В 2024 г. наблюдался устойчивый рост просроченной задолженности по ипотеке, особенно во втором полугодии. «ЭЖ» проанализировала этот тренд с экспертами, чтобы оценить его возможные последствия для банковского сектора, строительной отрасли и экономики в целом.
Согласно информации, которую опубликовал Центробанк, на 1 января 2025 г. объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в России достиг 96,4 млрд руб., увеличившись за месяц на 3,5 млрд руб. Несмотря на рост абсолютных значений, ее доля в общем ипотечном портфеле осталась на уровне 0,5%. В течение 2024 г. просроченная задолженность росла практически каждый месяц: с 61,3 млрд руб. в январе до 92,9 млрд руб. в декабре, что говорит об ухудшении платежной дисциплины заемщиков.
Эксперты Аналитического центра IRN.RU полагают, что текущее состояние ипотечного рынка является следствием ряда факторов, включая программы, которые снижали ставки и первоначальный взнос до минимальных значений. Заемщики часто брали кредиты, не имея достаточных накоплений и не оценивая будущую финансовую нагрузку.
Среди федеральных округов Центральный ФО занимает первое место по объему просроченной задолженности — 33,7 млрд руб. на начало 2025 г. Далее идут Приволжский ФО (14 млрд руб.) и Южный ФО (11,4 млрд руб.). В Северо-Западном ФО этот показатель составил 10,3 млрд руб., в Сибирском ФО — 9,7 млрд руб., в Северо-Кавказском ФО — 7,9 млрд руб., а в Уральском ФО — 7,2 млрд руб. В Дальневосточном ФО объем просроченной задолженности относительно невелик — 4,2 млрд руб.
Одним из ключевых трендов является ускорение темпов роста просроченной задолженности во втором полугодии 2024 г. Если за первое полугодие она увеличилась примерно на 9,6 млрд руб., то во втором рост составил 25,5 млрд руб. Это может быть связано с повышением процентных ставок и завершением льготных ипотечных программ, что привело к увеличению нагрузки на заемщиков.
Еще один важный фактор — концентрация проблемных кредитов в регионах с высокой ипотечной активностью. В Москве и Московской области совокупная просроченная задолженность достигла 25,2 млрд руб., что составляет более четверти от общего объема по стране. Санкт-Петербург и Ленинградская область также демонстрируют значительное накопление просроченных платежей — почти 6,0 млрд руб.
На фоне замедления роста ипотечного кредитования Банк России принял ряд мер, направленных на снижение рисков. С 1 января 2025 г. вступил в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который ограничивает недобросовестные практики, связанные с завышением стоимости жилья. Кроме того, с 1 марта 2025 г. ЦБ снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заемщикам с долговой нагрузкой (ПДН) менее 70%. Более рискованные сегменты пока остаются без изменений, но с 1 июля 2025 г. Банк России может ввести макропруденциальные лимиты для управления этими рисками.
Рост просроченной задолженности создает риски для ухудшения экономической ситуации. Снижение качества ипотечного портфеля может вынудить банки повысить ставки и ужесточить требования, что приведет к сокращению выдачи новых кредитов. Это ударит по рынку жилой недвижимости и замедлит строительство. Потребительский сектор также пострадает: снижение доступности кредитов ограничит покупательную способность, что может замедлить розничные продажи и экономический рост. Пока ситуация не критическая, но дальнейшее негативное развитие событий может привести к серьезным последствиям.
