1. Главная
  2. Статьи

Ключевые изменения земельного законодательства в 2025 г.: что важно знать бизнесу?

| статьи | печать
автор:
опубликовано:«ЭЖ-Юрист» №07 (1355) 2025

Начатый в прошлом году процесс комплексного усовершенствования законодательства о земле и недвижимости продолжается. Часть норм уже вступили в силу (изменение порядка установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ, дополнены новые случаи обмена земельных участков и пр.). Однако другие — вступят в силу только с 1 марта (правила определения момента завершения строительства, электронный способ подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав и пр.). В материале проанализируем ключевые аспекты этих нововведений.

В ГрК РФ введены правила определения момента завершения строительства или реконструкции объекта (Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ)

Действующее законодательство не устанавливает момент завершения строительства и реконструкции здания или сооружения. Но уже с 1 марта в ст. 52 ГрК РФ вводится правило о порядке определения такого момента. Согласно этому правилу день завершения строительства объекта определяется в зависимости от того, требуется ли разрешение на его строительство, а также является ли такой объект жилым либо садовым домом:

— если требуется разрешение на строительство: со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

— если такое разрешение не требуется: со дня осуществления государственного кадастрового учета здания или сооружения;

— в отношении жилого дома или садового дома: со дня получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

— в отношении жилого дома или садового дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления: со дня осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта.

Строительство (реконструкция) объектов капитального строительства не будет считаться завершенным при несоблюдении указанных условий, а на застройщиков и правообладателей возложена обязанность по совершению действий, необходимых для учета и регистрации прав (п. 15 ст. 52 ГрК РФ). При нарушении такой обязанности виновное лицо может быть привлечено к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ («Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним»).

Тем самым законодательно закреплен принцип «построил — оформи»: эксплуатация построенных зданий и сооружений будет возможна только после их оформления (осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав)1. 

Порядок установления, изменения и прекращения существования ЗОУИТ изменен 

Федеральным законом от 26.12.2024 № 485-ФЗ (далее — Закон № 485-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, связанных с правовым регулированием зон с особыми условиями использования территории (далее — ЗОУИТ).

Так, из перечня ЗОУИТ, предусмотренного ст. 105 ЗК РФ, исключены:

— зона наблюдения (п. 21 ст. 105 ЗК РФ);

— зона безопасности с особым правовым режимом (п. 22 ст. 105 ЗК РФ);

— охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена (п. 27 ст. 105 ЗК РФ).

С 31.12.2024 считаются прекратившими существование ЗОУИТ, которые не соответствуют целям установления и видам ЗОУИТ согласно ЗК РФ, а ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, установленные в границах таких ЗОУИТ, не действуют.

Новый порядок установления ЗОУИТ при строительстве новых объектов предполагает, что установление и изменение ЗОУИТ происходит после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства (реконструкции) в случаях, когда не требуется выдача разрешения на строительство. Конкретные сроки подлежат установлению в положении о каждом ЗОУИТ, но в любом случае они не должны быть более 12 месяцев, соответственно, с даты ввода в эксплуатацию либо завершения строительства объекта.

Нововведением же регулирования стало введение положений о возможности внесудебного разрешения ситуаций невозможности использования земельного участка и объектов недвижимости на нем ввиду устанавливаемого либо изменяемого ЗОУИТ. В статье 107 ЗК РФ предусмотрели возможность заключения соглашения между правообладателем «пострадавших» объектов недвижимости и правообладателем объекта, в отношении которого подлежит установлению либо изменению ЗОУИТ.

В таком соглашении может быть предусмотрено осуществление за счет одной или обеих сторон мероприятий (функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических), направленных на обеспечение возможности использования объектов недвижимости.

Такие мероприятия могут быть осуществлены применительно:

— к объекту, в отношении которого установлена ЗОУИТ,

— и в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного в границах такой зоны, и могут предусматривать в том числе реконструкцию, капитальный ремонт указанных объектов в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Однако из указанного правила есть исключения. Оно не применяется к объектам, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие, а также не распространяется на санитарно-защитные зоны 

ЗК РФ дополнен новыми случаями обмена земельных участков (Федеральный закон от 26.12.2024 № 494-ФЗ)

Часть временных мер регулирования земельных отношений, предусмотренных на период 2022-2024 гг., закрепили в ЗК РФ. Речь идет об обмене публичного земельного участка на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Статья 39.21 ЗК РФ дополнена следующими основаниями обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

— на земельный участок, находящийся в частной собственности, который необходим для размещения объекта социальной инфраструктуры, в том числе если размещение указанного объекта необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории;

— на земельный участок, находящийся в частной собственности, который необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов.

Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 722148-8, в 2022—2023 гг. было заключено 465 договоров мены земельных участков по указанным основаниям в рамках временного регулирования. Закрепление их в земельном законодательстве на постоянной основе будет способствовать развитию территорий, созданию социальной инфраструктуры, комфортной городской среды и новых рабочих мест.

Также предусмотрено, что при заключении договора мены земельных участков может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности, при соблюдении установленных требований (п. 7 ст. 39.22 ЗК РФ).

Придание временным мерам постоянного характера должно сократить имеющиеся издержки для размещения объектов социального назначения и реализации крупных инвестиционных проектов. 

Антикризисные меры в строительстве продлены

На 2025 г. продлен срок действия ряда антикризисных мер в сфере строительства. Тем самым законодатель продолжает реализацию мер, направленных на поддержку застройщиков путем сокращения ответственности перед участниками долевого строительства. 

Продлен и расширен мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ (постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916)

18.03.2024 правительство установило мораторий на применение неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326). В конце 2024 г. его действие было продлено до 30.06.2025.

Также действие моратория было расширено, и в период с 01.01.2025 по 30.06.2025 включительно он не учитывается для целей применения санкций в следующих случаях:

— при начислении неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта по ДДУ, входящего в состав МКД или иного объекта, отвечающего критериям отнесения к уникальным объектам (п. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ);

— при начислении неустойки (пени) в пользу гражданина при заключении им ДДУ для личных нужд за нарушение сроков, связанных с требованиями об устранении недостатков (дефектов) объекта (п. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

— при начислении штрафа в пользу гражданина при заключении им ДДУ для личных нужд (п. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ);

— при определении размера убытков при непригодности объекта ДДУ для использования (п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

— при определении размера убытков при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по ДДУ (п. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). 

Продлены особенности внесения изменений в проектную документацию (постановление Правительства РФ от 28.12.2024 № 1967) 

До 31.12.2025 продлены особенности внесения изменений в проектную документацию и проведения ее государственной экспертизы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2022 № 579.

Уточнено, что действие особенностей внесения изменений в проектную документацию сокращается до случаев замены строительных ресурсов на аналоги, ввиду чего ряд пунктов из постановления № 579 был исключен.

1 Дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости // https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/informatsiya/Дайджест%20IV%20кв%202024.pdf.


С 1 марта для организаций вводится исключительно электронный способ подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав 

Проводимая Росреестром цифровизация данных при постановке на кадастровый учет и при госрегистрации земельного участка — закономерное продолжение процесса внедрения принципа «единого окна» при оказании государственных услуг (Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ). Опрошенные эксперты отметили важность этого нововведения для бизнеса.

Комментарий эксперта

Существенные поправки коснулись земельных участков без границ: они не могут быть предметом сделок (Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ).

С 1 марта госрегистрация прав и кадастровый учет будут приостанавливаться по решению регистратора в случае, если в ЕГРН отсутствуют точные сведения о границах земельного участка, являющегося предметом сделки. Основания приостановки:

— участок является предметом договора, на основании которого регистрируется право, ограничение прав или обременение участка. Исключение: госрегистрация сервитута на такой участок;

— в отношении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (кроме линейного объекта), находящихся на таком земельном участке, подано заявление для проведения кадастрового учета и (или) госрегистрации. Исключение: заявление подано из-за прекращения существования данных объектов.

Напомним, что ранее сделки с земельными участками могли проводиться без точного определения границ, что часто приводило к спорам между соседями и другим юридическим проблемам.

С 1 марта юридические лица обязаны представлять заявления о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав, а также прилагаемые к ним документы исключительно в форме электронных документов.

Исключения:

— стороной регистрируемой сделки или сделки, на основании которой регистрируется право, его ограничение или обременение недвижимости, является физическое лицо (кроме электронного договора долевого участия);

— на сайте Росреестра размещена информация о временном техническом сбое;

— юридическое лицо создали в форме ТСЖ, ЖСК, КФХ, что позволяет обращаться в Росреестр с бумажными заявлениями до 01.01.2026. Во всех остальных случаях, начиная с 01.03.2025, при подаче в Росреестр заявления и документов на бумажном носителе, их вернут без рассмотрения.

Дихотомия в форме подачи заявлений в Росреестр замедляла процесс госрегистрации прав и создавала дополнительные административные барьеры, поэтому изменения направлены на упрощение и ускорение регистрации сделок с недвижимостью. Полагаю, что эта поправка является естественным продолжением процесса реализации принципа «единого окна».

Другое изменение коснулось порядка завершения строительства или реконструкции объектов.

Ранее нечеткое определение момента завершения строительства влекло массу правовых проблем при вводе объектов в эксплуатацию. Теперь с 1 марта четкие критерии завершения строительства исключат случаи, когда госорганы и суды трактуют этот момент по-разному. Это особенно важно для недвижимости, которая проходит процесс регистрации или участвует в сделках. Кроме того, владельцам частных домов и садовых построек не придется получать разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого будет достаточно уведомления, что ускорит процесс оформления прав.

Одновременно с этим для МКД и коммерческой недвижимости завершение строительства теперь станет строго привязано к получению разрешения на ввод, что исключит возможность эксплуатации незаконно построенных зданий. Указанное напрямую повлияет на момент начала уплаты налогов на недвижимость. Теперь этот момент будет определяться четко и предсказуемо, что важно как для застройщиков, так и для частных собственников. И, самое главное, данная мера также направлена на борьбу с объектами, которые долгие годы могут числиться «незавершенными», — таковых должно стать в разы меньше.

С 1 марта застройщики будут обязаны в течение 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на соответствующий объект в электронной форме. Прежде указанный срок не был определен, поскольку и подобной обязанности у застройщика не возникало, так как он был вправе подавать заявление в Росреестр.

Нововведение кардинально меняет порядок оформления прав собственности в долевом строительстве. Теперь застройщики не могут уклоняться от регистрации прав дольщиков, что может сделать рынок недвижимости более прозрачным и защитить покупателей от юридических рисков (исключаются ситуации фактического, но не юридического владения). Однако внедрение этой системы потребует адаптации застройщиков к новым требованиям и возможного увеличения их издержек.

С 1 марта эксплуатация зданий и сооружений должна будет осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены. Таким образом, случаи использования объектов недвижимости не по назначению могут быть исключены.

Ранее такие требования были менее конкретизированы, что позволяло собственникам использовать объекты вразрез с установленными нормами. Теперь же администрации смогут усилить контроль за использованием объектов недвижимости путем увеличения количества выездных проверок. Полагаем, следующим шагом будет увеличение штрафов за нарушение целевого использования земельного участка и объектов недвижимости на нем.

На основания изложенного можно сделать вывод, что изменения, предусмотренные Законом № 487-ФЗ, направлены на упорядочение земельных и имущественных отношений, повышение прозрачности сделок с недвижимостью.

Комментарий эксперта

Закон № 487-ФЗ регулирует отдельные вопросы в части землепользования, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также его строительства и реконструкции. Рассмотрим ключевые изменения, предусмотренные Законом.

С момента вступления в силу Закона новым основанием для приостановления учетно-регистрационных действий с объектами недвижимости будет отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ соответствующего земельного участка. Как отмечает Росреестр1, данное нововведение позволит защитить потенциальных правообладателей земельных участков от возможных проблем с определением местоположения их границ, а также избежать конфликтов с владельцами смежных земельных участков.

На практике рассматриваемое изменение очевидно повлечет для собственников подобных участков дополнительные расходы на проведение необходимых кадастровых работ как предварительное условие возможности распоряжения такими земельными участками и расположенными на них объектами.

Далее, в отношении юридических лиц установлена обязанность подавать заявления о государственном кадастровом учете или государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в Росреестр только в электронном виде, за исключением большинства сделок с участием физических лиц и иных прямо указанных случаев.

В целом данное изменение соответствует общему курсу на цифровизацию оказания государственных услуг и, как представляется, не должно вызвать практических сложностей для участников оборота. Конечно, при условии своевременного обеспечения необходимой технической возможности со стороны регистрирующего органа.

Наконец, установлена обязанность собственников зданий и сооружений, расположенных на публичных земельных участках, приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Данная мера свидетельствует о стремлении пресечь эксплуатацию объектов недвижимости без надлежащего оформления прав на публичные земельные участки и, как следствие, без внесения платы за владение и пользование ими. Стоит отметить, что более жесткое регулирование в этой части предусматривает законопроект № 714636-8 о проведении эксперимента по внедрению реестровой модели землепользования в городе Москве, в соответствии с которым будет действовать бесспорный порядок взыскания платы за пользование публичным земельным участком.

Таким образом, можно предположить, что реформирование в части эффективного использования публичных земель еще не завершено.

1 Росреестр разъяснил новый порядок сделок с земельными участками, который начинает действовать с 1 марта 2025 г. // https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-razyasnil-novyy-poryadok-sdelok-s-zemelnymi-uchastk.

читайте также