Сокращение объемов и количества выданных кредитов в банках Петербурга, аккредитованных по программе федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, возможно из-за изменения условий их выдачи, рефинансирования и сопровождения кредитов, введенных АИЖК. А Северо-Западный округ, включая и город на Неве, и так не лидирует по этим параметрам: он занимает в России 5-е место.
Рекомендации по корректировке стандартов банки, работающие по программе АИЖК в Петербурге, получили в конце прошлого года, когда мировой ипотечный кризис был на повестке дня. Надо понимать, что именно это заставило агентство провести анализ структуры портфеля и выявить кластер наиболее рискованных кредитов (для сумм более 1,5 млн руб. и с первым взносом менее 20%), поскольку ранее такой градацией оно вообще не занималось.
При этом право устанавливать лимиты по некоторым условиям кредитования было отдано на откуп регионам. В Петербургском ипотечном агентстве минимальный первый взнос повысили с 10 до 20%. Кроме желания поднять качество кредитов здесь руководствовались и другими соображениями. По словам начальника отдела по работе с контрагентами городского агентства Сергея Милютина, многие очередники, приобретающие квартиры в рассрочку, попадают в этот промежуток.
Выборочно по субъектам Федерации были установлены и суммы кредитов. По Петербургу они теперь не должны превышать 7 млн руб. (раньше — более 16 млн руб.).
«Крупные займы по программе у нас и так не проходят. Больше 5 млн руб. обычно не берут», — сообщил С. Милютин. Введенное АИЖК ограничение по возрасту — не более 65 лет (было до 75), — по его мнению, тоже несильно скажется на статистике, так как денег для людей выше этого возрастного порога предоставлялось совсем мало.
АИЖК, в том числе и петербургский оператор, ставку делает на объемы. С. Милютин подчеркнул, что банки, у которых есть собственные программы, ориентируются больше на суммы, а АИЖК — на массовость.
Но при этом вполне очевидно, что в связи с корректировкой стандартов определенная группа заемщиков, покупавших в кредит элитную недвижимость, а также незажиточная часть населения будут отсечены. Они либо уйдут в другие банки, где условия ипотеки не ужесточились, либо оформят договор в том же учреждении, но по его собственной программе. Например, в банке «Санкт-Петербург», который работает по стандартам АИЖК, есть свои наработки, позволяющие купить квартиру в рассрочку на сумму более 7 млн руб. и с минимальным взносом 5%.
Кредиты, выданные до 1 февраля и которые не пройдут сквозь сито расширенной проверки, банк вынужден будет оставить у себя на балансе или продать пул другим. В списке партнеров петербургского оператора в основном средние и небольшие кредитные организации с ограниченной ресурсной базой. Для них наличие большого количества «длинных» займов будет накладно. Поэтому высока вероятность того, что рискованные кредиты начнут продавать. Успех проведения таких сделок на сегодня в принципе гарантирован.
«Если даже случится дефолт по конкретному заемщику, то квартиру при росте цен на недвижимость продать будет несложно», — пояснил начальник отдела обслуживания физлиц Петербургского филиала Газпромбанка Александр Анищенко.
С 1 февраля ставка кредитов по стандартам АИЖК не изменилась: она колеблется в пределах 10,75—14% годовых в рублях. Это делает данные кредиты малодоступными для большей части населения, что не согласуется с декларируемой массовостью.
Ставка может снизиться, если банки начнут использовать для рефинансирования разные источники, к чему их сейчас толкает ситуация с покупкой закладных в АИЖК. Объем средств, выделяемый на эти цели, постепенно сокращается. Из выданных на сумму 260 млрд руб. кредитов АИЖК может рефинансировать всего 64 млрд руб. Денег явно не хватает, хотя глава агентства Александр Семеняка заверил, что объем рефинансирования региональных банков будет расти, но за счет каких средств это будет сделано — не ясно.