По итогам 2024 г. рынок коммерческой недвижимости в России показал рекордные результаты, особенно в офисном и складском сегментах. В 2025 г. эксперты прогнозируют рост арендных ставок из-за дефицита качественных помещений и продолжения тенденции на гибкие офисы и компактные торговые площади.
Темпы старта строительства новых проектов замедляются во всех сегментах на фоне продолжительного периода жесткой денежно-кредитной политики, однако импульс рекордных 2023—2024 гг. обеспечит высокие темпы ввода в эксплуатацию в перспективе 2025—2026 гг. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют трансформацию спроса: в офисном сегменте спрос будет представлен преимущественно развивающимися холдингами, связанными с госфинансированием. В отраслях, завязанных на потребительскую активность, спрос продемонстрирует снижение.
Офисная недвижимость
По данным IBC Real Estate, офисный сегмент недвижимости по итогам 2024 г. стал лидером в структуре инвестиций. Общий объем вложений стал максимальным за всю историю наблюдений и достиг 397 млрд руб., что в 2,8 раза превышает прошлогодний результат.
Новый максимум объема вложений обеспечен в первую очередь закрытием крупнейшей за всю историю рынка недвижимости сделки (49% от годового результата) — компания «РЖД» приобрела офисные башни Moscow Towers в Москва-Сити под размещение штаб-квартиры.
В прошедшем году более 80% транзакций составили приобретения под собственные нужды компаний, покупателями выступили «Банк России», «Альфа-Банк», «Петрович», «Интер-РАО». Для сравнения, еще два года назад на подобные сделки приходилась лишь четверть инвестиций. К классическим инвестиционным проектам покупатели, напротив, относятся с большой осторожностью, а из-за высокой стоимости банковского финансирования все чаще рассматривают приобретения на собственный капитал.
В 2024 г. новый максимум установлен и в сегменте покупок офисных объектов в нарезку с чеком до 500 млн руб. (не учитывается в общем объеме инвестиционных вложений). За год было реализовано 236 тыс. кв. м в строящихся зданиях, что на 53% выше значения в 2023 г., а общий объем инвестиций составил около 80 млрд руб.
Ключевые тенденции 2024 г. на рынке офисной недвижимости:
-
Приобретение офисных объектов под собственные нужды.
-
Высокая активность со стороны государственных структур.
-
Строительство бизнес-центров на продажу и реализация площадей в нарезку.
Торговая недвижимость
Годовой объем вложений в торговую недвижимость составил 64 млрд руб., что более чем в пять раз ниже результата 2023 г. Снижение показателя обусловлено высокой базой. При этом значение на 20% выше среднего результата за предыдущие 10 лет.
Треть инвестиций в 2024 г. обеспечены сделками по продаже активов иностранными собственниками — было закрыто четыре транзакции. Из локальных проектов вышли компании: Ceetrus, Selgros, Mirland Development и SRV, для большинства их них проданные здания являлись последними активами в России. Стоит отметить, что переговоры о реализации практически всех активов были начаты еще в 2023 г., однако завершение было достигнуто только в IV квартале 2024 г. Учитывая длительность транзакционных процессов, закрытия ряда новых сделок мы ожидаем уже в 2025 г.
Региональные объекты продолжают доминировать в структуре сделок. Ввиду дефицита ликвидного предложения в столице фокус инвесторов меняется. Так, по итогам 2024 г. на такие транзакции пришлось 60% вложений — для сравнения, в предыдущем году, когда был реализован портфель из 14 ТРЦ «МЕГА», расположенных в 11 городах России, показатель составлял 44%.
Складская недвижимость
Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2024 г. достиг 264 млрд руб., что в четыре раза превысило результат 2023 г. и стало максимальным за всю историю наблюдений. Кратный прирост показателя отмечен как среди инвестиционных сделок (+280% г/г), так и среди приобретений под собственные нужды (+770% г/г).
Для инвесторов складской сегмент выступает привлекательным защитным инструментом альтернативных вложений. Так, постоянный рост стоимости актива, высокий спрос и увеличение арендного потока ввиду ежегодной индексации ставок аренды позволяют получать стабильный доход.
В 2024 г. продолжил развитие тренд по приобретению объектов в состав ЗПИФ. На подобные транзакции пришлось 43% от всех вложений, а совокупно было куплено 1,5 млн кв. м (+236% г/г). Свой портфель активов пополнили компании «Современные фонды недвижимости», Central Properties, «Альфа-Капитал» и «Сбережения Плюс». Активное развитие онлайн-торговли, изменение цепочек поставок, выход на рынок новых брендов уже второй год подряд формируют повышенный спрос на складские площади. И в связи с растущими ставками аренды (+44% г/г) товаропроводящие компании рассматривают для себя вложения в собственную инфраструктуру и отдают предпочтение покупке объектов.