Эскроу-счета для частного домостроения скоро станут доступны. Какие изменения ждут рынок

С начала 2024 г. уже введено 49,7 млн кв. м, или 360,4 тыс. индивидуальных домов, сообщило Министерство строительства России. Ведомство отметило, что ежегодный прирост объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) подтверждает интерес граждан к этому сегменту, поэтому он становится проще, прозрачнее и цивилизованнее. Так, через пять месяцев станут доступны эскроу-счета для частного домостроения, напомнили чиновники. Как это нововведение отразится на отрасли — разбираемся с экспертами.

В соответствии с поручением Президента РФ с 1 марта 2025 г. применение счетов эскроу будет распространено на строительство индивидуальных жилых домов по договорам подряда по аналогии с многоквартирными домами. «Средства граждан будут защищены, а у банков в случае использования ипотечного кредита появится понятный предмет залога», — следует из сообщения строительного ведомства.

В министерстве считают, что это знаковый шаг в развитии частного домостроения, который позволит урегулировать основные права и обязанности заказчиков и подрядных организаций, возникающих при привлечении средств. Также для развития рынка ИЖС будут освобождены от НДС услуги по строительству жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу.

Нововведение не будет обязательным для граждан: можно продолжать строить дома хозспособом. Но, как подчеркивают в министерстве, ключевая задача, которую стремятся решить отраслевые власти, — сделать приобретение и строительство своего дома таким же простым и понятным, как покупка квартиры.

По экспертным оценкам, на 2025 г. с применением счетов эскроу дополнительно будет построено примерно 3 тыс. домов, в 2026 г. — уже 52 тыс. домов на 7 млн кв. м.

По данным исследования «Домклик», с конца 2022 г. рынок ИЖС переживал настоящий бум. В 2023 г. аналитики неоднократно фиксировали рекордное число выдач ипотечных кредитов. Если в начале года количество выдач составляло по 2—3 тыс. шт. в месяц, то к IV кварталу оно уже достигло рекордных 15 тыс. шт. Доля выдач также выросла с 4% в I квартале до 11% в IV квартале.

В начале 2024 г. количество выдач продолжило держаться на высоком уровне — по 7—10 тыс. шт. в месяц. При этом доля ИЖС в общем количестве неоднократно обновляла рекорд — последний был зарегистрирован в марте (23%). Стабильный рост эксперты объясняли не только высокой востребованностью рынка ИЖС, но и введенными ограничениями на первичном и вторичном рынках.

Кроме того, приобретение строящегося жилого дома обходится дешевле, чем покупка квартиры. Если медианная стоимость квадрата на первичном и вторичном рынке в апреле 2024 г. была равна 150 тыс. и 103 тыс. соответственно, то на рынке ИЖС — 55 тыс. руб. Комментируя статистику по итогам января — апреля, специалисты «Домклик» говорили, что интерес населения к сегменту ИЖС продолжит укрепляться в связи с законодательными нововведениями, в частности, с запуском ипотеки с открытием эскроу-счетов.

В июне 2024 г. спрос на рынке индивидуального жилищного строительства достиг рекордного значения: количество выдач составило 20,8 тыс. (+56,1% с мая). Тогда столь существенный прирост спроса на ИЖС, по мнению специалистов, был связан с окончанием господдержки и изменением «Семейной ипотеки». В совокупности эти программы составили в июне 96,4% выдач на рынке ИЖС. Доля выдач на строящиеся жилые дома в общем количестве ипотечных сделок также осталась высокой — 19%. Это на 1,8 п.п. больше, чем в мае.

В июле динамика резко изменилась. Сбер выдал всего 2,5 тыс. кредитов на рынке индивидуального строительства. В отличие от рынка новостроек, показатель оказался ниже среднего значения не только II квартала (15,2 тыс.), но и I квартала (9,1 тыс.). Что касается доли выданных кредитов на строящиеся частные жилые дома, показатель снизился до 5,1% (–14 п.п. с июня), то есть до самого низкого значения с мая 2023 г.

В августе спрос на рынке строящихся частных жилых домов продолжил спад: количество выдач снизилось до 1,6 тыс. Это самый низкий показатель с июля 2022 г. Доля выдач на ИЖС также опустилась до минимального значения с апреля 2022 года — 3% (–2,1 п.п. с июля).

Аналитики «Домклик» связывают продолжающееся сокращение сегмента ИЖС не только с отменой массовой льготной ипотеки и сужением круга заемщиков по «Семейной ипотеке». В конце мая Сбер сообщил, что ипотеку на строительство частного жилого дома (ИЖС) с подрядчиком теперь оформляет, как и ипотеку на жилье в строящемся многоквартирном доме, — через эскроу-счет. «Этот инструмент защитит заказчика, если подрядчик не выполнит свои обязательства», — объяснили в кредитной организации.

В марте 2025 г. эскроу-счета распространятся на все индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда. О том, как после этого будет меняться сектор ИЖС, расскажут эксперты.

Динамика выдач ипотечных кредитов на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за 2023—2024 гг.

Источник: «Домклик»

К сведению

Кто он — покупатель частного дома

Аналитики «Домклик» составили портрет человека, который брал кредит на рынке ИЖС в январе — апреле 2024 г., и сравнили полученные показатели с данными за аналогичный период прошлого года. Вот что получилось:

• Медианный возраст заемщиков по России не изменился — 37 лет. В федеральных округах параметр также остался неизменным (36—38 лет).

• Теперь женщины по РФ оформляют примерно 45% кредитов на рынке ИЖС. В федеральных округах показатель колеблется между 42 и 50%. Наиболее высокий процент — в Дальневосточном округе (более 49%). Хотя ипотеку на ИЖС по-прежнему чаще оформляют мужчины, доля женщин выросла за последний год (на 4 п.п. по РФ и на 4—7 п.п. в федеральных округах). Единственным исключением стал Дальневосточный округ, где показатель почти не изменился.

• Как по РФ, так и в федеральных округах медианный доход существенно вырос. В среднем по России он составил 119 тыс. руб., то есть на 93,3% выше, чем в первые четыре месяца 2023 г. В округах показатель варьируется. Наибольший доход отмечается в Центральном (171 тыс. руб.) и Северо-Западном (138 тыс. руб.) округах, что неудивительно: именно здесь находятся столичные регионы. Округа с наибольшим приростом дохода — Северо-Кавказский (+142%), Центральный (+119%) и Приволжский (+116%).

• По сравнению с январем — апрелем прошлого года в первые четыре месяца 2024 г. снизилась доля заемщиков, состоя,щих в браке — с 76 до 70%. Показатель больше всего уменьшился в Сибирском (на 13 п.п.) и Северо-Кавказском округах (на 12 п.п.), из-за чего доля заемщиков в браке здесь стала самой низкой (примерно по 62%). Самое высокое значение показателя — в Южном, Центральном и Приволжском округах (по 72%).

• Заемщики без детей все так же оформляют больше половины ипотек на ИЖС (около 55%), и с прошлого года их доля выросла на 1 п.п. Один ребенок есть у 17% заемщиков, а двое — у 27%. Клиенты с тремя и более детьми составляют чуть более 1%.

К сведению

Законотворчество

Поправки, стимулирующие оформление индивидуальных жилых домов, прошли первое чтение.

Государственная Дума приняла в первом чтении разработанный Росреестром законопроект, направленный на повышение эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости. В настоящее время государственный кадастровый учет объектов недвижимости и регистрация прав носят заявительный характер, то есть созданные здания и сооружения фактически оформляются по желанию лиц, которые их построили. Так, по оценкам Росреестра, на территории каждого субъекта находится от 1 тыс. до 5 тыс. незарегистрированных индивидуальных жилых домов. Меры, стимулирующие их оформление, законодательством не предусмотрены.

До регистрации прав граждане не являются собственниками таких объектов. «Это создает угрозу защиты их прав. Например, при ЧС или при изъятии недвижимости для государственных нужд. При этом муниципалитеты, не обладая соответствующей информацией, не могут вести достоверный учет жилищного фонда. Как результат, возникают ошибки при территориальном планировании, неверные расчеты нагрузки на социальную инфраструктуру. В законопроекте реализован принцип «построил — оформи», согласно которому по окончании строительства у гражданина или организации появится обязанность подготовить необходимые для оформления объектов документы», — рассказал о сути готовящихся изменений статс-секретарь — замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.

По его словам, электронные сервисы, а также действующий упрощенный порядок оформления прав на бытовую недвижимость граждан («дачная амнистия») позволяют без затруднений пройти процедуру регистрации.

Если объект построен застройщиком в рамках долевого участия в строительстве, то застройщик будет представлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место, что также избавит граждан от лишних временных и трудовых затрат. Документы будут подаваться в электронном виде без затрат граждан на изготовление электронной цифровой подписи. Кроме того, в законопроекте предусмотрено правило, что регистрация прав или сделок возможна только в отношении земельных участков с точными границами. Ранее соответствующее поручение дал Президент РФ для сокращения количества земельных споров. Как пояснили в Росреестре, отсутствие у земельного участка точных границ зачастую приводит к большим проблемам на рынке недвижимости. К примеру, человек может купить такой участок, а потом при установлении границ выяснится, что имеется давний спор с соседом по общей границе. Кроме того, при отсутствии установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться, что создает прямую угрозу для прав граждан и юридических лиц.