Фирма приобрела у коммерческой организации часть помещений в многоэтажном нежилом здании, расположенном на земельном участке, в отношении которого продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования. Покупатель попытался зарегистрировать такое же право на землю, но ему отказали со ссылкой на то, что он не относится к категории лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное пользование, предложив совместно с другим собственником здания выкупить землю или взять ее в аренду. Однако продавец не желает заключать такие сделки. Что может предпринять фирма, чтобы документально закрепить свое право на земельный участок, признанный неделимым?
Ничто не вечно под луной...
Сначала расскажем о том, что способствовало возникновению подобных ситуаций.
До принятия в 2001 г. нового Земельного кодекса РФ возможность получения организациями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования не ограничивалась по кругу лиц. Названный Кодекс такие ограничения ввел. Статья 20 ЗК РФ, в частности, установила, что на указанном праве земля предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон) предусмотрел, что иные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земли или приобрести ее в собственность. Поскольку для многих организаций такое переоформление оказалось проблематичным, законодатель неоднократно переносил конечную дату исполнения установленной обязанности, отсрочив ее наконец до 1 января 2010 г.
Попытка доказать в Конституционном Суде РФ, что лишение бессрочного права противоречит принципам законодательства, не увенчалась успехом.
Владеть землей имеем право!
Между тем коммерческие организации, обладающие до сих пор правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, совершают сделки в отношении недвижимости, находящейся на них. В том числе они продают части своих зданий юридическим лицам, которым земля на указанном праве предоставляться не может. Какое же право на участок получают приобретатели недвижимого имущества?
Из п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части данного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Поскольку действующее законодательство не устанавливает каких-либо изъятий из приведенных правил, можно сделать вывод о том, что в обсуждаемой ситуации к фирме также перешло в соответствующей доле право постоянного (бессрочного) пользования землей, на которой расположено здание. Это же следует из содержания п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление).
Могу, но не обязан
Единственным доказательством существования права на недвижимость, в том числе и на землю, является его регистрация, о чем говорится в ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Закон о регистрации).
Сторонники позиции, полагающие, что в настоящее время право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может быть зарегистрировано коммерческой организацией, ссылаются на вышеприведенные положения ст. 20 ЗК РФ и предписание Закона о переоформлении прав землепользователей. Однако нормы этих правовых актов не содержат прямого запрета, как нет его и в Законе о регистрации.
Их ссылка на п. 13 Постановления также, на наш взгляд, является необоснованной. В этом пункте, в частности, разъясняется, что покупатель недвижимости при переходе к нему права постоянного (бессрочного) пользования землей, которое не может быть ему предоставлено в силу ст. 20 ЗК РФ, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность. Обратим внимание на то, что в данном случае говорится не об обязанности, а именно о возможности.
Собака на сене
Действительно, если речь идет об организации, ставшей единственным собственником здания, то ей ничто не может помешать выкупить земельный участок или взять его в аренду. В этом случае отпадает необходимость добиваться госрегистрации полученного права. А вот фирма, ставшая сособственником части многоэтажного здания, расположенного на неделимом участке, может быть лишена такой возможности. И вот почему.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то они имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Следовательно, сособственники здания могут вступать только в единообразные правовые отношения с органом, выступающим от имени собственника государственной или муниципальной земли по поводу ее выкупа или получения в аренду. А при отсутствии согласия одного из них другие совладельцы здания фактически лишаются возможности переоформить земельные отношения.
Наихудшее положение у фирмы, оказавшейся в обсуждаемой ситуации, которая вообще не имеет доказательств существования ее прав на землю. При этом упрямство «соседа» и позиция официальных органов делает ее мечту о регистрации любого права на земельный участок недостижимой.
Без вины виноватый
Чтобы устранить всякие сомнения относительно сделанного вывода, проанализируем п. 19 Постановления по применению части второй п. 3 ст. 36 НК РФ. В нем разъясняется порядок заключения договора аренды неделимого земельного участка, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам – на праве хозяйственного ведения или всем лицам на таком праве. Президиум ВАС РФ указал, что в такой ситуации договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 НК РФ. Понуждение к установлению арендных отношений в отношении отдельных владельцев помещений не допускается согласно п. 1 ст. 421 НК РФ.
Нельзя ли фирме, попавшей в подобную ситуацию, со ссылкой на данные разъяснения добиться заключения договора аренды самостоятельно, минуя другого сособственника? Очевидно, что такой возможности нет, поскольку в данном случае речь идет о здании, помещения в котором принадлежат лицам на разных правах. Поэтому п. 19 Постановления к нашей ситуации неприменим.
Таким образом, ни законодательство, ни разъяснения, содержащиеся в Постановлении, не дают ответа на вопрос о том, как поступить в обсуждаемой ситуации законопослушной фирме, стремящейся оформить свое право на землю надлежащим образом.
С учетом приведенных обстоятельств регистрация права постоянного (бессрочного) пользования землей в соответствующей доле является единственной возможностью законного оформления земельных отношений для фирмы, которая приобрела часть здания у организации, обладающей указанным правом. Отрицание такой возможности в обсуждаемой ситуации противоречит действующему законодательству и здравому смыслу. Поэтому данная фирма должна в установленном порядке добиваться государственной регистрации своего права, в том числе и путем обращения в суд.
Отметим, что арбитражная практика по спорам, связанным с отказом зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования, противоречива. Обратим также внимание на то, что проводить прямую аналогию между нижеупомянутыми делами и обсуждаемой проблемой нельзя, поскольку суды обсуждали ситуации, при которых указанное право в отличие от нашей ситуации возникло у лиц до принятия ныне действующего Земельного кодекса РФ. Кроме того, эти споры имели и другие отличительные особенности.
Так, из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2007 № А19-26096/06-14-46-Ф02-2774/07 следует, что, по мнению кассационной инстанции, организации правомерно отказано в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку она не входит в перечень лиц, которым земля может быть предоставлена на таком праве.
Президиум ВАС РФ Постановлением от 26.10.2004 № 7264/04 признал обоснованным отказ в регистрации вышеуказанного права, в частности, в связи с тем, что в данном случае ст. 552 ГК РФ неприменима. Речь идет о доле земельного участка, однако какие-либо данные о его разделе или выделении соответствующей части не представлены. При этом судебные акты нижестоящих инстанций, поддержавших позицию организации, были отменены.
А вот пример признания отказа в регистрации незаконным. ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 18.08.2004 № Ф04-5525/2004(А70-3618-34), в частности, указал, что согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями. Кроме ст. 35 Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как вышеуказанное право.
Вопрос к законодателю
Похоже, что при принятии непопулярного решения о лишении коммерческих организаций права постоянного (бессрочного) пользования землей, никто не подумал о том, как можно заставить «несогласных» расстаться с этим правом. Ведь своим упрямством они препятствуют другим сособственникам реализовывать свои права. Тем более никто не спрогнозировал возможность возникновения ситуации, аналогичной обсуждаемой нами.
Не пора ли снять затронутые нами вопросы с помощью внесения соответствующих изменений в законодательство?