На земельном участке, находящемся в аренде у застройщика жилого микрорайона, а также на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, были возведены сети газопровода среднего давления.
В связи с тем что застройщик не имеет права эксплуатировать сети газопровода, относящиеся к объектам повышенной опасности, их планируется передать в собственность или на баланс облгаза. Для оформления данной процедуры необходимо урегулировать земельные отношения.
Просим ответить на следующие вопросы:
1 Каковы оптимальные варианты оформления земельного участка под сетями газопровода на нас с последующей передачей прав на землю облгазу, а именно: земельного участка под сетями газопровода в пределах территории микрорайона и земельного участка под сетями газопровода за пределами территории микрорайона на земле, находящейся в муниципальной собственности?
2 Что необходимо предпринять для оформления права собственности на сети газопровода с последующей передачей их в собственность облгазу?
Дело в том, что право на один из земельных участков, на которых застройщиком сооружена линия трубопровода, уже оформлено. Как следует из вашего вопроса, данный земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды. По этой причине устанавливать специально право на ту часть земельного участка, которая непосредственно занята газопроводом, не надо. Во всяком случае, действующее законодательство не предусматривает таких обязанностей для собственников или владельцев газопроводов.
То же можно сказать и о необходимости оформления права собственности или аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на котором расположена часть линии трубопровода. Закон не обязывает собственников или пользователей линий газопровода в обязательном порядке сделать это. В таком же направлении складывается и судебная практика рассмотрения дел о возложении на ответчиков — собственников (владельцев) линий газопроводов обязанности заключить договор аренды с собственником земельного участка, на котором расположены данные линейные объекты.
Изменения, внесенные в ст. 28 Федерального закона от 31.03.99 № 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ», предусматривают, что земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям — собственникам систем газоснабжения в порядке, определенном законодательством Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ). То есть Закон предусматривает такую возможность, но не устанавливает обязанности собственника газопровода приобрести на соответствующий земельный участок право собственности либо аренды.
Очевидно, это связано с тем, что линейные объекты, в том числе и линии газопроводов, хотя и относятся к недвижимому имуществу, но их наличие на земельном участке зачастую не лишает его собственника или владельца возможности использовать этот участок по назначению.
При таких обстоятельствах оптимальным вариантом регулирования земельных отношений между собственником (владельцем) линии газопровода и собственником (владельцем) соответствующего земельного участка является установление механизма публичного сервитута.
В данном случае речь может идти именно о публичном сервитуте. Согласно положениям ст. 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
При этом публичный сервитут устанавливается, в частности, для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.
То есть наиболее оптимальный вариант решения указанных проблем — установление публичного сервитута для обеспечения эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны линии газопровода, который может действовать в пределах части земельных участков.
Почему наиболее оптимальный? Во-первых, можно обойтись без межевания и установления границ сферы действия публичного сервитута. Во-вторых, целесообразность использования правового механизма публичного сервитута применительно именно к линии газопровода обусловлена тем, что прохождение данного линейного сооружения по территории участка не исключает возможность его использования в соответствии с основным целевым назначением и разрешенным использованием. В-третьих, отсутствует необходимость в принятии решения о переводе земельного участка в иную категорию и в многократной регистрации перехода прав.
Механизм реализации права ограниченного пользования частью земельного участка прост и понятен. Сотрудники соответствующей газораспределительной организации имеют право беспрепятственного доступа на данную территорию для обеспечения эксплуатации, ремонта, реконструкции и охраны указанной линии газопровода.
На вторую часть вашего вопроса можно ответить следующим образом. Вид права пользования земельными участками под линией газопровода, в данном случае публичный сервитут, в принципе уже установлен нормативным актом органа исполнительной власти РФ. А именно — п. 25 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей».
Однако целесообразнее все-таки будет добиться издания специального нормативного акта соответствующего органа местного самоуправления, в котором бы указывались сведения о земельном участке, его собственнике (владельце), а также лице, в пользу которого устанавливается сервитут. При этом соответствующие положения Земельного кодекса РФ, указанного выше Постановления Правительства РФ являются правовыми основаниями принятия такого решения органами местного самоуправления.
Весьма странным обстоятельством является тот факт, что положения Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не обязывают заявителя представлять в качестве документов, необходимых для регистрации сервитута, соответствующие решения государственных органов и органов местного самоуправления. Согласно указанной норме регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения об установлении сервитута, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются.
При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
Сервитут следует установить в пользу эксплуатационной организации газораспределительной сети. По определению, указанному в п. 3 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей», эксплуатационной является специализированная организация, осуществляющая эксплуатацию газораспределительной сети и оказывающая услуги, связанные с подачей газа потребителям. Эксплуатационной организацией может быть организация — собственник этой сети либо компания, заключившая с организацией-собственником договор на эксплуатацию сети.
В свою очередь под организацией — собственником газораспределительной сети согласно указанному выше Постановлению понимается организация, которая получила газораспределительную сеть в собственность в процессе приватизации либо создала или приобрела газораспределительную сеть на других предусмотренных законодательством Российской Федерации основаниях. Следовательно, организации застройщика совсем не обязательно передавать в собственность облгаза сооруженную линию газопровода.
Застройщик имеет все основания оформить право собственности на данное недвижимое имущество и в последующем заключить договор об эксплуатации линии газопровода с соответствующей специализированной организацией. При этом право собственности у организации застройщика на сооруженную линию газопровода возникнет на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ как на новую вещь, созданную данным лицом в соответствии с действующим законодательством.
Порядок регистрации права собственности на линию газопровода определен Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно положениям ст. 25 этого Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В данном случае таким документом будет акт приема в эксплуатацию линии газопровода, составленный в установленном Законом порядке. То есть если линия газопровода принята в эксплуатацию, то каких-либо документов, подтверждающих право на занимаемый линией земельный участок, не требуется.
В итоге можно сказать, что на первоначальном этапе вашей организации необходимо зарегистрировать право собственности на сооруженную линию газопровода, предварительно оформив ее ввод в эксплуатацию. Затем следует заключить договор об эксплуатации данной линии газопровода с соответствующей специализированной организацией. Затем необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об установлении публичного сервитута в пользу эксплуатирующей организации. После вынесения соответствующего решения органом местного самоуправления следует обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации данного сервитута. Для этого необходимо представить в регистрирующий орган соглашение между собственником земельного участка и эксплуатирующей организацией, а также схему расположения охранных зон данной линии газопровода.