 ст. 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства отсутствует.
В пункте 3 ст. 239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Об этом могут свидетельствовать:
-
обращение в период действия договора аренды за получением разрешения на ввод в эксплуатацию, внесением изменений в проектную документацию, но государственным органом было отказано (определения ВС РФ от 11.01.2016 № 307-ЭС15-16860, от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117);
-
разрешение на строительство выдано на срок, который распространяется за пределами срока действия договора аренды, или выдано спустя существенный срок после начала срока действия договора аренды.
В рамках одного из дел администрация обратилась с иском об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства. Земельный участок предоставлялся ответчику для строительства общественной бани (Апелляционное определение Московского областного суда от 13.12.2023 по делу № 33-38016/2023).
В экспертном заключении было установлено, что процент готовности нежилого здания площадью 110,3 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, составляет 90,1%. При повторном рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ответчик представил документы, подтверждающие факт завершения строительства нежилого здания — общественной бани, а именно: договор подряда на выполнение отделочных и монтажных работ помещения, смета на строительно-отделочные работы, акт сдачи-приемки выполненных работ, перечень проведенных работ и фотографии спорного объекта.
Ответчик также обращалась с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на объект завершенного строительства, но в кадастровом учете и регистрации прав было отказано.
цитируем документ
…до истечения срока действия договора аренды были предприняты меры по завершению строительства, получению документов на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на законченный строительством объект, в чем ей было отказано государственными органами.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы <…> о том, что регистрация права собственности на здание была невозможна по причине бездействия и отказов государственных органов в оформлении права собственности.
Прочие основания для отказа в изъятии ОНС
- Требование заявлено за пределами срока шесть месяцев.
Подпунктом 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Данное основание является самостоятельным для отказа в исковых требованиях в случае, если иск предъявлен за пределами указанного срока (решение Арбитражного суда Московской области от 15.08.2024 по делу № А41-28537/24).
При этом важно отметить, что шестимесячный срок в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. То есть, если собственником ОНС уже было реализовано право на заключение договора аренды в целях завершения строительства, то шестимесячный срок не подлежит применению.
- Ограничения, действовавшие в период распространения коронавирусной инфекции.
В частях 6—8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» было закреплено право арендаторов до 01.03.2021 обратиться к арендодателям о продлении срока действия договора аренды.
Впрочем, даже при отсутствии направления такого уведомления, из судебной практики можно проследить тенденцию, что данное обстоятельство толкуется в пользу арендатора в части невозможности завершить строительство при наличии общей совокупности доказательств, что арендатор и до начала пандемии, и после ее окончания принимал все меры к завершению строительства объекта недвижимости.
Аналогичная мера была предусмотрена законодательством также в связи с началом периода санкционных ограничений. Частью 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» было предусмотрено аналогичное право арендатора обратиться к арендодателю до 01.03.2023 в целях увеличения срока действия договора аренды.
Однако данное основание не распространяется на всех арендаторов без исключения, а только на тех, чья деятельность пострадала в связи с санкционными ограничениями и на основании этого невозможно завершить строительство в установленный договором аренды срок (определения КС РФ от 31.10.2023 № 2896-0, от 25.04.2024 № 1016-0).
Однако в отношении указанной меры пока формируется только судебная практика в части оспаривания отказа в продлении срока действия договора аренды (Определение ВС РФ от 28.03.2024 по делу № 307-ЭС23-23005). В отношении изъятия ОНС практика по данной мере еще не сформировалась, так как средний срок пролонгации договоров аренды составляет три года.
Вывод
Объект незавершенного строительства является сложной категорией недвижимости, которая требует внимательного подхода при регистрации прав и постановке на кадастровый учет. Важное значение имеют критерии капитальности и незавершенности объекта, которые играют ключевую роль в признании его объектом недвижимости.
При этом важнейшее значение приобретают следующие ключевые моменты:
-
дата выдачи разрешения на строительство, а также срок его действия. Возможно, что разрешение на строительство выдано намного позже срока начала действия договора аренды, а также, что срок разрешения на строительство действует за пределами договора аренды земельного участка — это является аргументом в пользу отказа в изъятии ОНС и предоставлении возможности завершить строительство;
-
принятие мер до окончания срока действия договора аренды. Если были приняты все меры по получению разрешения на ввод в эксплуатацию, технической документации, а также были предприняты попытки продления договора аренды или заключения на новый срок в целях завершения строительства объекта недвижимости;
-
обстоятельства, свидетельствующие о невозможности завершить строительство в срок, если период строительства пришелся на период действия коронавирусных ограничений, а также арендатор не мог осуществлять надлежащим образом строительство из-за иных ограничений;
-
соблюдение государственными органами шестимесячного срока подачи такого заявления. Данный срок является самостоятельным основанием для отказа в изъятии ОНС в случае, если не было реализовано право на повторное заключение договора аренды в целях завершения строительства.