Далеко не каждая организация может позволить себе приобрести в собственность или самостоятельно построить здание под офис, в связи с чем наиболее распространенным договором, заключаемым в процессе хозяйственной деятельности, остается договор аренды. Этот вид договора является лидером по наличию в нем тонкостей и подводных камней, приводящих стороны в суд в поисках справедливого решения. На что следует обращать внимание, дабы не стать заложником спорных ситуаций, приводящих к дополнительным финансовым тратам и отвлечению специалистов на судебные тяжбы?
Аренда помещения, а не целого здания
Согласно ст. 625 ГК РФ к договорам отдельных видов имущества применяются правила, установленные общими положениями об аренде, если иное не определено правилами об этих договорах. Так, параграфом 4 гл. 34 ГК РФ регулируются особенности аренды зданий и сооружений. Нормами указанной главы Кодекса установлены такие особенности, как порядок государственной регистрации договора аренды здания и сооружения, порядок установления арендной платы. Последнее является существенным условием именно для договора аренды здания и сооружения. Без согласования арендной платы в письменной форме данный договор будет считаться незаключенным (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
Не менее важно условие, согласно которому договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако большинство организаций арендует не здание целиком, а всего лишь отдельные помещения в нем. В связи с чем возникает вопрос: если такой договор (аренды отдельного офиса, а не здания целиком) заключен сроком более 1 года, нуждается ли он в государственной регистрации?
Учитывая разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», при аренде помещения должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договора. Это объясняется тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, хотя и отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. В свою очередь, ГК РФ не содержит каких-либо специальных норм, указывающих на возможность не регистрировать такие договоры аренды.
Следовательно, договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком более чем на 1 год, подлежит обязательной государственной регистрации.
Рассчитываем срок аренды
Как уже было отмечено выше, необходимость государственной регистрации договора аренды зависит от срока, на который арендуется объект недвижимости. Если срок превышает 1 год, то договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация осуществляется в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).
Многие арендаторы и арендодатели, дабы не связываться с процедурой государственной регистрации, предпочитают заключать договор аренды на срок менее года, как правило, на 11 месяцев, а потом его перезаключать на новый срок.
А как нужно считать срок? Рассмотрим порядок подсчета на примере: договор заключается на период с 1 октября 2008 г. до 30 сентября 2009 г.
В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году.
Исходя из этого в приведенном примере договор подлежит государственной регистрации.
Следует также обратить внимание еще на несколько нюансов, связанных со сроком договора аренды зданий (нежилых помещений) и государственной регистрацией. Например, о том, включается ли в срок договора аренды период до его заключения. Такой уловкой стороны часто пользуются, для того чтобы включить затраты по арендной плате в расходы, уменьшающие налог на прибыль.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Следующим не менее интересным моментом является ситуация, когда арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением, несмотря на истечение сроков аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).
Согласно тому же Информационному письму ВАС РФ № 59 договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее 1 года. К ним не относятся договоры, заключенные на неопределенный срок, а именно таким согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ становится договор, срок которого истек, а стороны продолжают взаимоотношения.
Улучшаем арендованное имущество
В соответствии со ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества можно классифицировать на отделимые и неотделимые. Под неотделимыми улучшениями законодатель понимает улучшения, которые арендатор не сможет отделить от арендованного имущества без вреда для этого имущества впоследствии, после окончания срока договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Иными словами, неотделимые улучшения прочно связаны с объектом недвижимости.
Вместе с тем законодатель в положениях ст. 623 ГК РФ не определил, что означает нанесение вреда арендованному имуществу. Этот вывод можно сделать, проанализировав нормы, регулирующие возврат арендованного имущества.
Согласно положениям ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из этого следует: если после отделения улучшений состояние имущества нельзя признать тем же, в котором его получил арендатор при заключении договора аренды с учетом нормального износа, и использовать арендодатель его сразу по окончании договора не сможет, то это означает, что арендатор произвел неотделимые улучшения.
Фактически неотделимые улучшения являются необособленным объектом по отношению
к основному имуществу.
Если вред имуществу не причиняется после отделения от него улучшений, сделанных арендатором, то такие улучшения считаются отделимыми.
Одним из доказательств того, что улучшения являются отделимыми, могут являться заключения специалистов о том, что возможен демонтаж установленного оборудования в арендованных помещениях без нанесения ущерба арендуемому помещению. К такому выводу пришел суд в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2008 по делу № А56-14866/2007.
По общему правилу произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. Однако иной режим для данных улучшений может быть определен сторонами в договоре (п. 1 ст. 623 ГК РФ).
Собственность неотделимых улучшений
Нормы гражданского законодательства не предусматривают возникновение титульного права собственности у арендатора на неотделимые улучшения. Следовательно, вследствие того что данные улучшения не могут быть обособлены от самого объекта аренды, право собственности на них будет принадлежать, как и само имущество, арендодателю.
В случае когда арендатор производит неотделимые улучшения, то, согласовав их предварительно с арендодателем, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Обращаем внимание, что момент передачи улучшений влияет на налоговые последствия обеих сторон.
Поэтому, прежде чем заниматься улучшениями арендованного имущества, отделить которые впоследствии от него не представится возможным, следует в письменном виде согласовать с арендодателем объем, характер предполагаемых улучшений арендованного имущества, собственника таких изменений, предусмотрев порядок и момент передачи улучшений. Такие положения могут быть включены непосредственно в текст самого договора аренды.
Если арендодатель признает улучшения неотделимыми, то рекомендуем оформить такое признание письменно, например, дополнительным соглашением. Подпись арендодателя в дополнительном соглашении будет свидетельствовать о признании им данных улучшений неотделимыми, следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ у арендатора возникает право требовать от арендодателя возмещение стоимости произведенных улучшений.
Вместе с тем арбитражная практика признает и иные формы согласования. Так, например, по мнению суда, свидетельствовать о том, что вопрос о проведении неотделимых улучшений был согласован, может определение сторонами стоимости материалов и выполненных работ по проведению улучшений арендованного имущества. К такому выводу пришел ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 16.05.2007 по делу № А28-8220/2006-426/9).
Если между арендатором и арендодателем согласования по данному вопросу не было достигнуто, то следует помнить, что стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Следует помнить, что если неотделимые улучшения были произведены, но не были согласованы, а право собственности, а соответственно и правомочия распоряжаться ими возникли у арендодателя, распорядиться по своему усмотрению данными неотделимыми улучшениями арендатор по окончании договора аренды не сможет.