Физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу. Обязано ли физлицо уплачивать НДС с доходов, полученных от сдачи нежилого помещения в аренду?
Новосибирск
Тема обязанности физических лиц по уплате НДС с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, активно дискутировалась в 2003—2004 гг. Тогда налоговые органы со ссылкой на определение индивидуального предпринимателя, приведенное в ст. 11 НК РФ, утверждали, что деятельность может признаваться предпринимательской (и соответственно облагаться налогом на общих основаниях) и при отсутствии факта регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
В конце 2004 г. Пленум Верховного Суда РФ Постановлением от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем», казалось бы, поставил в этом вопросе точку.
Из текста п. 2 упомянутого Постановления следует, что деятельность граждан, связанная со сдачей в аренду временно свободной квартиры (или иного помещения), не может быть признана предпринимательской.
То, что вопрос вновь возникает, может свидетельствовать о том, что, по мнению налоговых органов, разъяснение, приведенное в Постановлении № 23, не распространяется на случаи сдачи в аренду нежилых помещений. Однако в п. 2 Постановления имеется ссылка и на иное недвижимое имущество.
Таким образом, речь может идти только об установлении факта осуществления предпринимательской деятельности и об обязании собственника имущества зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Письмом УФНС по г. Москве от 30.03.2007 № 28-10/28916 разъяснено, что физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве предпринимателя без образования юридического лица только при условии, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности.
При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве экономической и предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать НДФЛ в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.
А признаками предпринимательской деятельности, по мнению УФНС, являются:
-
изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
-
учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
-
взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
-
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (см. также письма Минфина России от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125).
Проще говоря, если приобретенное или полученное иным способом недвижимое имущество в течение какого-то времени использовалось для личных нужд (то есть не приобреталось исключительно для сдачи в аренду), деятельность по его дальнейшей сдаче в аренду вряд ли может быть признана предпринимательской.
Более того, признание деятельности предпринимательской автоматически должно вести к привлечению физического лица к ответственности за уклонение от регистрации (в качестве индивидуального предпринимателя). То есть соответствующий факт должен быть зафиксирован судом, а соответствующее решение — принято в судебном порядке (а не на уровне местного налогового органа), что при наличии упомянутого решения Пленума ВС РФ маловероятно.
Если все же приведенные аргументы на судебные и налоговые органы действия не возымеют и будет принято решение об обязании физического лица зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, это не будет означать обязательной уплаты налога. Одновременно с заявлением о регистрации физическое лицо может подать заявление об использовании упрощенной системы налогообложения, что позволит не только избежать уплаты НДС, но и оптимизировать общий размер налогообложения (6% по УСН вместо 13% НДФЛ). Правда, при этом нужно иметь в виду необходимость представления налоговой отчетности, ведения учета, а также вероятность проведения налоговых проверок.
Что же касается прошедших периодов, то здесь, по нашему мнению, физическое лицо может воспользоваться правом, предоставленным ст. 145 НК РФ, — подать заявление об освобождении от обязанностей налогоплательщика. При этом налоговые органы, правда, могут сослаться на то, что освобождение не может осуществляться за прошедшие периоды. В качестве встречного аргумента можно заявить, что представление заявления ранее было невозможным по причине того, что физическое лицо на налоговом учете в качестве плательщика НДС не состояло.
Кстати, Минфин РФ, по нашим сведениям, не настаивает на обложении НДС подобных операций. Косвенно это подтверждается, например, Письмом Минфина РФ от 06.03.2008 № 03-11-05/55, в котором рассматривается подобная ситуация, но об НДС не упоминается.