В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка указана их общая цена, без определения отдельной стоимости каждого из этих объектов. Можно ли для получения имущественного вычета, предусмотренного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, каким-либо образом установить цену жилья и цену участка? Достаточно ли будет для этого, если продавец в расписке о получении им денег «разобьет» общую стоимость, указав отдельно суммы, полученные за дом и земельный участок?
Т. Левченко, Томск
В любом случае у вас имеется возможность реализовать право на вычет.
Прежде всего обсудим комментарии специалиста налоговых органов по аналогичной ситуации. В частности, разъяснялось: можно ли в целях подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ определить цену дома путем вычета из общей цены договора стоимости земельного участка, установленной исходя из известной нормативной цены земли. Было пояснено следующее.
Цена является существенным условием договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Инспекция не вправе предоставлять покупателю имущественный вычет на разницу между общей стоимостью по договору купли-продажи и нормативной стоимостью земельного участка до внесения в установленном порядке изменений в договор, касающийся выделения стоимости жилого дома. Налоговый орган не наделен правом изменять условия договора.
Согласимся с выводом приведенного разъяснения, отметив лишь, что в данном случае ссылка на п. 2 ст. 424 ГК РФ некорректна, поскольку речь идет не об изменении цены, а о ее детализации по объектам купли-продажи.
Итак, по мнению чиновника, единственный выход в такой ситуации – изменить условия договора. Мы же считаем, что можно избежать этой хлопотной процедуры (ведь речь идет об изменении условий договора купли-продажи недвижимости, также подлежащих регистрации). Для этого следует поступить так, как вы предлагаете, – в расписке продавец должен указать отдельно, сколько он получил от покупателя за дом и за участок. Обоснуем эту позицию.
Если рассматривать такую расписку только в гражданско-правовом аспекте, то она является лишь документом, свидетельствующим об исполнении покупателем своих обязательств по оплате приобретенной недвижимости. Но она также применяется и в целях получения имущественного вычета.
К таким «другим документам» налоговые органы относят и расписку продавца о передаче ему покупателем денежных средств за приобретенное жилье, придавая ей при этом «ключевое» значение. По нашему мнению, если в самом договоре указано, что причитающаяся денежная сумма получена продавцом при подписании им договора, то расписка вообще не нужна, в том числе и для получения покупателем имущественного вычета. В этом случае договор и будет являться тем самым «другим документом». Но в любом случае налогоплательщик вправе предъявить в качестве такого документа именно расписку, поскольку она в первую очередь может характеризоваться как платежный документ. Указание в расписке о том, сколько продавец получил за дом и сколько – за земельный участок, не противоречит ни гражданскому, ни налоговому законодательству. Подчеркнем: следует указывать не цену объектов, а именно суммы, полученные за них. Такая детализация не свидетельствует об изменении условий договора, а лишь в целях подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ подтверждает понесенные налогоплательщиком расходы по приобретению жилья.
Если в инспекции не согласятся с таким мнением и письменно откажут в предоставлении вычета с указанием причин отказа, то вы можете вступить с налоговым органом в судебную тяжбу или по согласованию с продавцом изменить договор, указав в нем цену дома отдельно.
СПРАВКА
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).