Между муниципалитетом и ООО заключен договор аренды муниципального имущества (нежилые помещения) на срок до 01.04.2010, договор зарегистрирован в учреждении юстиции. Данное помещение включено в план приватизации на 2008 год, и на него уже есть заявки, организация заявку не подает (нет денег на выкуп). Имеет ли право организация пользоваться помещением до окончания срока договора, если помещение будет продано с торгов другому лицу?
Да, арендные отношения продолжаются даже в случае продажи муниципалитетом занимаемого нежилого помещения третьим лицам.
Регистрация возникающих из договора аренды недвижимого имущества прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это имущество, осуществляется на основании ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества (в вашем случае он подлежит государственной регистрации). При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой лишь запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации).
Следовательно, недвижимое имущество, подлежащее приватизации, обременено правами арендатора.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, в результате смены собственника, а именно после осуществления им государственной регистрации права на арендованное вами недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством, в уже существующем договоре аренды необходимо произвести замену одной стороны (старого собственника) на другую (нового собственника).
Учитывая изложенное, можно сделать следующий вывод: до окончания срока действия договора аренды недвижимого имущества, а именно до 01.04.2010, вы можете смело продолжать пользоваться арендованным вами нежилым помещением с соблюдением следующего условия: после смены собственника к существующему договору аренды заключить дополнительное соглашение, в преамбуле которого вместо старого собственника недвижимого имущества будет указан новый, а в условиях — на каком основании новый собственник имеет право владения, распоряжения и пользования данным имуществом со ссылкой на документ (с указанием всех реквизитов этого документа), подтверждающий это право. В случае отказа новым собственником в заключении такого соглашения вы вправе обратиться в суд, который обяжет своим решением «нерадивого» нового арендодателя оформить с вами взаимоотношения.