Техпаспорт и реалии

Инвентаризационные и правоустанавливающие документы на объекты недвижимости имеют важное значение при решении вопроса о возможности и необходимости применения спецрежима в виде енвд. Имеют ли в определенных случаях указанные в них сведения абсолютный приоритет? Об этом и других вопросах, связанных с данной проблемой, и пойдет речь.

 

Ситуация. Организация имеет в собственности нежилое помещение торгового назначения с выделенным торговым залом, площадь которого более 150 кв. м согласно техническому паспорту.

1. Будет ли облагаться ЕНВД передача в аренду торговых площадей нескольким арендаторам для использования данных площадей в целях розничной торговли?

2. Имеет ли решающее значение указание в техпаспорте о наличии торгового зала?

3. Может ли быть оспорена отраженная в техническом паспорте площадь торгового зала, используемая арендатором при осуществлении розничной торговли?

 

1. Одним из видов предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД, согласно подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ является оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов).

Из приведенного положения следует, что одним из условий применения спецрежима на основании указанного подпункта является отсутствие торгового зала в помещении, передаваемом во временное владение и (или) в пользование.

В данном же случае помещение, площадь которого передается по частям нескольким арендаторам, имеет торговый зал, что зафиксировано в техпаспорте. При этом из предоставленной информации следует, что фактическое наличие в данном помещении торгового зала не ставится под сомнение.

Таким образом, деятельность организации по передаче в аренду торгового помещения не подлежит обложению единым налогом на вмененный доход, поскольку одно из условий, предусмотренных подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, не соблюдено.

2. Проанализируем отдельные положения гл. 26.3 НК РФ.

В ст. 346.27 НК РФ дается определение понятия «площадь торгового зала». Такой площадью являются часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

При этом за определением обсуждаемого понятия следует оговорка законодателя о том, что площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
 

СПРАВКА

Согласно ст. 346.27 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
 

Обратим внимание на то, что законодатель не дает отдельного определения понятия «торговый зал». Дать определение этого понятия можно самому исходя из содержания приведенного определения и «вычленив» из него упоминание о площади.

Возникает вопрос: можно ли и оговорку о том, что площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов, также «переиначить» подобным образом? В этом случае она будет звучать примерно так: «Отнесение части магазина, павильона (открытой площадки) к торговому залу устанавливается на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов». А отсюда только один шаг до утверждения о том, что торговый зал может быть признан таковым только в том случае, если его наличие отражено в инвентаризационных и правоустанавливающих документах (к которым относится и технический паспорт).

Однако, по нашему мнению, подобное толкование будет противоречить смыслу обсуждаемого положения. Ведь в оговорке, на которую мы обратили внимание, выделив ее из текста определения, под площадью понимаются именно ее количественные, а не качественные показатели. Непосредственно в определении понятия «площадь торгового зала» говорится об отнесении части помещения к определенной категории по критерию назначения данной части. Здесь слово «площадь» по своему значению близко к слову «территория». А в оговорке к данному определению это слово является синонимом словосочетания «квадратные метры» (в контексте с иными положениями гл. 26.3 НК РФ).

Действительно, инвентаризационные и правоустанавливающие документы могут содержать, в частности, информацию о назначении помещения или его части. Однако из содержания ст. 346.27 НК РФ и иных положений гл. 26.3 данного Кодекса не следует, что наличие или отсутствие торгового зала можно установить только исходя из сведений, содержащихся в указанных документах. Такой вывод подтверждается арбитражной практикой.

Так, из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2008 № А52-1637/2007 следует, что индивидуальный предприниматель осуществлял розничную торговлю в магазине, имеющем помещения, одно из которых в инвентаризационных документах значилось торговым залом, другие были отмечены в данных документах в качестве складских помещений. При этом в указанных помещениях были расположены стеллажи-витрины, к которым у покупателей имеется свободный доступ. В этих же помещениях находились продавцы. Совокупная площадь, с учетом площади торгового зала и площади помещений, обозначенных в инвентаризационных документах в качестве складских, превышала 150 кв. м. Поэтому предприниматель не применял спецрежим в виде уплаты ЕНВД, с чем не согласилась инспекция. Свои доводы ИФНС основывала на сведениях, содержащихся в техническом паспорте и плане, составленном БТИ. Признавая выводы налогового органа необоснованными, суд указал, что помещения, названные в данных документах как складские, фактически являются составными частями торгового зала. Такие выводы были основаны на материалах дела: протоколе осмотра магазина и свидетельских показаниях.

Практика показывает, что далеко не всегда налогоплательщики стремятся к применению обсуждаемой специальной системы налогообложения. Вышеприведенное судебное дело подтверждает это. В данном случае предпринимателю удалось доказать, что содержащиеся в инвентаризационных документах сведения о предназначении помещений не соответствуют действительности.

В приведенном споре не шла речь о применении подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. Однако сделанные судом выводы применимы и к обсуждаемому нами вопросу. Учитывая их, можно утверждать, что при передаче розничным продавцам помещений во временное владение и (или) пользование хозяйствующий субъект в целях налогообложения должен учитывать не только сведения о предназначении этих помещений, содержащиеся в инвентаризационных и правоустанавливающих документах, но и фактические характеристики передаваемых объектов.

Обсудим Письмо Минфина РФ от 11.03.2008 № 03-11-04/3/110, в котором финансовое ведомство ответило на вопрос организации, передающей в аренду торговые места в торговом комплексе. При этом передаваемая площадь не обозначена в техническом паспорте объекта как торговый зал, хотя фактически торговые места имеют отдельный вход, оборудование для размещения товара и места для покупателей. Налогоплательщик спрашивает: подлежит ли переводу на ЕНВД данная предпринимательская деятельность?

Как видим, затронутая Минфином РФ проблематика близка к обсуждаемому нами вопросу.

Почти все Письмо финансового ведомства состоит из цитирования положений ст. 346.27 НК РФ, в которой даются определения таких понятий, как «торговое место» и «стационарная торговая сеть», а также подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. В заключение финансовое ведомство, ссылаясь на нормы указанной главы, разъясняет, что предпринимательская деятельность организации по передаче в аренду торговых мест в торговом комплексе может быть переведена на систему налогообложения в виде ЕНВД, но при условии, что передаваемые торговые места не относятся к магазинам и (или) павильонам согласно ст. 346.27 НК РФ.

По нашему мнению, такой ответ нельзя назвать идеальным. И прежде всего потому, что Минфин РФ не обсудил вопрос о значении в данном случае указанных в инвентаризационных и правоустанавливающих документах сведений о назначении передаваемых во временное владение и (или) пользование объектов. В то же время разъяснения финансового ведомства не противоречат нашим выводам.

Напомним, что согласно ст. 346.27 НК РФ магазином является специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже. А павильоном признается строение, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест. Следовательно, общим признаком данных объектов организации торговли является наличие у них торговых залов.

Отвечая на вопрос, Минфин РФ не указывает, что передаваемые торговые места не должны относиться к магазинам и (или) к павильонам согласно инвентаризационным и правоустанавливающим документам. Поэтому, учитывая содержание конкретного вопроса, можно предположить, что финансовое ведомство не отдает абсолютного приоритета указанным в данных документах сведениям.

 
3. Хотя в ст. 346.27 НК РФ законодатель прямо указывает, что площадь торгового зала определяется именно на основании вышеуказанных документов, арбитражные суды могут и не принять содержащиеся в них сведения за основу при вынесении своего вердикта.

Так, из Постановления ФАС Поволжского округа от 29.11.2007 № А65-10279/2007 следует, что индивидуальный предприниматель осуществлял розничную торговлю с использованием арендуемого помещения, торговая площадь которого согласно договору аренды составляет 8 кв. м. ЕНВД исчислялся налогоплательщиком исходя из этой площади. При проведении проверки инспекция установила, что площадь торгового зала фактически составляет 49,1 кв. м, поскольку часть помещения, которую предприниматель считает выставочным залом, не отделена каким-либо образом от части помещения, площадь которой обозначена в указанном договоре как торговая. При этом на спорной площади осуществляется обслуживание покупателей. Суд согласился с правомерностью начисления налогоплательщику ЕНВД, пеней и штрафа.

Как видим, приведенное Постановление затрагивает также проблематику, обсужденную нами при ответе на второй вопрос. Ведь в данном случае речь шла не только о размере площади, но и о признании выставочного зала частью торгового зала.

А вот решение в пользу налогоплательщика — Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.04.2008 № Ф03-А51/08-2/1087. В данном случае индивидуальный предприниматель — плательщик ЕНВД при исчислении данного налога учитывал площадь торгового зала, размер которой не соответствовал официальным сведениям, в том числе информации, предоставленной налоговому органу предприятием «Ростехинвентаризация» и городским комитетом по управлению муниципальным имуществом. Суд проанализировал все материалы дела, в том числе и свидетельские показания. При этом кассационная инстанция указала: то обстоятельство, что в инвентаризационные документы не внесены соответствующие изменения, не может являться единственным, бесспорным и достаточным доказательством размера площади торгового зала, фактически используемого предпринимателем для осуществления розничной торговли. Суд счел недоказанным факт использования налогоплательщиком площади в размере, указанном в официальных документах, и признал решение ИФНС о начислении сумм недоимки, пеней и штрафа необоснованным.

Очень важно, что по обсуждаемому вопросу высказал свое мнение и Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 06.11.2007 № 10425/07. В данном случае ООО осуществляло розничную торговлю в магазине, площадь торгового зала которого согласно техническому паспорту составляет 149,9 кв. м. Общество применяло упрощенную систему налогообложения, полагая, что следует учитывать фактически используемую торговую площадь, размер которой превышает 150 кв. м. Суды первой и апелляционной инстанций поддержали налогоплательщика. Кассационная инстанция не согласилась с такой позицией, указав на приоритет содержащихся в техпаспорте сведений. Однако ВАС РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, признал, что первоначальные судебные акты не противоречат законодательству. Было указано, что технический паспорт на нежилое помещение не является единственным, бесспорным и достаточным доказательством размера площади торгового зала магазина, фактически используемой обществом для осуществления розничной торговли.

Целесообразно привести перечень документов, указанных в Определении ВАС РФ, анализ которых позволил судам первой и апелляционной инстанций сделать правильные выводы. Это может помочь налогоплательщикам, оказавшимся в аналогичной ситуации, защищать свои интересы. Судами были учтены:

• информация о площади торгового зала, содержащаяся в заявлении ООО о переходе на УСН и приложенная к нему план-схема, представленные в ИФНС до начала спорного периода;

• договор подряда и смета на ремонтно-строительные работы в помещениях магазина, предусматривающие разборку перегородки;

• акт сдачи-приемки указанных работ;

• приказ о размещении в тамбуре центрального входа в магазин выставочных образцов и превращении его в демонстрационный зал;

• акт технического состояния нежилого помещения, утвержденный заместителем председателя районного комитета по ЖКО.

В заключение следует обратить внимание на то, что налоговые органы при определении назначения помещений и их торговых площадей исходят прежде всего именно из сведений, содержащихся в инвентаризационных и правоустанавливающих документах. Поэтому во избежание конфликтных ситуаций необходимо следить за соответствием таких сведений реальному использованию соответствующих помещений.