Росреестр назвал основные причины отказов в регистрации прав на недвижимость

Все ошибки, как это чаще всего и бывает на практике, связаны с недостатками при подготовке технических планов, которые предоставляются в Росреестр. Так, чаще всего нарушаются требования, связанные с некорректным описанием характеристик объекта недвижимости. Например, речь может идти о случаях, когда:

• не используются актуальные или используются устаревшие сведения из ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, в пределах которых расположен линейный объект;

• не указываются сведения об уникальных учетных номерах кадастровых округов, в которых расположен линейный объект.

Иные основания для отказа также в основном связаны с неточным или неправильным описанием объектов, использованием некорректных документов и пр. Например, несоблюдение требования по применению специальных условных знаков, отсутствие всех строительных конструкций линейных объектов (опоры линий электропередачи и пр.).

Росреестр также выделяет здесь несколько групп оснований причин отказа в государственной регистрации прав:

• отсутствие необходимых документов. Например, речь может идти об отсутствии правоустанавливающих документов на земельные участки, где расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта, в том числе в случае, если такой объект реконструирован и новые конструктивные элементы располагаются в границах других земельных участков;

• недостатки предоставленных документов: представление технических планов, подготовленных для уточнения сведений ЕГРН о линейных объектах, в том числе для исправления реестровой ошибки, но без обоснования такой ошибки; выявление дублирования сведений в документах о строительстве нового объекта и сведений, содержащихся в ЕГРН; а также наличие в разрешении на ввод указания на работы как по строительству, так и по реконструкции одновременно;

• обращение ненадлежащего лица в ЕГРН. Например, если с заявлением обращается собственник линейного объекта, а не орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию, как того требует законодательство;

• отсутствие у объекта признаков недвижимости. Другими словами, если объект не является недвижимостью, то и регистрационные действия в отношении такого объекта проводиться не могут.

В Обзоре Росреестр акцентирует особое внимание на необходимости повышения качества подготовки технических планов и документов, сопровождающих регистрацию, что позволит минимизировать количество приостановок и отказов в кадастровом учете и регистрации прав. Стоит отметить, что большинство примеров ошибок указано в отношении линейных объектов:

1. Обязательное отражение проекций всех строительных конструкций объектов и контуров (в том числе подземных) линейных объектов.

2. Корректное заполнение сведений о субъектах, в которых расположен линейный объект.

3. Корректное отражение разрешительной документации, на основании которой вносятся изменения.

4. Обязательное представление правоустанавливающих документов на все земельные участки, на которых расположены объекты.

5. Указаны случаи, когда обращение за регистрацией собственником линейного объекта некорректно, так как учет в связи с изменением основных характеристик осуществляется органом государственной власти, выдавшим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

6. В случае, если технический план подается для уточнения сведений в ЕГРН в связи с наличием ошибки, необходимо обоснование и содержательное описание ошибки.

При этом не подлежат регистрации и учету объекты, которые не имеют самостоятельного функционального значения и не являются результатом строительства. В качестве примеров указаны линии связи, проложенные в грунте и не являющиеся линейно-кабельными сооружениями связи или объекты, входящие в состав сложной вещи, в частности, сети связи, входящие в состав магистральных трубопроводов. В таких случаях кадастровый инженер должен отказаться от выполнения работ.

Отдельного внимания заслуживает включение в Обзор в качестве причины невыполнения регистрационных процедур оформления бесхозяйных объектов недвижимости. В аналогичном Обзоре за II квартал такая проблема не озвучивалась. Это можно воспринимать как знак по усилению работы государства в части регистрации, проверки и учетов всех имеющихся на территории России объектов недвижимости.

Также из новых причин в качестве основания для приостановления (отказа) регистрационных действий указывается такая причина, как заявление регистрации в отношении «объектов, не имеющих самостоятельного функционального значения, не являющихся результатом строительства по смыслу п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ…».

С учетом того, что из п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона № 384-ФЗ указанные в Обзоре примеры напрямую не следуют, для кадастровых инженеров и собственников линейных объектов возникает дополнительная задача — определить, что именно подлежит регистрации и постановке на кадастровый учет.

Пока данная проблема обозначена на уровне распространенных причин приостановления (отказа) регистрационных процедур, но с учетом развития технологий, телекоммуникационных связей и прочих линейных объектов, в рамках которых будут задействованы новые технологии и новые виды коммуникаций, возникает потребность в разъяснении со стороны Росреестра, что по-прежнему считается линейным объектом, а что переходит в разряд объектов, которые не обладают характеристиками самостоятельного объекта гражданских прав.

Как и в прежних обзорах, наиболее частым основанием для приостановления (отказа) государственной регистрации прав стало непредставление необходимых документов. Что касается приостановления (отказа) государственной регистрации прав, то в III квартале добавилось четвертое основание.

Объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с Законом о госрегистрации.

Это основание введено в связи с обращениями для проведения учетно-регистрационных действий в отношении объектов, не имеющих самостоятельного функционального значения, не являющихся результатом строительства и не способных выступать в гражданском обороте как отдельный объект гражданских прав. К таким объектам относятся, например, линии связи, проложенные в грунте и не являющиеся линейно-кабельными сооружениями связи или объекты, входящие в состав сложной вещи, сети, входящие в состав магистральных трубопроводов и др.

В Обзоре есть важное примечание – кадастровый инженер должен отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости.

Отметим, что ошибки кадастровых инженеров в отношении линейных объектов часто могут становиться препятствием с точки зрения отказа (приостановления) кадастрового учета. Это вполне объяснимо. Бывает, что кадастровых инженеров подводит оборудование, в связи с чем могут быть внесены приблизительные и неточные координаты, допущены неточности в вычислениях и т.д.

В целом анализ Обзора демонстрирует устойчивость основных причин, препятствующих успешному завершению этих процедур. При этом введение нового, четвертого основания для отказа в регистрации прав, подчеркивает необходимость строгого соблюдения установленных требований.

Из анализа Обзора следует, что наиболее распространенными основаниями для приостановления (отказа) государственной регистрации прав являются:

(1) п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации. Одной из причин приостановления по данному основанию является то, что в целях осуществления регистрационных действий не представлены правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН) в том числе в случае, если такой объект реконструирован и новые конструктивные его элементы располагаются в границах иных земельных участков;

(2) п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства). В качестве распространенной причины приостановления указано, в частности, представление технических планов, безосновательно подготовленных в целях уточнения сведений ЕГРН о линейных объектах в том числе по причине исправления реестровой ошибки без обоснования того, в чем такая ошибка в сведениях ЕГРН заключается;

(3) п. 2 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации. В качестве распространенной причины выступает то, что в целях государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик линейного объекта в случаях, когда такие изменения связаны с проведением реконструкции, для которой требуются получение разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, в нарушение вышеприведенных норм законодательства обращается собственник линейного объекта;

(4) п. 19 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации. Здесь обращает на себя внимание то, что заявителями подаются заявления о государственной регистрации права собственности на имущество, которое по своим физическим характеристикам не может быть отнесены к недвижимому имуществу. Это, например, линии связи, проложенные в грунте и не являющиеся линейно-кабельными сооружениями связи или объекты, входящие в состав сложной вещи, в частности, сети связи входящие в состав магистральных трубопроводов.

В случае регистрации права собственности на подобные объекты в ЕГРН необходимо учитывать разъяснения п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 о том, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Анализ правоприменительной практики проводится Росреестром на системной основе (ежеквартально) в целях выявления повторяющихся нарушений и последующей подготовки предложений по совершенствованию законодательства для их предупреждения. Ключевым основанием приостановления государственного кадастрового учета являются нарушения, связанные с оформлением технического плана кадастровым инженером по результатам проведения кадастровых работ. Напомним, требования к его подготовке и составу содержащихся в нем сведений установлен Приложением №2 к приказу Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 («Требования»).

Согласно приведенной в Обзоре статистике больше четверти ошибок при составлении технических планов приходится на неточности, допущенные в разделе о характеристиках объекта недвижимости. Меньше всего ошибок (около 3%) совершается при отображении контура объекта в графической части и применения специальных условных знаков.

Наиболее распространенной причиной приостановления регистрации прав или отказа в ее осуществлении являются:

1) непредоставление необходимых документов.

В качестве примера в Обзоре приведено отсутствие документов на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта, при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них (например, когда объект в результате реконструкции располагается в границах других земельных участков);

2) несоответствие формы или содержания представленного документа обязательным требованиям (например, технический план был подготовлен для исправления реестровой ошибки, однако отсутствует обоснование того, в чем заключается такая ошибка);

3) подача заявления в отношении объекта, который не является объектом недвижимости (например, в отношении сетей связи, входящих в состав магистрального трубопровода, т.е. являющихся частью сложной вещи). Росреестр напоминает, что кадастровый инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, если объект, в отношении которого предполагается их проведение, не является объектов недвижимости;

4) обращение за регистрацией ненадлежащего лица.