Садоводческое некоммерческое товарищество «Вишневый сад» (далее – Товарищество) существует в течение 20 лет и насчитывает более 200 участков по 0,06 га. Подъезд к территории Товарищества осуществляется по второстепенной дороге, которая официально не обозначена на геодезических планах. Дорога является ответвлением от главной дороги Новоселки – Чехов и выложена плитами за счет средств Товарищества 18 лет тому назад. При строительстве дороги нами была отсыпана дамба, у которой сейчас расположен пруд, пользующийся большой популярностью. Наверное, что-то было упущено при документировании землеотвода на землях совхоза им. А. П. Чехова Чеховского района. Тогда никто не думал, что когда-нибудь земля станет предметом купли-продажи. В связи с этим просим ответить на следующие вопросы.
Можем ли мы оказаться лишенными права пользования нашей наезженной за 20 лет дорогой бесплатно?
Существует ли процедура регистрации подъездных дорог к садоводческим товариществам и как она (процедура) именуется в законодательных актах по землеотводу?
В какие инстанции нам следует обращаться за разрешением и документом, чтобы наша подъездная дорога по-прежнему служила нам и потомкам бесплатно?
СНТ «Вишневый сад», Чеховский район, Московская обл.
На стадии проектирования и застройки территории Товарищества произошли некоторые упущения. Согласно п. 1.1 действовавших в тот период норм ВСН 43-85 «Застройка территорий садоводческих товариществ, здания и сооружения. Нормы проектирования», утвержденных Приказом Госгражданстроя СССР от 11.12.85 № 404 (далее – ВСН 43-85), застройка территорий садоводческих товариществ осуществлялась в соответствии с утвержденным проектом застройки их территории.
Пунктом 2.7 ВСН 43-85 предусмотрено оборудование подъездов, соединяющих территорию садоводческого товарищества с дорогами общего пользования. Следовательно, такие проезды должны быть обозначены в соответствующем проекте.
В свою очередь, в соответствии с п. 4 Решения Исполнительного комитета Московского областного Совета народных депутатов от 29.12.88 № 1792/38 головные организации при разработке схем планировки отводимых территорий были обязаны решить вопросы о строительстве дорог общего пользования. По какой-то причине этого сделано не было, несмотря на то что фактически проезд был обустроен. Причем указанное выше решение принято по результатам соответствующей проверки по выявлению недостатков по организации садоводства и дачного строительства в Московской области.
Как выйти теперь из этой ситуации? Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон) основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, медицинского и бытового обслуживания населения служит схема зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.
НОРМА
Согласно п. 2 ст. 33 Закона «О садоводческих объединениях» основными нормативами организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с градостроительным законодательством являются в том числе количество и размеры подъездных и внутренних дорог.
Проектирование застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений осуществляется в настоящее время в соответствии со строительными нормами и правилами СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» (далее – СНиП 30-02-97), утвержденными и введенными в действие Постановлением Госстроя России от 10.09.97 № 18-51, и сводом правил СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» (далее – СП 11-106-97), утвержденным Приказом ЦНИИЭП Граждансельстроя от 20.08.97 № 1Т.
Согласно п. 5.2 СНиП 30-02-97 территория садоводческого (дачного) объединения должна быть соединена подъездной дорогой с автомобильной дорогой общего пользования.
В соответствии с п. 4.2 СП 11-106-97 в состав проекта планировки и застройки территории садоводческого объединения включается в числе других графических и текстовых материалов и схема размещения (ситуационный план) территории в системе расселения региона с нанесением внешних связей и сооружений внешней зоны (транспортные и пешеходные связи, места свалок и скотомогильников, высоковольтные электрические линии, нефтепродуктопроводы, трансформаторные подстанции, газораспределительные станции и т.д.) в масштабе 1:10000 или 1:25000.
Таким образом, действующее законодательство, во-первых, предусматривает обязательное обустройство подъездных дорог к территории садоводческих объединений и, во-вторых, отражение этих элементов транспортной инфраструктуры в соответствующих градостроительных документах, в том числе в схеме планирования муниципального района и в проектно-планировочной документации (проекте).
Так получилось, что сооруженная Товариществом дорога по каким-то причинам не обозначена в указанных выше документах. Однако она существует почти 20 лет и является подъездным путем к территории Товарищества. Следовательно, необходимо внести соответствующие изменения в схему планирования района и в проект планировки и застройки товарищества.
Как это сделать? Согласно п. 5 ст. 12 Закона Московской области от 07.03.2007 № 36/2007-03 «О генеральном плане развития Московской области» муниципальный правовой акт о подготовке изменений в схемы территориального планирования муниципального района должен определять орган местного самоуправления муниципального района или должностное лицо органа местного самоуправления муниципального района, ответственное за разработку изменений схемы территориального планирования муниципального района.
Значит, Товариществу необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления муниципального района, сославшись на указанные выше нормы законодательства.
После издания необходимого акта органов местного самоуправления и фактического внесения соответствующих изменений в указанную выше документацию подъездная дорога будет «узаконена».
И в условиях рыночных отношений не стоит бояться за сохранение возможности пользования этой дорогой. Необходимо точно определить, на чьих землях расположена эта дорога. Это могут быть земли совхоза, администрации или кого-либо из бывших работников хозяйства, выделивших в натуре свой пай. Следуя из того что до настоящего времени никто не предъявил никаких претензий к Товариществу, данный участок либо совхозный, либо муниципальный.
Если эта земля уже находится в частной собственности, то в любом случае может возникнуть ситуация, когда ее собственник решит продать данный участок иному собственнику или сдать в аренду.
К СВЕДЕНИЮ
Согласованный проект планировки и застройки товарищества в соответствии с п. 4.6 СП 11-106-97 рассматривает и утверждает местная администрация. Решение об утверждении проекта планировки и застройки территории садоводческого объединения является обязательным для исполнения всеми участниками организации и ведения садоводства.
Действующее земельное и гражданское законодательство предусматривает в таких случаях право иных лиц пользоваться частью чужого земельного участка. Это так называемый сервитут, или право ограниченного пользования земельным участком, предусмотренное ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).
В данном случае сервитут будет, безусловно, публичным. Согласно п. 2 указанной нормы публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. При этом публичные сервитуты могут устанавливаться в том числе для прохода или проезда через земельный участок. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если же эта земля муниципальная, то с учетом положений действующего земельного законодательства участок, на котором непосредственно расположена дорога, вообще не подлежит приватизации. Вы сообщаете, что на этом же участке расположен пруд.
ВНИМАНИЕ: ИСКЛЮЧЕНИЕ!
Согласно п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. Следовательно, имеются основания оспорить любое решение местной администрации о предоставлении этого участка кому-либо в собственность.
И все же, несмотря на то, в чьих руках окажется эта земля, установить публичный сервитут для проезда по оборудованной Товариществом дороге, возможно.
При таких обстоятельствах Товариществу уже сейчас необходимо как можно скорее внести необходимые изменения в указанную выше документацию и после этого добиться установления и регистрации сервитута на подъездную дорогу.