Складывается такое впечатление, что организации, получившие деньги в виде задатка, считают их уже своими. Каково же бывает удивление, когда выясняется, что это совсем не задаток, а обыкновенный аванс.
Нет денежных обязательств — нет и задатка
ЗАО (покупатель) и ООО (продавец) подписали предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества.
Покупатель должен был перечислить задаток в сумме 11 млн руб. В дополнительном соглашении стороны изменили срок и условия внесения задатка и договорились считать его авансом.
Покупатель перечислил продавцу первый взнос в размере 2 млн руб. Впоследствии дополнительное соглашение было признано недействительным. Основной договор купли-продажи сторонами так и не был заключен.
Продавец отказался возвратить перечисленные 2 млн руб., в связи с чем покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса.
Исходя из буквального содержания условий предварительного договора, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 11 млн руб. задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения. Вместе с тем соглашение сторон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству. Задатком согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как указал суд, доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится. Таким образом, платеж в сумме 11 млн руб. не может быть задатком в доказательство заключения предварительного договора. Более того, в случае сомнения в определении сути платежа (задаток или аванс) такая сумма признается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Основной договор не был заключен, предварительный договор утратил силу, поэтому согласно п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ обязательства прекратились. Учитывая изложенное, при сложившихся обстоятельствах сторона, получившая платеж, признаваемый авансом, обязана его вернуть.
Суд удовлетворил требования покупателя.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 № А11-5927/2006-К1-1/148)
Ошибка — дело поправимое
ООО победило в аукционе по аренде помещения, предварительно перечислив по договору задаток 90 тыс. руб.
Однако договор аренды не был заключен, поскольку по ошибке он был подписан с другим юридическим лицом с аналогичным наименованием (что было выявлено лишь на стадии регистрации договора).
После этого договор стороны все же подписали, но помещение реально передано не было, так как ООО после подписания договора письмом отказалось от него путем аннулирования своей подписи в договоре.
ООО обратилось в арбитражный суд с требованием к Учреждению по продаже имущества об истребовании задатка в двойном размере на основании ст. 381 ГК РФ.
Суд решил, что именно ООО ответственно за расторжение договора, поэтому возврат задатка, включая его двойной размер, в силу ст. 381 ГК РФ невозможен.
Суд в удовлетворении иска ООО отказал. ФАС жалобу ООО отклонил, оставив решения суда первой и апелляционной инстанции без изменения.
(Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2007 № КГ-А40/12837-07)
Без вины виноватый
Комиссия по проведению аукциона не допустила ОАО к участию в нем, так как ОАО неверно указало в платежном поручении на перечисление задатка за участие в аукционе наименование получателя платежа, в результате чего денежные средства на его счет поступили позднее предусмотренного договором о задатке срока.
ОАО обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными результатов аукциона. Истец полагал, что был незаконно не допущен к участию в конкурсе, поскольку, неточное указание наименования получателя платежа в платежном поручении о перечислении задатка для участия в конкурсе произошло по вине ответчика (ФГУЭП), наименование которого было неверно указано в договоре задатка.
Доводы истца о том, что неправильное заполнение платежного поручения на перечисление задатка произошло по вине самого получателя платежа, отклонены судом.
Суд в иске отказал, ФАС это решение оставил без изменения.
(Постановление ФАС Московского округа от 21.06.2007 № КГ-А41/5631-07)
Смягчающие спор сомнения
ЗАО (покупатель) перечислил ЗАО (продавец) задаток в счет приобретения земельного участка. Однако позднее покупатель письмом отказался от заключения договора. Письмо было вручено продавцу, что подтверждается транспортной накладной и доставочной ведомостью.
Поскольку задаток возвращен не был, покупатель обратился в суд с иском к продавцу о взыскании суммы двойного задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда исковые требования покупателя удовлетворены частично.
Суд решил, что договор купли-продажи сторонами не заключался, так как покупатель отказался от его заключения. В связи с этим суд применил п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается авансом.
Продавец подал кассационную жалобу, ссылаясь на то, что предметом иска является задаток, а не аванс, а письмо не является надлежащим доказательством отказа.
Но ФАС ссылку на то, что почтовые отправления не являются надлежащим доказательством, не принял во внимание.
ФАС решение суда первой инстанции оставил без изменений, признав уплаченную сумму авансом, подлежащим возврату покупателю с начислением процентов.
(Постановление ФАС Московского округа от 30.05.2007 № А40-53582/06-41-335)
Неожиданные обременения
Муниципальное образование (МО) провело аукцион по продаже муниципального имущества.
Предприниматель (ИП) перечислил задаток за участие в аукционе, в котором он был впоследствии признан победителем. Однако ИП отказался от подписания договора купли-продажи, поскольку имущество имело обременение, и попросил возвратить задаток. МО это сделать отказалось.
ИП обратился в суд с иском к МО о признании недействительными торгов, взыскании двойной суммы задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд признал торги недействительными и взыскал с МО сумму задатка.
В силу п. 14 ст. 18, ст. 32 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 19 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе по результатам аукциона стороны должны подписать договор купли-продажи в виде одного документа. Ссылка на ч. 1 п. 5 ст. 448 ГК РФ о том, что подписание сторонами итогового протокола фактически означает заключение договора, недопустима.
Со стороны МО не было уклонения от заключения договора, следовательно, нет предусмотренных ст. 381, п. 5 ст. 448 ГК РФ оснований для взыскания с него двойной суммы задатка.
Суд решил, что договор купли-продажи по итогам торгов заключен не был, оставление задатка у МО повлекло бы его неосновательное обогащение, поэтому задаток подлежит возврату ИП, но в однократном размере. ФАС это решение оставил без изменения.
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 № А56-41935/2006)
Все сказано в Кодексе
ООО и ФГУЭП заключили договор задатка, по которому ООО перечислило для участия в аукционе 9 млн руб. По условиям договора задаток возвращается ООО, если оно не выиграет торги, а в п. 3.8 договора было предусмотрено, что, если ООО откажется от участия в аукционе или не представит предложения о цене имущества, эти деяния будут рассматриваться как умышленный срыв аукциона и ООО должно будет выплатить штраф в размере суммы задатка.
ООО торги не выиграло, но ФГУЭП отказалось возвратить задаток, ссылаясь на п. 3.8 договора.
ООО предъявило к ФГУЭП иск о взыскании 9 млн руб. в виде неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В суде ФГУЭП завило, что в возврате задатка должно быть отказано, так как ООО не участвовало в аукционе и не делало предложений по цене. Суд постановил, что тот факт, что истец не назвал новую цену продаваемого имущества, не свидетельствует о его неучастии в аукционе, так как само внесение задатка является уже в определенной степени участием, поэтому иск ООО удовлетворен.
Согласно ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении о проведении торгов. Задаток возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, и в случае если торги не состоялись. Пункт 3.8 договора признан ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона (ГК РФ).
(Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2007 № КГ-А40/5278-07)