В государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости отказано правомерно, поскольку допсоглашение к договору аренды, предусматривающему выкуп арендованного спорного объекта недвижимости, не содержало индивидуально определенных признаков, позволявших его идентифицировать. Такое решение принято Президиумом ВАС РФ 27.01.2009 по делу № 11680/08.
Спорный объект (нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности) был передан истцу в аренду. В допсоглашении, представленном им в суд, содержалось указание на его обязательство выкупить данное помещение, а арендодателя — передать его в собственность после уплаты арендных платежей в течение 5 лет, составлявших выкупную стоимость объекта.
По мнению истца, требования договора были выполнены, он перечислил на расчетный счет ответчика выкупную стоимость объекта. Однако ответчик помещение в собственность не передал, а деньги вернул, указав на то, что допсоглашение между ними заключено не было. В качестве обоснования своей позиции он также обратил внимание на то, что указанный в дополнительном соглашении объект недвижимого имущества невозможно было идентифицировать.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В дополнительном же соглашении спорный объект был обозначен заштрихованным пространством, кадастровый номер помещения указан не был, то есть отсутствовали данные, позволяющие его идентифицировать.
Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 5 Закона под кадастровым учетом понимаются действия уполномоченного органа по внесению в Государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают в том числе существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить данное недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Для этих целей каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.
Эти аргументы и были положены в основу решения Президиума ВАС РФ по данному спору, чем подтвердилась позиция ответчика-арендодателя. Кроме того, высшие арбитры указали на то, что дополнительное соглашение, так же как и основной договор аренды, подлежало государственной регистрации, что произведено не было.
Таким образом, заключая договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, следует не только обращать внимание на его существенные условия, отсутствие которых делает договор незаключенным, в частности согласование предмета договора, но и соблюдать его форму.