Сбить цены на любой товар можно, резко увеличив объем предложения. Это справедливо и для объектов загородной недвижимости. При относительной стабильности объема вторичного сегмента, строящиеся организованные коттеджные поселки обнаруживают заметный прирост. Однако все-таки недостаточный для того, чтобы успокоить ценовую гонку.
География строительства
По данным агентств недвижимости, в настоящее время в городе и Ленинградской области в продаже находятся таун-хаусы в 31 поселении. При этом треть от всего предложения расположена непосредственно в черте Северной столицы (в основном в Выборгском, Приморском и Красносельском городских районах) или ее пригородах, поскольку, как правило, эти объекты предлагаются покупателям как альтернатива жилью в многоквартирном доме.
Еще около 13% предложения находится во Всеволожском районе — одном из самых близких к черте города и удобных по транспортному сообщению. Курортный район (около 23% предложения) также занимает одну из лидирующих позиций. Правда, здесь из-за высокой стоимости земли (сотка вблизи Сестрорецка обходится в среднем в 28 тыс. долл.) появилась тенденция к некоему варианту загородной «уплотнительной» застройки.
Строительство таун-хаусов начинает захватывать и южное направление Ленобласти. Оно сосредоточено в Петродворцовом, Тосненском, Пушкинском и Гатчинском районах.
Некоторые эксперты считают, что за минувший год Курортный и Всеволожский районы несколько поутратили инициативу по приросту числа новых поселков. Деловая активность, по их мнению, смещается в более отдаленные районы, например, Приозерский. Продолжают доказывать свою перспективность и южные направления. Например, в Ломоносовском районе в скором времени на рынок выйдут многие проекты как коттеджной, так и смешанной застройки — когда, пытаясь угодить разным покупателям, застройщики возводят комплексы, в состав которых включены коттеджи, малоэтажные дома и таун-хаусы.
Ценовые горки
Стоимость квадратного метра петербургских квартир с января 2006 г. по январь 2007-го возросла на 108%. В 2007 г. тем же путем развивалась ситуация с ростом цен на загородные земельные участки. В целом подорожание сотки составило почти 50%, тогда как за предшествовавший год прирост не превышал 12%. Бурный скачок цен на землю еще более впечатляет, если учесть, что с марта по сентябрь 2007 г. операторы отмечали увеличение объемов предложения участков.
Средний квадратный метр в коттеджах, по данным агентств недвижимости, подорожал за год на 40% и тем самым догнал по цене «квадрат» в городских новостройках, достигнув показателя в 2650 долл.
Средняя цена на таун-хаусы за прошлый год подросла меньше — лишь на 34% и составляет сегодня в Петербурге и пригородной зоне примерно 3200 долл. за кв. м. По мере удаления от городской черты вглубь Ленобласти цены на такие постройки идут на убыль, составляя около 1500 долл. за кв. м.
Объем предложения новых комплексов постоянно растет. К началу наступившего года на территории Петербурга и Ленобласти было представлено их более 150, находящихся в разной степени реализации. По прогнозам операторов, в следующем году первичный сегмент рынка загородной недвижимости может вырасти в 2 раза, так как к выходу заявлено еще около 100 проектов.
Муки позиционирования
Учитывая, что рентабельность проектов коттеджных поселков достаточно велика, на загородный рынок пытаются выходить все новые и новые компании. Накал конкурентной борьбы обещает обостряться и в дальнейшем. Это потребует от застройщиков более четкого и детального позиционирования объектов.
Чтобы оперативно и более-менее научно обоснованно учитывать потребности покупателей и возводить пользующееся спросом загородное жилье, необходимо наличие универсальной классификации. Ее-то до сих пор создать и не получается. Сколько компаний — столько версий.
Что же касается общепринятого разделения жилья на «эконом», «средний», «бизнес», «элита», то средняя стоимость предложения в элитном секторе оценивается свыше 1 млн долл. В свою очередь специалисты вынуждены признать острейший дефицит жилья в эконом-секторе. Ситуация здесь настолько плачевная, что наличие отдельных точечных примеров даже не дает пока оснований для выделения их в самостоятельный класс. По цене такое загородное жилье должно быть ниже, чем трехкомнатная квартира в Петербурге и рассматриваться как ее реальная альтернатива. А таких проектов сейчас практически нет.
Динамика предложения таун-хаусов в Петербурге и пригородах, в тыс. кв. м.
35 — 2003 г.;
40 — 2004 г.;
35 — 2005 г.;
45 — 2006 г.;
95 — 2007 г.