Государственное учреждение культуры занимает площадь на 1-м этаже жилого кооперативного дома. Здание находится в долевой собственности жилищно-строительного кооператива (ЖСК), собственника учреждения и третьего лица. На помещение выставочного зала оформлен договор на право оперативного управления учреждением, получено свидетельство о государственной регистрации права на оперативное управление.
В настоящее время принято решение провести Интернет в выставочный зал, найден провайдер, предлагающий льготный тариф. Необходим доступ на крышу. Председатель ЖСК сказал, что вопрос будет рассмотрен, будет установлена арендная плата за пользование крышей. Является ли факт нахождения учреждения в жилом кооперативном доме доказательством его членства в ЖСК? Должны ли представители учреждения принимать участие в содержании дома или платить какие-либо взносы? Имеет ли учреждение право на часть общей собственности, которой может распоряжаться без ЖСК? Каков порядок разрешения спорных вопросов между учреждением и ЖСК?
Само по себе нахождение в кооперативном доме не влечет за собой для государственного учреждения культуры автоматического членства в ЖСК. Исходя из содержания вопроса можно сделать вывод, что учреждение не является членом ЖСК.
Согласно положениям жилищного законодательства ЖСК признается добровольным объединением граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). То есть для того, чтобы быть членом ЖСК, недостаточно просто располагаться с ним в одном здании, необходимо в него вступить (ст. 110, 111 ЖК РФ).
И только после вступления в ЖСК на юридическое лицо будут распространяться правила, установленные гл. 11 ЖК РФ, в том числе касающиеся уплаты членских взносов, участия в собраниях ЖСК и т.д. До этого момента государственное учреждение культуры не должно знакомиться с уставом ЖСК, присутствовать на собраниях, платить членские взносы.
Этим же определяются и взаимоотношения с председателем ЖСК. Согласно ст. 115 ЖК РФ председатель является органом управления ЖСК, а соответственно может принимать решения только в части обеспечения деятельности кооператива, действуя от его имени (ст. 119 ЖК РФ). Поэтому принимать решения в отношении того, с каким провайдером работать учреждению (а равно и иные решения, регулирующие деятельность учреждения), председатель не имеет права.
Согласно п. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Исходя из этого председатель ЖСК не имеет права принимать решения, ограничивающие или иным образом регулирующие деятельность учреждения, а значит, все принятые им подобные решения будут носить неправомерный характер.
Отношения с кооперативом
Что касается характера взаимоотношений учреждения с ЖСК и порядка взаимодействия, то необходимо отметить следующее.
За учреждением имущество его собственником закреплено на праве оперативного управления, согласно которому оно владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (ст. 296 ГК РФ).
Права на переданные помещения определяются заключенным в соответствии со ст. 296 ГК РФ договором на право оперативного управления, который необходимо рассматривать наравне с нормами законодательства, если они не противоречат им. Договор может содержать положения о полномочиях учреждения относительно владения и пользования общим имуществом здания, в котором находятся переданные помещения.
Если в договоре ничего не сказано о полномочиях относительно общего имущества, учреждение вправе обратиться к собственнику, который сам либо через учреждение, но при наличии оформленной доверенности на право представлять интересы собственника во взаимоотношениях с любыми лицами по вопросу использования общего имущества вправе обращаться к иным лицам, нарушающим права учреждения как представителя собственника.
Также можно обратиться к собственнику с просьбой выступить инициатором в урегулировании вопроса по использованию общего имущества. Исходя из практики, собственник старается передать по доверенности полномочия для урегулирования спорных вопросов, при этом, как правило, всячески содействует решению проблемы.
Здание, в котором располагаются и учреждение, и ЖСК, и третье лицо, находится в общей долевой собственности ЖСК, собственника учреждения и третьего лица (ст. 244 ГК РФ).
Учреждение, обладая вещными правами на часть здания (в виде права оперативного управления), в соответствии с п. 3 ст. 216 ГК РФ вправе защищать свои права от их нарушения в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ, то есть наделено правом на защиту своего владения против любых лиц, нарушающих права.
Собственник, наделив учреждение правом оперативного управления имуществом в данном здании, мог передать ему также правомочия по владению и использованию общего имущества в принадлежащей ему долевой собственности. Поэтому, если договор содержит положения, указывающие на полномочия учреждения представлять собственника по вопросам урегулирования споров в связи с использованием общего имущества здания, или имеется доверенность от собственника с соответствующими полномочиями, то обращаться к нему за оформлением уже прописанных полномочий не нужно.
Вместе с тем рекомендуем обратиться в письменной форме к собственнику с целью уведомления его о возникших трудностях использования переданной в управление учреждения собственности. Такое уведомление послужит предупреждением о возможной передаче спора на разрешение суда, на заседание которого собственнику лучше выделить своего сотрудника как представителя третьего лица.
Таким образом, возможно воспользоваться 2 путями решения возникшей проблемы (если переговоры с исполнительным органом ЖСК не привели к желаемому результату и председатель продолжает препятствовать пользоваться общим имуществом, на которое учреждение имеет оформленное право):
- самостоятельно начать процесс восстановления прав и в судебном порядке и принудить ЖСК не препятствовать использовать имущество, находящееся в долевой собственности (предварительно оформить соответствующие полномочия представлять интересы собственника);
- обратиться к собственнику с заявлением принять меры в отношении сособственника.
Обращаем внимание, что второй путь может занять более длительный период времени.
Собственник или непосредственно учреждение (при наличии оформленных полномочий представлять интересы, далее предположим, что такие права оформлены) в описанной ситуации является участником правоотношений (в рамках долевой собственности), чьи права нарушаются одним из сособственником (ЖСК). Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. А в указанном законном праве учреждение неправомерно ограничена сособственником.
Общее имущество – для всех собственников
Учреждение, так же как и ЖСК, и третье лицо (третий сособственник), имеет право на владение и пользование общим имуществом в здании, как-то: крышей, подвалом, лестницами и т.д.
А значит, сдавать учреждению в аренду общее имущество, которое оно и так имеет право использовать, председатель ЖСК не имеет права.
Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи.
Так, согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66).
Исходя из этого договор, заключенный с целью использования исключительно отдельных конструктивных элементов здания (в данном случае крыши), не является договором аренды.
Поэтому, если председателем ЖСК нарушается право учреждения пользоваться общим имуществом и согласовать данный вопрос не представляется возможным, то учреждение может устранить нарушенное право в судебном порядке.
При этом нужно обратить внимание на следующие моменты.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, если соглашения по использованию общего имущества учреждению достигнуть с председателем ЖСК не удастся, то оно как лицо, обладающее вещным правом на указанное имущество (правом оперативного управления), имеет право в качестве истца обратиться в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в осуществлении правомочий пользования и распоряжения имуществом (негаторный иск). Также можно подумать о том, чтобы в одном процессе просить суд (в исковом заявлении) определить режим использования общего имущества, чтобы далее не возникали подобные споры при использовании другого общего имущества в здании.
При этом следует обратить внимание, что учреждение может ходатайствовать перед судом либо суд по своему усмотрению может привлечь к участию в процессе третьего сособственника данного здания, а также собственника принадлежащего учреждению на праве оперативного управления имущества (г. Москва в лице Департамента имущества) в качестве третьих лиц (ст. 51 АПК РФ).
По результатам рассмотрения дела суд определит режим использования общего имущества между лицами, имеющими на него права.