В декабре 2006 г. я продал свою квартиру по договору купли-продажи и получил за нее деньги. Этот договор и право собственности нового владельца были зарегистрированы в январе 2007 г. с одновременным аннулированием моего свидетельства о праве собственности. Данные обстоятельства подтверждаются документом, выданным регистрирующим органом.
С какого момента следует считать, что квартира продана и мною получен от этого доход: с даты подписания договора купли-продажи и получения платежа или с даты государственной регистрации этого договора и перехода права собственности? Если считать по второй дате, то я имею право на вычет в полной сумме, вырученной от продажи, поскольку в этом случае квартира находилась в моей собственности более трех лет. Тогда обязанность по декларированию дохода у меня возникнет только в 2008 г.
А. Светин, Казань
По мнению «ЭЖ», есть основания утверждать, что квартира была в вашей собственности более трех лет, а полученный от продажи доход следует декларировать в 2008 г., заявляя при этом право на вычет в полной сумме выручки.
Из подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме, полученной им от продажи жилья, находившегося в его собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн руб. Если же квартира находилась в собственности три и более года, то вычет предоставляется в сумме, полученной при ее продаже.
Согласно п. 1 и 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой госрегистрации признается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Из приведенных положений Закона следует (в том числе и в целях подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), что квартира находилась в вашей собственности до даты регистрации права собственности на недвижимость нового владельца и аннулирования права собственности на нее прежнего владельца. Таким образом, вы имеете право на имущественный вычет в сумме, полученной при продаже жилья, согласно указанному подпункту Налогового кодекса РФ.
Для ответа на вопрос о том, когда в данном случае налогоплательщик должен подать декларацию о полученном от продажи квартиры доходе, проанализируем положения Налогового и Гражданского кодексов.
Согласно ст. 216 НК РФ налоговым периодом признается календарный год.
В соответствии с п. 1 ст. 229 НК РФ декларация по НДФЛ представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ при получении доходов в денежной форме дата их получения определяется как день выплаты дохода.
Из подп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК РФ следует, что доход физического лица от продажи им недвижимого имущества признается объектом обложения НДФЛ.
Однако в этом случае налогоплательщик в 2006 г. недвижимость не продавал. Дело в том, что ст. 558 ГК РФ предусматривает особенности продажи жилых помещений. Согласно п. 2 этой статьи договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом правила, установленного приведенной нормой, в данной ситуации договор купли-продажи квартиры следует считать заключенным не с даты его подписания сторонами в декабре 2006 г., а с даты государственной регистрации этой сделки, осуществленной в январе 2007 г.
Учитывая вышеизложенное, следует признать, что в вашем случае квартира была продана только в 2007 г.
Доход от сделки не может возникнуть ранее заключения сделки. Следовательно, выплаченные физическому лицу денежные средства можно признать доходом от продажи квартиры только с даты регистрации договора купли-продажи, которая считается и датой заключения этого договора.
Положения гл. 23 НК РФ, определяющие порядок уплаты НДФЛ, не предусматривают обсуждаемую нами ситуацию. А согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика. Поэтому доход от продажи квартиры надо отнести на налоговый период 2007 г., декларация по которому должна быть подана не позднее 30 апреля 2008 г.
В силу п. 2 ст. 220 НК РФ имущественные вычеты, предусмотренные подп. 1 названной статьи, предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Следовательно, при подаче декларации в 2008 г. за налоговый период 2007 г. вы можете заявить свое право на вычет в полной сумме, полученной от продажи квартиры.
Отказ инспекции в предоставлении вычета в полной сумме выручки или ее несогласие с тем, что обсуждаемый доход подлежит декларированию в 2008 г., вы вправе обжаловать в суде.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Полученные продавцом денежные средства до регистрации договора купли-продажи квартиры нельзя считать его доходами еще и потому, что до регистрации они не являются его собственностью. Обоснуем это утверждение.
В силу п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Итак, денежные средства — это вещь (имущество).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
С учетом положения п. 2 ст. 130 ГК РФ следует признать, что при заключении договора купли-продажи покупатель приобретает товар, а продавец — денежные средства, которые признаются вещью.
В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В момент получения продавцом денежных средств договор считается еще не заключенным.
Из системного анализа приведенных положений с учетом сделанных замечаний следует, что до регистрации сделки продавец не является собственником переданных ему денег, точно так же, как его контрагент до указанного момента не получает права собственности на квартиру. Владение деньгами в такой ситуации можно охарактеризовать как условное.
Если в регистрации договора будет отказано (например, выяснится, что квартира обременена правами третьего лица), то полученные денежные средства подлежат возврату согласно ст 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение. При этом на основании этой же нормы несостоявшийся покупатель обязан вернуть квартиру, если она ему была передана до регистрации сделки. В этом случае подтверждением получения денег будет являться текст договора, содержащий условие об их передаче при его подписании, или выданная расписка.