Продажа недвижимости по договору ДДУ с использованием эскроу-счетов. Как отразить выручку в отчетности по МСФО

Напомним, что с 1 июля 2019 г. в девелопменте изменилась схема взаиморасчетов между застройщиком и покупателем. Начиная с этой даты все взаиморасчеты, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ¹, происходят с использованием счетов-эскроу. При продаже квартиры или другой недвижимости до ввода дома в эксплуатацию денежные средства от покупателя поступают на «безопасный счет» в банк. Доступа к этим деньгам у застройщика нет. В момент ввода дома в эксплуатацию денежные средства переходят на расчетный счет застройщика, за вычетом суммы полученного на строительство дома проектного финансирования и процентов, начисленных по нему. Так как же признавать выручку девелоперам в МСФО? Об этом пойдет речь в данной статье.

Мотивацией и выгодой застройщика продавать квартиры в момент стройки является сложная система процентной ставки по проектному финансированию, получаемому в том же банке, в котором открыты счета-эскроу. Обычно кредитные договора составлены таким образом, что на сумму кредита, равному накопленным деньгам на счете-эскроу или так называемой «покрытой» части кредита, начисляются проценты по льготной ставке (обычно они варьируются в диапазоне 4—6% годовых), на остальную часть кредита проценты начисляются по базовой ставке (обычно она варьируется в диапазоне КС + 3—8%). Простыми словами, чем больше продаст застройщик недвижимости и накопит денег на счете-эскроу, темменьше он заплатит процентов по проектному финансированию.

Учет выручки в отчетности по МСФО

Данная схема, естественно, внесла существенные изменения в учет, в том числе в МСФО.

Согласно стандарту МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» в учете необходимо применять пятиступенчатую модель для признания выручки:

• Шаг 1. Идентификация договора с покупателем.

• Шаг 2. Определение обязанностей к исполнению в договоре. 

• Шаг 3. Определение цены сделки.

• Шаг 4. Распределение цены сделки на обязанности к исполнению.

• Шаг 5. Признание выручки в определенный момент времени или по мере того, как компания выполняет обязанность к исполнению.

Так как же признавать выручку девелоперам в МСФО?

Шаг 1. Идентификация договора c покупателем

Выручку по основной деятельности девелоперы признают по договорам ДДУ (договора долевого участия). Данный договор закрепляет основные положения взаимоотношений между застройщиком и покупателем — цену договора, вид недвижимости, ее характеристики, дату передачи недвижимости и прочее. Согласно данному шагу, выручку следует признавать по каждому конкретному, зарегистрированному ДДУ.

Шаг 2. Определение обязанностей к исполнению в договоре

Главной обязанностью застройщика перед покупателем является построить недвижимость, указанную в ДДУ в составе многоквартирного дома, со всеми указанными в договоре характеристиками, и передать ее покупателю. Главная идея тут заключается в том, что квартира или другая недвижимость является частью многоквартирного дома, и таким образом обязательства перед покупателем будут исполнены только с момента введения всего дома в эксплуатацию, а не по факту строительства определенной квартиры, указанной в ДДУ, например находящейся на втором этаже 20-этажного дома. Согласно данному шагу, признать выручку по договору полностью мы сможем только после сдачи всего дома.

Шаг 3. Определение цены сделки

Стандарты МСФО обязывают показывать в отчетности все выгоды, явные и неявные, от каждого договора. С одной стороны, цена от продажи недвижимости явно указана в договоре ДДУ. С другой, при продаже каждой квартиры и наполнения от этого счета-эскроу у девелоперов появляется еще одна выгода — снижение процентной ставки по проектному финансированию. Данную выгоду также необходимо рассчитать и показать в составе выручки. Несмотря на то, что проценты банком рассчитываются ежемесячно по средневзвешенной ставке (льготная ставка на сумму покрытого кредита и базовая на сумму непокрытого), в отчетности по МСФО необходимо разделить данные начисления. Финансовые расходы по проектному финансированию начисляются по базовой ставке, а разница начислений между базовой и фактической ставкой отражается в составе выручки. Таким образом, в выручке отражаются все выгоды застройщика от договора ДДУ.

Шаг 4. Распределение цены сделки на обязанности к исполнению

Обязательство у девелопера, по сути, одно — это ввести дом в эксплуатацию, соблюдая все требования и условия проектной декларации. Поэтому и обе составляющие выручки — цена ДДУ и выгода от процентной ставки ПФ — имеют одинаковые моменты признания, то есть привязаны к одному обязательству.

Шаг 5. Признание выручки в определенный момент времени или по мере выполнения обязанности

Договор ДДУ является не расторгаемым, то есть после заключения не может быть расторгнут ни одной из сторон, при условии соблюдения сторонами своих обязательств (своевременная оплата покупателем, регистрация договора и т.д.). Поэтому стандарт МСФО позволяет признавать девелоперам выручку по договору ДДУ по мере того, как компания выполняет свое обязательство, а именно строительство всего многоквартирного дома. Иными словами, при составлении отчетности по МСФО рассчитывается процент готовности дома — отношение выполненных работ, закрытых документами, к общему бюджету дома. Далее цена недвижимости в договоре и рассчитанная выгода по процентам от данного договора умножается на данный процент готовности и признается в составе выручки в отчетности по МСФО. В следующем отчетном периоде цена и выгода умножаются на новый процент готовности, вычитается ранее признанная выручка в старых периодах, и уже данная сумма признается в отчетном периоде. И так до ввода дома в эксплуатацию, при котором процент готовности равен 100%.

Подведем итоги

Выручка по договорам ДДУ признается застройщиком в течении всего строительства, в проценте фактически завершенных работ по строительству многоквартирного дома, в составе выручки признается не только цена самой квартиры, прописанной в договоре, но и выгода, полученная от льготной ставки по проектному финансированию. Финансовые же расходы по проектному финансированию начисляются по базовой ставке ежемесячно.

Таким образом, если посмотреть на данную картину с учетом вышесказанного и принимая во внимание равномерность продаж, получается, что чем ближе ввод дома в эксплуатацию, тем большие объемы выручки признаются девелопером, причем это происходит в геометрической прогрессии. Это видно на простом примере, где дом строится три года равномерно и продажи так же происходят равномерно (см. таблицу). В данном примере для упрощения не будем учитывать выгоду от льготной ставки. Таким образом, при полной равномерности деятельности выручка признается большими объемами к концу строительства дома.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Таблица. Пример равномерности строительства и продаж в девелопменте