Договор субаренды является одним из правовых инструментов оформления прав на земельные участки при реализации инвестиционно-строительных проектов. Его характерной особенностью при этом является получение согласия арендодателя (в том числе при субаренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности), отсутствие которого может повлечь серьезные последствия для субарендатора. В материале рассмотрим актуальные выводы судов по особенностям оформления согласия и банкротным делам — наиболее острым вопросам субаренды.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе передать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя. Помимо этого, арендатор вправе:
-
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
-
а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено нормативно-правовыми актами.
Принимая во внимание, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено соответствующим нормативным актом, общее регулирование порядка заключения, исполнения и расторжения договора субаренды содержится в параграфе 1 главы 24 ГК РФ.
При этом, в зависимости от объекта договора субаренды, в частности, в зависимости от того, для каких целей предоставлен земельный участок, находится ли он в государственной или муниципальной собственности, к таким правоотношениям будут применяться нормы ЗК РФ, ГрК РФ, а также иных нормативных актов, регулирующих использование отдельных категорий земель или применение специальных правовых режимов.
Особенности получения согласия при передаче имущества в субаренду
В правоприменительной практике часто возникают закономерные вопросы о том, в каком виде должно быть выражено согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду, какие условия договора субаренды должны быть согласованы с арендодателем, достаточно ли общего согласия на передачу имущества.
цитируем документ
Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.
Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018
Таким образом, одним из способов предоставления согласия на передачу имущества в субаренду является включение непосредственно в текст договора субаренды положения о том, что арендатор вправе передавать арендованное имущество в субаренду. Такое согласие предполагает, что арендатор может заключать один и более договоров субаренды на условиях по своему усмотрению (то есть самостоятельно выбирать кандидатуру субарендатора, определять срок договора субаренды (но не более срока договора аренды), устанавливать размер субарендной платы, цели использования имущества и иное).
Одновременно с этим, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие (п. 2 и 3 ст. 157.1 ГК РФ).
При этом, если третье лицо или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ), считается, что в даче согласия отказано (абз. 2 п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
цитируем документ
...уведомление арендодателя об отзыве своего согласия на сдачу имущества в субаренду является заявлением о существенном изменении договора аренды, в результате которого арендатор лишается того, на что он рассчитывал при его заключении. Такое существенное изменение условий договора в силу части 1 статьи 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда.
Определение ВС РФ от 22.01.2018 по делу № 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016
Аналогичная позиция высказана в п. 18 Информационного письма ВАС РФ № 66.
При выборе такой формы предоставления согласия предполагается, что это согласие действует в период всего срока действия договора аренды и распространяется на неограниченное количество договоров субаренды, которые будет заключать арендатор (п. 15 Информационного письма ВАС РФ № 66).
В то же время при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц согласование передачи прав и обязанностей по договору аренды другому арендатору, являясь по своей юридической природе формой перенайма, не может расцениваться как возложение дополнительной обязанности на субъектов предпринимательской деятельности, не предусмотренной ст. 615 ГК РФ (определения ВС РФ от 26.11.2014 № 75-АПГ14-5, от 30.01.2024 № 304-ЭС23-20473 по делу № А03-890/2022).
Одновременно с этим следует учитывать сложившуюся судебную практику по делам, связанным со спорами о неуведомлении собственника имущества о передаче своих прав и обязанностей, заключении договора субаренды.
Позиция ВС РФ по этому вопросу отражена в Кассационном определении от 11.05.2022 № 47-КАД22-1-К6:
цитируем документ
...правовыми последствиями неуведомления о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу в разумный срок после совершения соответствующей сделки является возникновение у арендодателя права предъявить к арендатору требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Острые вопросы государственной регистрации субаренды
Возникает закономерный вопрос относительно того, распространяются ли все правила государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков, на договоры субаренды этих объектов?
В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 содержится прямое указание на то, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. В связи с этим в многочисленной судебной практике превалирует подход, согласно которому договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в ином случае он является не заключенным (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.01.2020 № Ф04-6853/2019 по делу № А03-3879/2019, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2018 № Ф02-3742/2018 по делу № А58-8108/2017).
Одновременно с этим нужно учитывать, что отсутствие государственной регистрации субаренды влечет последствия не только для сторон этой сделки, но в первую очередь для третьих лиц (п. 5 постановления ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
Из этого следует, что недобросовестная сторона договора субаренды, которая умышленно занимает позицию отсутствия правового предписания для государственной регистрации договора, лишается возможности признавать такой договор незаключенным, так как незарегистрированный договор не влечет правовых последствий для третьих лиц, но не освобождает от прав и обязанностей стороны договора.
Данный вывод находит свое подтверждение в позициях судов округов. Так, в частности, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2024 № Ф06-4704/2024 по делу № А49-1613/2023.
Последствия отсутствия согласия при субаренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе заключать договор субаренды, без согласия арендодателя, но при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В одном из дел была рассмотрена такая ситуация. Территориальное управление передало на основании договора аренды организации земельный участок (Определение ВС РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014).
На основании соглашения организация (должник) передала обществу (кредитору) в счет погашения его требований имущественные права на арендуемый земельный участок, находящийся в федеральной собственности. Согласие собственника земельного участка на передачу обществу своих прав и обязанностей по договору аренды организация не получала. Предметом рассматриваемого спора стал отказ управления в государственной регистрации данного соглашения в связи с отсутствием согласия собственника на передачу арендатором прав по договору аренды третьему лицу.
ВС РФ отметил:
цитируем документ
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом ВС РФ указал, что условием договора аренды, заключенного собственником и арендатором (организацией), было прямо предусмотрено, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать в субаренду земельный участок.
Таким образом, при утвержденной судом редакции указанного пункта договора аренды, а также с учетом срока действия договора, составляющего менее пяти лет, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу следовало руководствоваться п. 5 ст. 22 ЗК РФ, то есть только при согласии собственника земельного участка.
В то же время п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
цитируем документ
Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2023 № Ф08-11175/2023 по делу № А53-9580/2023
Суд округа со ссылкой на п. 16, 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 указал, что арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. А само уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Оспаривание субаренды в делах о банкротстве
Для минимизации рисков признания договоров субаренды недействительными и сохранения прав на земельные участки или иное имущество важно учитывать не только судебную практику по оспариванию этих сделок по общим основаниям, но и практику судов по рассмотрению заявлений об оспаривании договоров субаренды в рамках дел о банкротстве.
С учетом положений ст. 61.1—61.4 Закона о банкротстве при рассмотрении указанной категории дел будет иметь существенное значение фактическое исполнение договора субаренды (то есть была ли реальная передача имущества/земельного участка субарендатору), размер и уплата арендных платежей, имелась ли экономическая целесообразность в заключении такой сделки стороной сделки. Кроме того, необходимо учитывать мотив заключения сделки, наличие умысла причинить ущерб кредиторам в результате исполнения договора субаренды.
Так, в частности, в постановлении от 28.04.2022 № Ф05-17528/2020 по делу № А40-160002/2019 Арбитражный суд Московского округа в деле по требованию о признании недействительным договора субаренды и применении последствия его недействительности мотивировал правомерность отказа в удовлетворении требования тем, что:
цитируем документ
<…> не представлено доказательств того, что одна из сторон сделки имела цель совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
При этом суд отметил, что:
цитируем документ
Для признания оспариваемой сделки недействительной по указанному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало недобросовестность контрагента, которая может иметь место как в ситуациях, когда контрагент знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого, так и в случае, когда имели место обстоятельства, которые свидетельствуют о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.
Аналогичный подход содержится и в других судебных решениях (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.07.2023 № Ф09-3888/21 по делу № А60-56538/2020, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.05.2024 № Ф04-5060/2020 по делу № А75-7940/2017).
В другом деле заявление о признании недействительным договора субаренды земельного участка, заключенного должником-банкротом, было удовлетворено (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2022 № Ф09-7300/21 по делу № А76-32027/2017).
Суд округа исходил из следующего. Оспариваемый договор был заключен между аффилированными лицами; впервые раскрыт перед третьими лицами лишь через полтора года после признания должника банкротом; не представлены объективные и проверяемые доказательства внесения ответчиком арендной платы на протяжении всего периода действия договора.
Суд округа также отметил, что договор составлен сторонами без намерения создания правовых последствий, соответствующих отношениям субаренды, с целью создания условий вывода из конкурсной массы недвижимого имущества, расположенного на спорном участке.
Аналогичный подход отражен и в иных судебных актах (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2021 № Ф04-6420/2021 по делу № А46-3976/2018, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2021 № Ф09-7594/16 по делу № А71-6742/2015).