Может ли земельный участок в особо охраняемой природной зоне федерального значения находиться в частной собственности? Ответ дал КС РФ

Конституционный суд РФ в защиту публичных интересов указал, что не допускается сохранение права частной собственности на земельный участок, находящийся в границах ООПТ федерального значения. Последствиями этого является то, что:

• заявленное в защиту интересов Российской Федерации требование о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок (его часть) отсутствующим подлежит удовлетворению;

• иск, поданный в защиту пуб­личных интересов, о признании права собственности на земельные участки отсутствующим является надлежащим способом защиты права.

Вместе с тем КС РФ сформировал важные правовые позиции в поддержку частных интересов физических лиц — приобретателей спорных земельных участков:

(1) добросовестность приобретателя земельного участка.

При рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах ООПТ либо на землях лесного фонда, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений ст. 302 ГК РФ;

(2) применение срока исковой давности.

К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Если, однако, нарушение права истца путем внесения недостоверной записи не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (абз. 2, 3 п. 57 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Указанные гарантии (добросовестность приобретателя, применение сроков исковой давности) должны быть интегрированы в механизм разрешения споров по такого рода искам, по крайней мере между гражданином и публично-правовым образованием;

(3) возмещение компенсации приобретателю земельного участка.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, то есть в этом случае признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Таким образом, правовые позиции КС РФ, изложенные в постановлении, соответствуют принципам справедливости и направлены на защиту добросовестных граждан, которые приобрели земельные участки, находящиеся в границах ООПТ.

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание в связи с принятой КС РФ позицией, следующие.

1. КС РФ обратил внимание на то, что ряд объектов никогда не могут находиться в частной собственности по причине их изъятия из оборота. Следовательно, к подобным объектам не могут применяться правила гражданско-правового регулирования и вытекающие из них сроки исковой давности. Права добросовестных приобретателей подлежат защите только в отношении имущества, на которое потенциально может быть приобретено право частной собственности. Учитывая, что публичный интерес имеет приоритет, право частной собственности на подобные (изъятые из оборота) объекты защищено быть не может.

Сам факт нахождения спорного земельного участка в границах ООПТ указывает на то, что право должно быть прекращено, а регистрационная запись — аннулирована. И иски о признании права отсутствующим являются допустимыми.

КС РФ делает интересную оговорку. Если земельный участок находится в границах ООПТ частично, на основании решения суда оставшаяся за ее пределами часть может сохраниться в собственности частного субъекта. Если же на момент рассмотрения спора граница ООПТ изменена таким образом, что весь земельный участок вышел за пределы указанной зоны, это является безусловным фактом сохранения за частным лицом его права собственности (если только не будет доказана причинно-следственная связь между незаконным предоставлением и последующим исключением его из границ ООПТ).

2. КС РФ вводит новый механизм восстановления нарушенных прав данных собственников (но только если установлено, что лицо действовало добросовестно и заявляет о сроках исковой давности) — компенсация путем предоставления аналогичного земельного участка (по размеру, виду разрешенного использования) либо его денежного эквивалента.

При этом решение о компенсации, а также о сроках ее предоставления определяет суд (принцип предварительной равноценной компенсации).

Однако в действительности достаточно сложно подобрать аналогичный земельный участок в силу уникальности данного объекта недвижимости, а КС РФ и действующее законодательство не закрепляют какой-либо локационной привязки, также не определено, на кого возлагается обязанность по подбору соответствующего земельного участка, и пр.

В части денежного эквивалента возникают еще большие вопросы: по какой цене, с учетом каких характеристик будет оцениваться земельный участок, какой метод будет применен при оценке и пр.

3. КС РФ допустил возможность ретроспективного применения законодательства, что противоречит действующему гражданскому регулированию. Так, Закон об ООПТ был принят лишь в 1995 г., а сделки по первоначальному приобретению земельных участков в собственность датированы 1991—1994 гг. Таким образом, лицо на момент приобретения не знало и не могло догадываться, что через какой-то промежуток времени будет принято специальное законодательство, на данной территории будут установлены границы парка, а специальный правовой режим парковых зон не позволит находиться земельным участкам в частной собственности.

4. Суд намеренно разграничивает последствия в отношении земельных участков, расположенных в границах ООПТ, и лесных земельных участков, объясняя возможность сохранения права частной собственности на последние действующей «лесной амнистией». В данном случае, если лицо приобрело земельный участок в границах земель лесного фонда добросовестно или истек срок исковой давности, то требование о прекращении права частной собственности не подлежит удовлетворению.

Следовательно, необходимость сохранения земельных участков в составе лесного фонда при коллизии с правами и интересами граждан не абсолютизируется.

Резюмируя все вышесказанное, необходимо отметить, что данное постановление явилось своеобразным компромиссом между публичными и частными интересами. При этом многие введенные КС РФ механизмы могут создать неопределенность в правоотношениях.

Оживленная дискуссия в отношении обозначенных требований публичных органов велась по вопросу их квалификации: негаторный или виндикационный иск?

КС РФ указал, что такой иск не без оснований квалифицируется в качестве негаторного, поскольку со стороны публичного органа он защищает свое право собственности, не связанное с лишением владения, осуществлению которого препятствует зарегистрированное на тот участок право гражданина. Неоднозначность квалификации такого иска в качестве негаторного объясняется тем, что в рамках такого спора все-таки разрешается вопрос о принадлежности земельного участка, что нехарактерно для иска негаторного.

Кроме того, негаторный иск не оставляет «нарушителю» каких-либо механизмов защиты его прав на земельный участок, в то время как специфика рассматриваемых отношений свидетельствует об их явной необходимости. В этой связи КС РФ подчеркивает необходимость предоставления ответчикам по таким искам гарантий, действующих в связи с заявлением виндикационного иска. Такое решение, в частности, обусловлено недопустимостью игнорирования интересов гражданина, относящегося к спорному земельному участку как к своему, что является важным признаком наличия отношений собственности.

Какие обстоятельства непременно должны быть исследованы судом при вынесении решения по таким требования публичных органов? Безусловно, это добросовестность приобретателя, как она понимается в соответствии со ст. 302 ГК РФ с учетом общих положений ст. 10 ГК РФ, и срок исковой давности.

Отмечая, что особенности спорного земельного участка, а именно его расположение на землях специальных категорий, обуславливает специфику наполнения добросовестности, КС РФ говорит об обоснованности предъявления к частному собственнику повышенного стандарта добросовестности при его приобретении, при котором привычный расчет исключительно на сведения ЕГРН не является достаточным подтверждением его соблюдения. Принципиально важным моментом является и то, что передача земельных участков в частную собственность всегда обусловлена действиями органов публичной власти, обязанностью которых является соблюдение законности такой передачи, а негативные последствия допущенных ими ошибок не могут быть переложены на плечи добросовестного приобретателя, не имевшего оснований предполагать их наличие.

Важно заметить, что ни добросовестность приобретателя, ни истечение срока давности не являются препятствиями в удовлетворении требований органа публичной власти в отношении участков, расположенных в пределах особо охраняемы природных территории. Однако от них зависит последствия такого решения для гражданина — причитающаяся ему справедливая компенсация в виде предоставления аналогичного земельного участка, в отношении которого возможно беспрепятственное осуществление правомочий частным собственником либо, в случае его отсутствия, иная форма компенсации, включающая возмещение стоимости законного созданных на спорном участке объектов.