С 15 мая Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), финансирующее выдачу ипотечных кредитов в рамках приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», ужесточило требования к заемщикам и приостановило выкуп закладных у региональных партнеров.
Проблема невозвратов
По итогам I квартала 2008 г. доля кредитов с просроченными платежами в портфеле АИЖК достигла 7,06%. Это рост на 32% по сравнению с началом года, когда доля просроченных кредитов составляла 5,7%. С 3,5 до 4,8% выросла и доля неплательщиков, просрочивших платежи свыше 3 месяцев.
По мнению некоторых экспертов, основная причина высоких темпов роста просроченной задолженности операторов и партнеров АИЖК — стремление максимально нарастить объемы ипотеки на фоне низких требований к проверке кредитного качества заемщиков и сопровождению уже выданных кредитов.
Кто попал под раздачу
Выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе и ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области». По словам директора этой организации Дениса Филиппова, это обусловлено тем, что АИЖК изменило систему погашения кредитов, переведя всех клиентов на обслуживание в банк «Возрождение», филиала которого в Саратове нет.
Между тем в регионе еще зимой были внесены изменения в областной закон «Об ипотечном жилищном кредитовании», направленные на усиление социального аспекта законодательства области в этой сфере. По данным министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области Дмитрия Федотова, если в 2005 г. в регионе было выдано порядка 500 ипотечных жилищных кредитов и займов на сумму 251 млн руб., то в 2007-м — уже 7,7 тыс. кредитов на сумму 6,5 млрд руб. Каждый четвертый кредит (заем) из них был выдан по социальной ипотеке.
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 11% в 2005 г. до 24% в 2007 г. «В соответствии с новой редакцией областного закона, — считает министр, — участники жилищных программ имеют возможность при помощи областного бюджета уже сегодня приобрести или улучшить жилье, а через 2—3 года, когда подойдет очередь по программе, использовать полученную субсидию для погашения ипотечного кредита».
Добавим, что в I квартале текущего года в ходе реализации региональной Программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования» в Саратовской области выдано ипотечных кредитов на сумму 840 млн руб., включая 230 млн руб. в рамках социальной ипотеки.
В Волгоградской области процент невозврата ипотечных кредитов по итогам I квартала 2008 г. составил 7%. По словам исполнительного директора областного Фонда жилья и ипотеки Александра Анипкина, доля невозврата слишком велика и ее нужно снизить хотя бы до 5%. Он сообщил, что с начала нынешнего года в области выдано 93 млн руб. ипотечных кредитов, то есть 26% от общего объема по Южному федеральному округу. По этому показателю регион занимает в ЮФО 1-е место, однако по сравнению с тем же периодом 2007 г. сумма кредитов, выданных в Волгоградской области в 2008 г., сократилась в 2 раза.
В Самарской области, по данным заместителя исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки Татьяны Студенниковой, процент невозвратов по ипотечным кредитам составляет 0,5%. Это один из лучших показателей в России. Поэтому Самарская область не вошла в список 30 регионов, в которых АИЖК приостановило выкуп ипотечных закладных из-за риска большого процента невозврата кредитов.
Ничего из ряда вон выходящего
Уровень просрочки в 6—9% участники рынка называют «дикостью». «Нормальная просрочка по ипотеке на российском рынке должна укладываться в 1%, а дефолты — не превышать долей процента», — заявил зампред правления Абсолют банка Олег Скворцов. По словам же первого заместителя гендиректора АИЖК Павла Войтова, вряд ли можно говорить о том, что есть настолько проблемные регионы, которые можно было бы выделить среди прочих. «Ничего из ряда вон выходящего ни в одном из регионов мы не видим, — констатировал он. — Просто есть регионы, где ипотека началась раньше и развилась лучше, и там сегодня происходят те процессы, которые завтра будут происходить в других регионах».
Согласно новой редакции Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК отныне не рефинансируются ипотечные сделки, совершенные взаимозависимыми лицами. Не подлежат выкупу и кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, только если участок под ним находится в собственности заемщика и заложен вместе с домом. Кроме того, Агентство сможет отказать в рефинансировании, если по кредиту были просрочки в первые 2 месяца его обслуживания или просрочка больше 30 дней в остальное время.
Новые стандарты предусматривают отказ АИЖК и от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность они смогут доказать только справкой по форме № 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами, причем участие второго супруга в сделке отныне обязательно, а участие несовершеннолетних возможно только с согласия органов опеки и попечительства. В документе прописано также право Агентства вернуть банку ранее купленный кредит и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита и т.д.
По оценкам аналитиков, все эти ужесточения АИЖК не повлекут изменения процентных выплат клиентов, хотя в первое время возможно уменьшение количества заявок на получение ипотечных кредитов. Замедление темпов роста ипотеки может спровоцировать падение цен на недвижимость в регионах. Однако это не вызовет кризис, подобный американскому. В России слишком большой дефицит жилья, чтобы цены упали, к примеру, на 50%. Кроме того, отношение общего объема выданных кредитов к ВВП у нас не превышает 1,5%, в то время как в США оно достигало 60%.