По общему правилу арендодателем имущества является его собственник. Однако право передачи имущества в аренду может принадлежать и иному лицу в силу закона или договора. Обсудим проблемы, возникающие у предпринимателя, который намерен реализовывать такое право, полученное от собственника жилья.
СИТУАЦИЯ
Сдавая в аренду собственные нежилые помещения, индивидуальный предприниматель применяет УСН (объект налогообложения — доходы). Лицо, являющееся собственником квартиры, намерено согласно договору предоставить предпринимателю право сдавать ее в аренду.
По каким договорам собственник имущества может передать такое право другому лицу?
Не возникнет ли у предпринимателя обязанность уплачивать ЕНВД при реализации переданного ему права?
Сможет ли он продолжать применять УСН или же получаемый им доход должен облагаться НДФЛ?
ТРИ ВИДА ДОГОВОРОВ
Поскольку не оговорено иное, будем исходить из того, что:
- речь идет о передаче собственником имущества иному лицу именно права сдачи данного имущества в аренду, а не о передаче самого имущества в аренду или безвозмездное пользование с правом сдачи его в субаренду;
- сдача квартиры в аренду будет осуществляться индивидуальным предпринимателем в рамках своей предпринимательской деятельности.
Ключевой нормой при ответе на первый вопрос является ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из содержания приведенных положений следует, что указанные управомоченные лица выступают в договорах с арендаторами именно в качестве арендодателей.
В силу закона могут сдавать не принадлежащее им на праве собственности имущество в аренду, например, унитарные предприятия, которые обладают в отношении данного имущества правом хозяйственного ведения. Это следует из положений гл. 19 ГК РФ.
В каких же случаях собственник имущества может управомочить иное лицо передать имущество в аренду в качестве арендодателя, то есть заключить договор аренды с третьим лицом от своего имени (а не от имени собственника)? Чтобы ответить на этот вопрос, проанализируем положения части второй Гражданского кодекса РФ, касающиеся возможности передачи собственником имущества права заключать в отношении данного имущества договоры, стороной по которым выступает лицо, получившее такое право.
В данном случае речь идет о трех видах договоров: комиссии, агентском и договоре доверительного управления.
Так, из ст. 990 ГК РФ следует, что по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В приведенных положениях не оговаривается, что сделки, совершаемые комиссионером от своего имени, но в интересах комитента, не могут быть договорами аренды. Однако из содержания, в частности, ст. 995 и 996 ГК РФ следует, что речь идет прежде всего о договорах купли-продажи. Поэтому в дальнейшем мы не будем возвращаться к договору комиссии.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах такого учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом имущество остается в собственности учредителя управления. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего, путем проставления в письменных документах после своего имени или наименования пометки «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
А из ст. 1023 ГК РФ, в частности, следует, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение.
На основании приведенных положений можно сделать вывод о том, что собственник имущества может передать другому лицу право передавать в аренду данное имущество по агентскому договору или договору доверительного управления, при заключении которых соответственно агент и доверительный управляющий заключают договор аренды от своего имени в качестве арендодателя.
Отметим также, что передача такого права в рамках иных договоров невозможна. Так, из положений гл. 34 и 36 ГК РФ следует, что при заключении договоров аренды и безвозмездного пользования (ссуды) собственник передает контрагенту не право передачи в аренду имущества, а само имущество. Если же при соблюдении определенных условий арендатор и ссудополучатель передают полученное ими имущество третьим лицам во временное владение и пользование, то в данном случае они реализуют свое право, предусмотренное Гражданским кодексом, на передачу имущества в субаренду.
Если же говорить о договоре поручения (гл. 49 ГК РФ), то по нему поверенный может совершать сделки от имени доверителя, который и будет фигурировать в качестве стороны. Право сдачи имущества в аренду в рамках такого договора не может быть передано.
ПРИМЕНЯТЬ ЛИ ЕНВД?
Для того чтобы ответить на вопрос о том, не будет ли деятельность предпринимателя облагаться ЕНВД, обсудим правовую природу сделок в отношении квартиры, которые предприниматель собирается совершать с третьими лицами. При этом будем исходить из предоставленной информации о намерении предпринимателя сдавать данное имущество именно в аренду.
Согласно п. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и названным Кодексом.
Следовательно, квартира может быть передана в пользование как юридическим, так и физическим лицам. При выборе вида заключаемого договора следует учесть нормы ст. 30 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которыми с организациями, как правило, заключаются договоры аренды, безвозмездного пользования и иные виды договоров, предусмотренные ГК РФ, а с физическим лицом – договор найма. Вместе с тем физическому лицу квартира может быть передана и на «ином законном основании» (п. 2 ст. 30 ЖК РФ), что позволяет и с ним заключать договор аренды.
Из п. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ, в частности, следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Такие помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. При этом размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после его перевода в установленном порядке в нежилое помещение.
Из приведенных положений Жилищного и Гражданского кодексов с учетом сделанных нами ранее выводов можно заключить, что хозяйствующий субъект, получивший по договору от собственника право передачи квартиры в аренду, вправе от своего имени заключить с организацией в отношении данного имущества договор аренды. При этом в любом случае квартира должна использоваться как жилое помещение.
Согласно подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ ЕНВД облагается деятельность по оказанию услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 кв. м.
Предоставление таких услуг с использованием именно квартиры не исключает применения указанного подпункта. Поэтому возникает вопрос: должен ли предприниматель, передавший организации в аренду квартиру, уплачивать данный налог в ситуации, при которой эта организация будет использовать данное жилое помещение для оказания услуг, предусмотренных вышеприведенной нормой Налогового кодекса РФ?
Из содержания подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ следует, что такой обязанности у налогоплательщика не возникнет. Ведь в предполагаемой ситуации он не будет оказывать услуг, указанных в данном подпункте. Непосредственным исполнителем таких услуг станет организация-арендатор.
Обратим также внимание на то, что если право заключения договора аренды в отношении квартиры передано налогоплательщику по договору доверительного управления имуществом, то он в любом случае не должен применять спецрежим в виде ЕНВД по этому виду деятельности. В данном случае необходимо учитывать, что согласно п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ единый налог не применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в п. 2 названной статьи, в случае осуществления их, в частности, в рамках договора доверительного управления имуществом.
«УПРОЩЕНКА» ИЛИ НДФЛ?
Из вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ следует, что договор агентирования является возмездным. Что же касается договора доверительного управления имуществом, то доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если данным договором не предусмотрено иное.
При заключении сделок по передаче имущества в аренду в интересах его собственника агент и доверительный управляющий получают доход не в виде арендной платы, уплачиваемой арендатором, а в виде вознаграждения, которое они получают соответственно от принципала и учредителя управления. Если право сдачи имущества в аренду передано по одному из названных договоров и при этом доверительному управляющему уплачивается вознаграждение, то у лица, реализующего данное правомочие, возникает объект налогообложения в виде вознаграждения, полученного от собственника имущества.
Положения гл. 26.2 НК РФ не оговаривают, что деятельность налогоплательщика по сдаче в аренду жилых помещений (в том числе и осуществляемая им в качестве агента или доверительного управляющего) препятствует применению УСН.
Следовательно, предприниматель, получающий доход от исполнения им договора, предусматривающего передачу ему права сдавать квартиру в аренду, может продолжать применять УСН, уплачивая налог, предусмотренный гл. 26.2 НК РФ.
В то же время необходимо учитывать, что согласно п. 3 ст. 346.14 НК РФ налогоплательщики, являющиеся участниками, в частности, договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Поэтому предприниматель, являющийся участником такого договора, не вправе использовать в качестве объекта налогообложения доходы. Он должен исчислять налог исходя из доходов, уменьшенных на величину расходов. При этом не имеет значения то обстоятельство, что доверительный управляющий не получает от учредителя управления вознаграждение.
Что касается возможности обложения обсуждаемой деятельности НДФЛ, то необходимо обратиться к положениям п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Из названного пункта, в частности, следует, что применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, получаемых о предпринимательской деятельности).
Следовательно, если в договоре аренды квартиры в качестве арендодателя будет выступать предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, то доход, получаемый им при исполнении данного договора, не должен облагаться НДФЛ.