Общеизвестно, что застройщикам чрезвычайно трудно получить земельный участок под жилищное строительство. Данное обстоятельство является одной из причин дороговизны жилья. В то же время за государственными организациями закреплена земля, часть которой им просто не нужна и передается в пользование другим лицам по сделкам, зачастую сомнительным. Правительство РФ решило исправить ситуацию и приняло 3 апреля Постановление № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее — Постановление).
Постановление устанавливает для федеральных органов исполнительной власти запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением федеральной землей. Далее следует положение, сформулированное далеко не лучшим образом. Предусматривается, что «указанные участки должны быть переданы федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам».
Неискушенный человек (да и не только такой) может подумать, что Постановление предписывает передать федеральную землю указанным государственным организациям. И лишь исходя из контекста всего правового акта можно сделать вывод о том, что на самом деле речь идет о запрете сделок в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, закрепленных за указанными организациями на момент вступления в силу Постановления. Также имеется в виду федеральная земля, которая на данный момент не предоставлена гражданам или юридическим лицам, не относящимся к вышеперечисленным.
ПРОБЛЕМА!
Низкий уровень юридической техники при подготовке нормативных правовых актов (это особенно относится к подзаконным документам) вовсе не пустяк. Зачастую нечетко сформулированные нормы приводят к длительным судебным тяжбам, которые осложняют деятельность хозяйствующих субъектов и влекут дополнительные расходы, в том числе и бюджетные. Чем больше споров, тем большее количество судей и чиновников должен содержать налогоплательщик.
Однако вернемся к обсуждаемому Постановлению. Из него также следует, что земельные участки, на которые распространяется действие данного правового акта, должны быть расположены в границах населенных пунктов или в пределах:
· 30 км от городов с численностью населения более 1 млн человек;
· 15 км — если население города составляет от 100 тыс. до 1 млн человек;
· 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.
В отношении таких участков и расположенных на них объектов недвижимости запрещается проведение аукционов по привлечению инвестиций.
Кроме того, федеральные органы исполнительной власти не вправе согласовывать сделки, связанные с распоряжением федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за вышеуказанными госорганизациями и расположенным на упомянутых земельных участках. Этот запрет не распространяется на:
· передачу имущества из федеральной собственности в собственность субъектов РФ и муниципалитетов в порядке, установленном ч. 1 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее — Закон);
· реализацию высвобождаемого военного имущества.
СПРАВКА
Часть 1 ст. 154 Закона устанавливает, какое имущество может находиться в федеральной собственности, и определяет порядок передачи такого имущества в собственность субъекта РФ или муниципальную собственность.
В Постановлении содержится обширный перечень случаев, при которых запрет на совершение сделок в отношении вышеуказанных земельных участков не действует. Могут не волноваться те, кто ранее выиграл торги по продаже федеральной земли или по продаже права на заключение договора аренды земельных участков либо победил на аукционе на право заключения инвестиционного договора в отношении федеральной земли и объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, если данные торги и аукционы состоялись до вступления в силу Постановления.
В частности, федеральная земля может предоставляться:
· в целях исполнения государственных контрактов на строительство для обеспечения федеральных нужд;
· для строительства объектов государственного или муниципального значения;
· в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории, заключенных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;
· взамен земельных участков, изымаемых для федеральных нужд.
Из Постановления также следует, что запрет не распространяется на продажу, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральным законодательством действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
В отношении данного положения отметим, что Правительство РФ и не вправе запретить физическим лицам и организациям реализовывать закрепленное в Земельном кодексе РФ право на покупку или аренду земли, на которой находится их недвижимость. Однако, учитывая стремление чиновников исходить прежде всего из подзаконных нормативных актов и толковать их в свою пользу, указанную оговорку можно считать вполне целесообразной.
Как это часто бывает, на всякий случай оставлена лазейка. Предусмотрено, что запрет может сниматься по отдельным решениям Правительства РФ.
Высшим исполнительным органам государственной власти субъектов РФ (в том числе по представлениям глав муниципальных образований) предложено внести в Росимущество до 1 октября 2008 г. заявки на использование вышеуказанных земельных участков в целях жилищного и иного строительства, в частности для производства строительных материалов, изделий и конструкций.
Минрегионразвития и МЭРТ РФ поручено в месячный срок утвердить форму названной заявки, а также в 2-месячный срок подготовить:
· проекты изменений законодательства с целью установления запрета на использование федеральной земли для целей, не связанных с реализацией полномочий РФ;
· проект правового акта, устанавливающего порядок использования в целях строительства вышеуказанных участков;
· предложения по предоставлению субъектам РФ субсидий для создания на земельных участках инженерной и социальной инфраструктуры, а также для стимулирования жилищного строительства.
Постановление вступило в силу 4 апреля 2008 г. и будет действовать до 1 января 2009 г.
Отметим, что данный документ был принят после заявления избранного Президентом РФ Дмитрия Медведева о создании Фонда содействия жилищному строительству и необходимости в связи с этим принятия решения о приостановлении всех операций с землей со стороны государственных предприятий и учреждений.
Однако уже сейчас раздаются скептические замечания по поводу возможных результатов реализации обсуждаемого Постановления. В частности, указывается на то, что в лучшем случае будет проведена инвентаризация федеральных земель.
Что ж, поживем — увидим. Во всяком случае отрадно уже то, что власть хотя бы пытается улучшить положение в сфере жилищного строительства.