Может ли ТСЖ принять в общедолевую собственность жилое или нежилое помещение в качестве компенсации за отчуждение чердачного помещения (мансарды)?
О. Шаронова, Иваново
В Жилищном кодексе РФ и ином федеральном законодательстве понятия «мансарда» нет.
Обратимся к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различной формы собственности, утвержденным Приказом Госстроя РФ от 10.11.98 № 8. Из содержания п. 3.3 этого документа можно сделать вывод о том, что мансардой можно считать жилое помещение, созданное в результате реконструкции чердака.
В данном же случае, видимо, имеется в виду чердачное помещение, которое можно впоследствии переоборудовать в жилое. Из этого и будем исходить.
Из содержания вопроса можно также предположить, что речь идет о договоре мены, предметами которого являются чердак и помещение в многоквартирном доме, а сторонами – ТСЖ и собственник данного помещения, находящегося в этом же доме.
Прежде всего обсудим вопрос о том, вправе ли товарищество распоряжаться чердаком подобным образом.
Обратимся к гл. 13 ЖК РФ, определяющей правовое положение и полномочия ТСЖ.
Товариществом собственников жилья признаются некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В настоящее время положения Федерального закона от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» не распространяются на ТСЖ согласно п. 3 ст. 1 данного Закона, действующего в редакции Федерального закона от 29.11.2007 № 278-ФЗ.
Товарищество, в частности, вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления в многоквартирном доме, а также договоры:
· о содержании и ремонте общего имуществе в таком доме;
· об оказании коммунальных услуг;
· прочие договоры в интересах членов товарищества.
Из иных полномочий товарищества отметим также:
· право продавать и передавать во временное пользование, обменивать принадлежащее ему имущество;
· получать в пользование либо приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
· заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Говоря о приобретении товариществом земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений, законодатель, видимо, имел в виду, что ТСЖ наделено полномочиями представителя при совершении таких сделок в пользу указанных собственников. Поскольку земля приобретается в собственность жильцов, именно они должны быть стороной договора.
Как видим, из приведенных положений не следует, что товарищество может путем заключения договора мены отчуждать чердачные помещения многоквартирного дома, приобретая при этом право общей долевой собственности на иные помещения.
Распоряжение имуществом путем заключения сделки по его отчуждению – это прерогатива собственника. При этом чердачное помещение не может принадлежать товариществу.
Из ст. 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таким помещениям относятся, в частности, и чердаки.
Общим имуществом собственники помещений владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются. При этом уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех указанных собственников путем его реконструкции.
Из приведенных положений следует, что чердачное помещение до его реконструкции не может быть отчуждено не только товариществом, которое не является его собственником, но и собственниками помещений, обладающими в отношении данного помещения правом общей долевой собственности, поскольку в результате сделки размер общего имущества уменьшится.
В то же время сособственники имеют возможность в установленном законодательством порядке осуществить реконструкцию чердака, в результате чего данное нежилое помещение (или часть его) будет преобразовано в жилое помещение, в так называемую мансарду. При этом собственники помещений будут обладать на такое жилье правом общей долевой собственности.
«Метаморфоза» помещения потребует внесения изменений в документы технического инвентаризационного учета, а также государственной регистрации прав сособственников на возникший объект недвижимости.
После реконструкции чердака и выполнения всех указанных формальных процедур появится возможность совершить сделку по обмену мансарды на жилое или нежилое помещение, находящееся в доме. При этом необходимо уточнить, что одним из предметов данной сделки будет все же не мансарда, а совокупность прав собственников помещений на нее «за минусом» доли в праве собственника помещения, которое является вторым предметом сделки. Дело в том, что он также имеет на чердачное помещение право общей долевой собственности. А после его реконструкции будет иметь такое же право на мансарду.
Гражданский кодекс РФ прямо не предусматривает договора мены такого содержания. Однако из ст. 421 данного Кодекса следует, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
Отметим, что товарищество собственников жилья, не обладая правом собственности на мансарду, не сможет быть стороной договора мены.
Гражданский кодекс РФ допускает случаи, при которых в качестве стороны сделки выступают несколько лиц. В нашей ситуации как раз и необходимо, чтобы сособственники мансарды (за исключением собственника обмениваемого помещения) стали «коллективной» стороной. Они же соответственно и получат в результате сделки право общей долевой собственности на помещение. При этом они могут использовать его по своему усмотрению, в том числе и для нужд ТСЖ. А бывший собственник помещения, присовокупив к приобретенным долям в праве собственности на мансарду уже имевшуюся у него долю, станет единоличным собственником данного жилого помещения.
Еще одна тонкость обсуждаемой ситуации. После совершения сделки правом общей долевой собственности на обмененное помещение будут обладать собственники помещений дома, за исключением собственника мансарды. Если предполагается, что данное помещение должно использоваться в интересах всех без исключения собственников помещений дома, то такое положение, видимо, не будет устраивать заинтересованных лиц. Чтобы избежать этого, одним из предметов договора мены можно сделать не само помещение, а долю в праве на него. При этом собственник данного помещения «оставит за собой» соответствующую долю, став его сособственником, как и иные участники сделки.