Правительство внесло изменения1 в постановление от 09.04.2022 № 629, устанавливающее особенности регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022—2024 гг., в частности аренды и выкупа без торгов земельных участков, находящихся в госсобственности (далее — Постановление № 629). О новых требованиях, установленных кабмином, «ЭЖ-Юрист» попросил рассказать экспертов.
1 Постановление от 02.11.2024 № 1483.
Внесенные в Постановление № 629 изменения позволяют говорить о постепенном окончании льготного периода в отношении тех предпринимателей, которые были готовы осуществлять деятельность по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения.
Запрет на субаренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, которые предоставлялись без торгов в целях осуществления деятельности по импортозамещению, а также исключение из постановления ряда положений свидетельствуют об усилении наблюдательной роли государства в данном секторе.
Особенно стоит обратить внимание на полное исключение положений, которые говорили о том, что деятельность по изготовлению продукции является приоритетной при конфликтной ситуации между несоответствием вида разрешенного использования (далее — ВРИ) земельного участка и территориальным планированием либо градостроительным зонированием. Это является «звонком» для бизнеса, занимающегося такой деятельностью, так как государством был предоставлен достаточный срок для надлежащего оформления документации.
При этом приведение в соответствие ПЗЗ и градостроительных регламентов в единообразии с ВРИ в отношении всех земельных участков, которые планируются к выкупу, демонстрирует ориентацию государства на налаживание систематизации градостроительного планирования. Об этом свидетельствует не только внесенная в постановление правительства поправка, но и опубликованный проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (ID проекта: 152224). Им вносятся изменения в ст. 28.1 ГрК РФ — в части признания генерального плана как единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования (мастер-планом). Указанный законопроект пока находится на стадии оценки регулирующего воздействия.
Постановление № 629 устанавливает особенности регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022—2024 гг., случаи установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы. Это постановление было принято как одна из антикризисных мер после введения санкций в отношении РФ и определило льготные условия аренды государственной и муниципальной земли, в том числе возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов для производства продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.
Несмотря на кажущуюся краткость вносимых в Постановление № 629 изменений, они являются результатом правоприменительной практики и направлены на правовое урегулирование достаточно частых проблем в сфере продажи без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Теперь закреплено, что допускается продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, а также при наличии в установленных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентах испрашиваемого вида разрешенного использования земельного участка применительно к территориальной зоне, в границе которой расположен земельный участок.
Также постановлением прямо предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в целях производства продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения, должен предусматривать запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу.
Кроме того, исключены пункты, позволяющие при предоставлении земельных участков для осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введенных ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций, перечень которой устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации, не учитывать содержание документации по планировке территории, документов территориального планирования, документов градостроительного зонирования.
В Постановление № 629 внесены изменения.
По общему правилу заявитель вправе обратиться с заявлением о продаже без торгов земельного участка, находящегося в публичной собственности, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленного в аренду. Для реализации этого права выкупа ранее было достаточно, чтобы у уполномоченного органа не было информации о выявленных и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка.
Теперь же для этого также будет необходимо, чтобы в градостроительном регламенте (в составе ПЗЗ) присутствовал вид разрешенного использования (ВРИ), который испрашивается заявителем.
Таким образом, если в градостроительном регламенте для испрашиваемого к выкупу земельного участка не предусмотрен соответствующий ВРИ, то в его выкупе будет отказано, даже если изначально участок предоставлялся в аренду для целей использования по одному из указанных ВРИ.
Кроме того, Постановлением № 629 предусматривалось, что граждане и юридические лица вправе получить в аренду без проведения торгов находящийся в публичной собственности земельный участок в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. С внесением поправок в договоры аренды земельных участков, заключаемые для целей импортозамещения без торгов, будет включаться обязательное условие, запрещающее передачу прав и обязанностей по договору другому лицу.
Принятые изменения, с одной стороны, делают действующее регулирование более строгим по сравнению с предыдущей редакцией, с другой — полностью соответствуют нормам ЗК РФ, согласно которому земельные участки используются и предоставляются в соответствии с видом разрешенного использования, установленным в градостроительном регламенте в составе ПЗЗ.
