В ЕГРН содержатся достоверные и систематизированные сведения в текстовой и графической форме об учтенном недвижимом имуществе. Между тем порой возникают случаи появления в реестре ошибочных сведений, технических и арифметических ошибок, описок. В материале рассмотрим природу таких ошибок, порядок исправления ошибок в реестре и отличия реестровых ошибок от технических.
Эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности для удовлетворения потребностей общества и граждан является одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме об учтенном недвижимом имуществе (ст. 1 и 7 Закона о регистрации недвижимости).
При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости и защиты имущественных прав участников гражданского оборота. Между тем несмотря на декларируемую достоверность систематизированных сведений, содержащихся в реестре, порой возникают случаи появления в реестре ошибочных сведений, технических и арифметических ошибок, описок.
Ошибки, которые могут появиться в реестре
Еще в 2010 г. в приказе Росреестра от 23.11.2010 № П/618 «Об организации работ по повышению качества данных Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости» приведена классификация ошибок, которые могли быть допущены в базах данных государственного кадастра недвижимости, включающая ошибки конвертации данных, ошибки внесения данных, ошибки расширения функциональности информационных систем и ошибки методологии.
Однако в ч. 1 и 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости выделено всего два вида ошибок:
-
техническая ошибка — это ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в реестре, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения;
-
реестровая ошибка — это воспроизведенная в реестре ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом о регистрации недвижимости.
Также установлены несколько различных способов их устранения. При этом судебная практика относительно исправления именно технических ошибок не является обширной, поскольку зачастую такие ошибки исправляет либо сам Росреестр, либо без особых проблем исправляет также Росреестр, но по соответствующему заявлению заинтересованного лица.
Причинами возникновения реестровых ошибок нередко является человеческий фактор, связанный с низким качеством подготовки кадастровыми инженерами межевых планов, технических планов и актов обследования. В методических документах уполномоченных государственных органов выделяется данная причина, которая либо приводит к увеличению доли принимаемых решений об отказе в осуществлении кадастрового учета, либо ведет к возникновению реестровых ошибок (см., например, письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25.11.2016 № 12-1358-АШ «О типичных ошибках, допускаемых кадастровыми инженерами»).
Судебная практика по реестровым ошибкам
В целом можно отметить, что реестровые ошибки возможны в большом перечне учетных данных, содержащихся в ЕГРН, например в сведениях:
-
о размере кадастровой стоимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2021 по делу № А05-7615/2018);
-
о виде разрешенного использования объекта недвижимости (письмо Минэкономразвития России от 09.12.2010 № Д06-4699, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.05.2022 по делу № А56-19437/2021);
-
о категории земель земельного участка (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2016 по делу № А66-699/2015);
-
о площади и местоположении границ земельных участков (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2017 по делу № А66-17540/2015, от 24.04.2019 по делу № А66-11997/2018, от 28.10.2016 по делу № А21-4004/2015);
Нужно учесть, что такой вид реестровых ошибок статистически является одним из самых распространенных, которые исправляются в судебном порядке:
- о виде объекта недвижимости и учете тех или иных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимости (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2023 по делу № А56-27089/2022, от 24.10.2022 по делу № А26-4783/2021, от 20.04.2021 по делу № А56-17916/2019, от 02.12.2020 по делу № А56-107782/2019).
Помимо перечисленных типов, реестровые ошибки возможны и во многих других сведениях, содержащихся в реестре.
Важно отличать техническую ошибку от реестровой, которая перенесена в реестр именно из представленных на регистрацию документов (ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости). То есть изначально такая ошибка допущена именно в представленных на регистрацию документах, которые изначально составлены с дефектом.
Необходимость правильной оценки и квалификации конкретной ошибки является критически важной, поскольку процессы исправления реестровых и технических ошибок существенно отличаются друг от друга и имеют свой собственный порядок и алгоритм необходимых действий.
Существенное отличие между технической и реестровой ошибками заключается в процессе самого исправления данных видов ошибок. Устранение реестровой ошибки является достаточно трудоемким и затратным процессом.
Так, например, затраты на устранение реестровой ошибки могут превышать стоимость самих работ, при которых такая ошибка была допущена. Реестровые ошибки являются материально затратными как для заказчика работ, так и для исполнителя.
Очевидно, что наличие в реестре ошибки любого рода влечет необходимость ее исправления, чтобы, прежде всего, избежать неблагоприятных последствий в виде приостановления процедуры регистрации изменений прав собственности (например, при продаже объекта недвижимости), что существенно может увеличить срок оформления сделки, а также и вовсе в виде отказа в проведении регистрации.
Например, одним из неприятных последствий отказа совершения собственником недвижимого имущества направленных действий по исправлению выявленных в реестре ошибок может быть некорректный расчет кадастровой стоимости объекта, что может отразиться на существенном увеличении налогового бремени, изменении стоимости арендных платежей или цены продажи, изменении стоимости обслуживания, а также привести к начислению штрафов (например, за нецелевое использование объекта недвижимости) и др.
Порядок исправления ошибок в реестре
Возвращаясь к вопросу исправления ошибок в реестре, отмечаем, что в общих чертах ст. 61 Закона о регистрации недвижимости предусматривается процедура исправления двух видов ошибок — по решению государственного регистратора прав. Данное решение принимается:
(1) на основании получения необходимых для исправления ошибки документов (по собственной инициативе государственного регистратора в порядке межведомственного взаимодействия или при получении документов от заинтересованных лиц), либо
(2) на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении ошибки.
Для технической ошибки в записях имеется указание на возможность исправления ошибки при ее обнаружении (представляется, что это положение закона должно применяться для самых простых ситуаций, при которых наличие технической ошибки в записях является достаточно очевидным, явным, поэтому государственному регистратору для принятия решения об исправлении ошибки не требуется получение дополнительных документов для обоснования возможности исправления ошибки).
В зависимости от вида конкретной ошибки различаются также и сроки, в течение которых государственный регистратор принимает решение об исправлении ошибки: три рабочих дня для технической ошибки в записях и пять рабочих дней для реестровой ошибки.
Основной сложностью исправления содержащихся в реестре ошибок, является указание в Законе о регистрации недвижимости на то, что исправление (соответствующей ошибки) осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, а также (ч. 1 и ч. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости).
Указанное положение закона нередко становится поводом для отказа в исправлении ошибок регистрирующим органом, что, в свою очередь, становится поводом для обращения с соответствующим иском в суд для разрешения возникшей проблемы.
Данная позиция получила развитие на уровне ВС РФ, который в Определении от 25.10.2022 № 18-КГ22-115-К4 указал:
цитируем документ
Исходя из этого, дела по искам об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости обладают определенной процессуальной спецификой, заключающейся в отсутствии вещно-правового требования, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.
При этом обращение собственника недвижимого имущества в суд с иском об исправлении ошибки в реестре не связано с оспариванием его права на это имущество другими субъектами гражданско-правовых отношений, а вызвано невозможностью внесения изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости, собственником которых он не является, иным способом, нежели в судебном порядке.
В случае, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости).
Положительным моментом развития судебной практики в данной части является то, что в последнее время прослеживается тенденция увеличения числа положительно разрешенных споров по искам об исправлении ошибок, содержащихся в реестре недвижимости.
В сложившейся судебной практике широко известен тезис о том, что «в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы права подлежат применению» (постановления Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 2665/12 и от 24.07.2012 № 5761/12).
Подобный подход применим и к судебным требованиям по искам об исправлении реестровых ошибок, и к искам по межевым спорам о границах земельных участков. В условиях отсутствия четкого законодательного регулирования характеристик указанных способов защиты и иногда противоречивых подходов судебной практики названный подход способен максимально защищать интересы лиц, обращающихся в суды, давно взят на вооружение судами и активно применяется.
Техническая или реестровая ошибка?
Между тем и в нынешнее время иногда встречаются очевидные и простые ситуации, которые, на первый взгляд, не должны приводить к существенно длительному процессу исправления ошибки и вызывать особые сложности при решении таких случаев, однако довольно строгая формализация регистрационных процессов и негибкость судебной практики могут приводить к появлению довольно спорных и противоречивых прецедентов.
Довольно ярким примером такого прецедента, где, казалось бы, регистрирующим органом допущена, очевидно, техническая ошибка в реестре, которая внешне имеет признаки реестровой ошибки, но глубокая формализация не позволила ни суду, ни регистрирующему органу в короткие сроки исправить дефект реестра, является спор по делу № А40-191216/2023.
В рамках указанного спора компания в судебном порядке оспаривала отказ Росреестра в исправлении технической ошибки, когда он не стал исправлять свою ошибку (Определение ВС РФ № 305-ЭС24-9549 от 17.10.2024).
Так, при регистрации перехода права на машино-место сотрудник регистрирующего органа вместо покупателя, указанного в тексте договора купли-продажи, указал в реестре по ошибке собственником представителя покупателя. Примечательно, что договор купли-продажи не был оплачен, компания на этом основании подавала заявление о прекращении регистрации, но орган регистрации все равно зарегистрировал переход права с ошибкой.
Нижестоящие суды отказали компании, поскольку посчитали это спором о праве, а не технической ошибкой, и указали на необходимость судебного оспаривания зарегистрированного права. Компания же в рамках спора настаивала на административном порядке исправления явной ошибки регистратора в связи с тем, что в действительности реального спора о праве нет, так как спорный объект фактически покупателю не передан, является собственностью компании, договор не оплачен и не исполнен, а покупатель не проявляет никакого интереса к объекту.
В итоге ВС РФ:
цитируем документ
...не может не согласиться с заявителем кассационной жалобы в том, что органом допущена техническая ошибка в указании правообладателя — покупателя недвижимого имущества, которая не только не была своевременно им устранена, но, по сути, была органом представлена как спор о праве в отсутствие на то каких-либо оснований, иными словами, сам орган своими действиями создал спор о праве, рекомендуя теперь разрешить его в судебном порядке.
Анализируя сложившуюся ситуацию, следует констатировать, что по всем признакам регистрирующий орган совершил именно техническую ошибку, так как:
(1) ошибка не связана с дефектами в представленных на регистрацию документах;
(2) ошибка является достаточно очевидной, если проанализировать представленные документы, однако установление в реестре права собственности за конкретным лицом (хоть и по ошибке) привело к фактическому преобразованию технической ошибки не просто в реестровую ошибку, а привело именно к факту регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за иным лицом, которое стороной сделки вообще не являлось.
В то же время позиции судов по данному делу свидетельствуют о том, что подход к исполнению действующего законодательства должен быть не формальным, а вдумчивым и осуществляться с учетом полного, глубокого и всестороннего анализа спорной ситуации на основании представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств.
В рамках похожего дела ВС РФ указал, что:
цитируем документ
Установление обстоятельств, свидетельствующих о возможности причинения вреда или нарушения законных интересов правообладателей или третьих лиц исправлением технической ошибки, является юридически значимым для правильного разрешения спора.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 21.07.2021 № 127-КАД21-8-К4
При этом в рамках данного дела Росреестр самостоятельно внес изменения в реестр, заметив, что ошибочно зарегистрировал право собственности на земельный участок вместо указания только на наличие права бессрочного пользования (что полностью соответствовало представленным на регистрацию документам).
Однако истец считал, что такое действие (в виде прекращения права собственности и внесения сведений о праве бессрочного пользования) нарушает его права и законные интересы, с чем суды нижестоящих инстанций согласились, поскольку Росреестр фактически лишь привел данные реестра в соответствие представленным на регистрацию документам.
ВС РФ не согласился с таким подходом и указал, что:
цитируем документ
...в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).
То есть, с одной стороны, ВС РФ намекнул на обращение с отдельным иском об исправлении технической ошибки в такой ситуации, а с другой, указал на необходимость выяснения наличия/отсутствия факта нарушения чьих-либо прав и законных интересов при прекращении права собственности в результате исправлении технической ошибки, но также вполне однозначно квалифицировал такую ошибку в качестве технической.