Балласт баланса
ООО «Вытегорский межхозяйственный леспромхоз» имеет на балансе ведомственный жилой дом. В 1998 г. этот дом был выделен двум работникам предприятия, после чего они уволились. Договоры найма с ними не заключались, но плату за проживание они вносят регу-
лярно.
В этом году общество решило продать дом жильцам по балансовой стоимости, но жильцы хотят его приватизировать. Учитывая, что он ведомственный, может ли ООО выселить жильцов, поскольку они не имеют права проживать в жилфонде? Вправе ли оно продать дом жильцам либо третьим лицам?
Л. Сизова, Вологодская обл.
Прежде всего давайте выясним, на каком праве ООО может владеть жилым домом.
С учетом предоставленной информации можно предположить, что общество создано на базе государственного предприятия, от которого дом и был получен «по наследству».
Статья 9 Закона от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливала, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление их правопреемников (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию жилья.
Необходимо также учитывать, что из Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности…» следует, что объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе находятся, подлежат передаче в муниципальную собственность.
Приватизация жилья юридическими лицами не допускалась и не допускается. Это следует из ранее действовавших Закона РФ от 03.01.91 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий…», Федерального закона от 21.07.97 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества…» и ныне действующего Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
С учетом вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
· при приватизации государственного предприятия жилой дом мог быть передан созданной коммерческой организации только на праве хозяйственного ведения;
· в дальнейшем жилье следовало передать в муниципальную собственность;
· если такая передача еще не осуществлена, то в настоящее время владение организацией домом является незаконным.
А теперь попытаемся дать характеристику отношениям, сложившимся между ООО и жильцами.
Прежде всего отметим, что действующее законодательство не знает такого понятия, как «ведомственный жилфонд». Жилищный кодекс РФ к прочим фондам относит специализированный жилищный фонд. Статья 92 Кодекса устанавливает, что к жилым помещениям такого фонда относятся, в частности, служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.
Однако из ст. 104 и 105 ЖК РФ следует, что проживание в таких помещениях связано с трудовыми отношениями, прохождением службы либо нахождением на государственной или выборной должности. Кроме того, служебные жилые помещения могут находиться только в жилищных фондах Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципалитета. В данном же случае проживающие в доме лица не связаны с организацией трудовыми или подобными им отношениями.
Нельзя отнести обсуждаемое жилье и к частному фонду. Согласно ст. 19 ЖК РФ к такому фонду могут быть отнесены, в частности, жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц. Однако дом не мог быть приватизирован коммерческой организацией. Он был предоставлен для проживания, и при этом жильцы на протяжении многих лет добросовестно исполняли обязанности по внесению всех необходимых платежей.
Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что между ООО и проживающими в доме лицами фактически сложились отношения по социальному найму жилого помещения, регулируемому нормами гл. 8 ЖК РФ. Отсутствие письменного договора свидетельствует лишь о том, что наймодатель не позаботился о надлежащем оформлении правоотношений. Доказательствами сложившихся отношений могут служить имеющиеся у жильцов документы, подтверждающие оплату жилья.
Считаем, что проживающие в доме лица имеют право на приватизацию на основании Закона от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда…» (далее — Закон). Это право они могут реализовать в том числе и путем обращения в суд, что следует из Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8.
Дав правовую оценку ситуации, можно ответить на вопросы.
Согласно ст. 91 ЖК РФ выселение из жилого помещения без предоставления другого жилья допускается в случае, если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены его семьи используют такое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. При этом выселение осуществляется в судебном порядке.
Поскольку в данном случае ничего подобного не происходило, у общества отсутствуют основания для обращения в суд с иском о выселении.
Чтобы совершить сделку по отчуждению какого-либо имущества, лицо должно обладать правом собственности или иным вещным правом на отчуждаемое имущество.
Как было установлено выше, ООО не могло приватизировать жилой дом, то есть стать его собственником. Не может общество владеть им и на праве хозяйственного ведения. В силу ст. 294 ГК РФ таким правом могут обладать только государственные или муниципальные предприятия, к которым ООО не относится.
Без подтверждения законных оснований владения недвижимостью организация не сможет зарегистрировать свое право на него. Отражение дома в балансе таким основанием не является.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» госрегистрация является единственным доказательством существования права. Не имея соответствующего свидетельства о праве на жилье, общество не сможет продать его кому-либо.
В данном случае числящийся на балансе жилой дом без подтверждения права собственности на него только обременяет коммерческую организацию и создает неопределенные отношения с жильцами, которые действительно имеют право на приватизацию. Поэтому в интересах ООО как можно скорее оформить передачу данной недвижимости муниципалитету, соответствующие органы которого и будут заниматься решением проблемы приватизации дома его жильцами.