В Госдуме находится на рассмотрении законопроект, вносящий изменения в Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон) в части создания механизма кредитования приобретения объектов недвижимости — нежилых помещений — субъектами предпринимательства.
Предлагается внести изменения в ст. 69 Закона, дополнив ее положениями, касающимися ипотеки нежилых помещений.
В действующей редакции Закона данная норма регулирует ипотеку предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся. Использование такого правового института, как ипотека, в первую очередь с целью обеспечения кредитных обязательств, в том числе юридических лиц, ограничено нормами действующего Закона, в соответствии с которыми залог недвижимости может возникнуть в силу закона или договора.
Вместе с тем на основании договора передать в залог можно только имущество, на которое у лица есть зарегистрированное право. Поэтому реализовать схему кредитования с залогом нежилого помещения в настоящее время не представляется возможным.
Положениями Закона также не предусмотрено возникновение залога при приобретении имущества — нежилого фонда за счет заемных средств.
Правовой статус таких объектов, как земельные участки, жилые помещения, здания и предприятия, не отличается от правового статуса нежилой недвижимости, так как все они принадлежат к объектам недвижимости, следовательно, могут выступать в качестве предмета залога.
Однако расширительное толкование положений ст. 69 Закона недопустимо, поэтому такой объект недвижимости, как нежилое помещение, исключен из предметов залога.