В новом доме по проектной документации предусмотрено помещение для товарищества собственников жилья (ТСЖ), значащееся в техническом паспорте дома как техническое помещение. Является ли это помещение общей долевой собственностью?
Застройщик сам занимался продажей квартир, и это помещение он продал физическому лицу. В настоящее время ТСЖ негде размещаться, так как нет других подходящих помещений, осуществляет оно свою деятельность в квартире председателя его правления. На неоднократные обращения о предоставлении помещения для ТСЖ застройщик ответил, что такое помещение необходимо купить самому ТСЖ, у которого средств для этого нет. Имел ли право застройщик продать это помещение?
Вопросы, связанные с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, регулируются нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, можно определить два существенных признака, по которым помещения в многоквартирном доме относятся к общему имуществу собственников.
l Во-первых, такое помещение не должно являться частью жилой квартиры в этом доме.
l Во-вторых, оно должно быть предназначено для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Как следует из вопроса, спорное помещение согласно проекту и техническому паспорту на многоквартирный дом является техническим помещением и предназначено для ТСЖ. Законодатель не конкретизировал в приведенной выше норме целевое предназначение технического помещения.
В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Следовательно, исходя из приведенных выше положений, закон позволяет использовать данное помещение для организации работы правления ТСЖ.
Однако в техническом паспорте данное помещение значится как техническое. Давайте разберемся, не может ли указанный статус помещения явиться препятствием для его использования в качестве общественного, а точнее, административно-управленческого. Гадать на эту тему можно долго. При этом есть возможность говорить и о том, что данное техническое помещение все-таки было продано физическому лицу. Этот факт, в свою очередь, позволяет думать о том, что каких-либо устройств и коммуникаций, являющихся потенциально опасными для жизни и здоровья граждан, нет. По этой же причине можно предположить, что там не может быть и иного инженерного оборудования, используемого для обслуживания жилых помещений, доступ к которому ограничен. Но это только рассуждения. Получить однозначный ответ на данный вопрос можно, обратившись к сведениям Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 08.09.2006 № 268. Данные сведения содержат всю необходимую информацию об объектах капитального строительства — зданиях, строениях и сооружениях, а также об их частях — помещениях (далее — объекты учета). Одной из обязательных составляющих таких сведений является информация о назначении объекта учета. В любом случае, если назначение этого помещения и находящегося там оборудования не позволяет использовать их для работы правления ТСЖ, совершенно очевидно, что они не могут находиться во владении, пользовании и распоряжении физического лица, явившегося его покупателем.
В том, какие именно помещения безусловно относятся к общему имуществу собственников жилья в многоквартирном доме, мы разобрались. Судя по информации, содержащейся в проектной и технической документации, спорное помещение относится к такому имуществу. Теперь поговорим о законности сделки по его продаже застройщиком физическому лицу. Для этого вновь обратимся к нормам жилищного законодательства.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В свою очередь, согласно ст. 38 ЖК РФ моментом приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является момент приобретения помещения в нем.
Все указанные положения жилищного законодательства (1—4 ст. 36 ЖК РФ) говорят о том, что отчуждение помещения произведено застройщиком незаконно. Поэтому, как и любую другую сделку, законность которой вызывает сомнение, это можно оспорить в судебном порядке. В исковом заявлении о признании сделки купли-продажи недействительной необходимо сослаться на ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Рассматриваемой сделкой нарушены не только законные права всех собственников помещений в многоквартирном доме, но и законные интересы созданного ими ТСЖ. Поскольку только товарищество собственников жилья предоставляет в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества (подп.1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ).
В качестве ответчиков по данному иску необходимо указать застройщика многоквартирного дома и физическое лицо — покупателя спорного помещения.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета данного спора, будет являться соответствующее подразделение Федеральной регистрационной службы, осуществляющее государственную регистрацию таких сделок.
Согласно требованиям гражданского процессуального законодательства о подсудности данный иск подлежит рассмотрению мировым судьей либо судом общей юрисдикции по месту нахождения многоквартирного дома.
СПРАВКА
Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. По смыслу указанной нормы одним из основных предназначений ТСЖ является обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме. В том числе и обслуживание расположенных в нем помещений.
К СВЕДЕНИЮ
Согласно п. 22 Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства сведения об объектах учета из реестра представляются на основании заявления заинтересованного лица. Заявление подается в бумажном виде в единственном экземпляре. Само товарищество как заинтересованное лицо может запросить данные сведения в организации, ведущей технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства.