Если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества в период действия договора аренды, он не сможет их амортизировать после окончания этого договора, даже если заключит на это имущество новый договор аренды. Об этом еще раз напомнил Минфин России в Письме от 08.10.2008 № 03-03-06/2/140.
Действительно, п. 1 ст. 258 НК РФ предусмотрено, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды.
Из данной формулировки следует, что амортизация может начисляться только в течение того договора аренды, во время действия которого были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Если арендатор и арендодатель заключают впоследствии новый договор аренды на это же имущество, это будет уже другой договор и арендатор не сможет продолжать амортизировать свои вложения в неотделимые улучшения, несмотря на то что будет продолжать ими пользоваться.
Для того чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, арендатору нужно не заключать новый договор аренды, а пролонгировать старый, внеся в него изменения, соответствующие новому договору.
В этом случае формально будет продолжать действовать старый договор аренды, требования п. 1 ст. 258 НК РФ будут выполняться и арендатор может спокойно продолжать амортизировать неотделимые улучшения в арендованное имущество.
Следует напомнить, что для начисления амортизации нужно, чтобы улучшения носили капитальный характер, то есть они должны быть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания арендованных основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ.