Кризис на ипотечном рынке в США продолжает раскачивать мировые рынки. Не так давно серьезное потрясение испытал финансовый сектор Великобритании. К счастью для России, отечественный ипотечный рынок еще недостаточно развит, а поэтому, как ни странно, он больше защищен от возможных потрясений.
Касается всех
На прошедшей неделе в Москве прошло сразу несколько конференций, в названиях которых с термином «мировой финансовый кризис» соседствовало слово «ипотека». Серьезные проблемы с ликвидностью на мировых финансовых рынках стали следствием кризиса ипотечного кредитования в США. Поэтому не случайно центральной темой данных мероприятий был вопрос о том, какое влияние могут оказать события в США и в Европе на состояние российского ипотечного рынка.
Важность данной темы сложно переоценить еще и потому, что возможные проблемы в секторе российской ипотеки волнуют не столько экспертов и участников рынка, сколько население. Более того, возможные проблемы с ипотекой могут поставить жирный крест на реализации, пожалуй, самого амбициозного за последнее время нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Как это было у них...
Для начала рассмотрим причины, вызвавшие кризис ипотеки в США. Участники рынка и эксперты в качестве главной кризисной причины указывают «ухудшение качества кредитного портфеля крупнейших ипотечных банков США». Дело в том, что в определенный момент на американском рынке «закончились» потребители ипотечных продуктов по стандартным кредитным программам. Тогда для расширения клиентской база банкиры стали разрабатывать и внедрять новые кредитные продукты, ориентированные на заемщиков из категории малообеспеченного населения. Эти заемщики ранее не участвовали в ипотечных программах и соответственно не имели кредитных историй или же обладали небезупречной кредитной историей (так называемый subprime-класс).
Именно они в период снижения цен на жилую недвижимость стали отказываться от оплаты по кредиту, быстро обрушив рынок ипотечных закладных.
Портфели многих крупных международных банков были под завязку набиты американскими ипотечными бумагами, поэтому кризис превратился в мировой.
Не так давно пятый в Великобритании по величине собственного капитала банк Northern Rock («Северная скала» — Ред.), активы которого большей частью состояли из ипотечных закладных, из-за серьезных проблем с ликвидностью обратился за финансовой помощью в Банк Англии. Последовавшее за этим паническое изъятие населением вкладов из этого банка было остановлено только экстренными мерами, предпринятыми британским регулятором.
...и не будет у нас
Может ли нечто похожее на случай с банком Northern Rock произойти в России? Однозначный ответ: подобный сценарий полностью исключен по следующим причинам:
· в России до сих пор не сформирован цивилизованный рынок ипотечных ценных бумаг. Еще год назад можно было говорить — «к большому сожалению», теперь, возможно, даже к счастью;
· отечественная ипотека в общем объеме сделок с недвижимостью занимает не более 5—7%, тогда как по ту сторону Атлантики данная операция по приобретению жилья является основной;
· крупные российские банки (например, Сбербанк) традиционно придерживаются крайне консервативной стратегии при выдаче ипотечных кредитов. Доля рисковых активов в них весьма мала;
· на отечественном рынке банковских услуг отсутствуют так называемые классические ипотечные банки, специализирующиеся исключительно на выдаче ипотечных кредитов, тогда как за рубежом это обычная практика. С учетом кризиса можно предположить, что подобные структуры у нас еще долго не появятся
Таким образом, складывается парадоксальная ситуация, при которой неразвитость российской ипотеки является ее спасательным кругом.
В то же время некоторые российские банки из числа активных участников рынка ипотеки могут понести довольно ощутимые потери. В первую очередь это относится к банкам так называемого третьго эшелона. Именно они позволяли себе роскошь вести довольно агрессивную политику в период «дешевых» денег. Именно в их кредитных портфелях большая доля subprime-заемщиков. Кстати, по самым скромным оценкам, она может достигать 40%.
К тому же данные банки для своих ипотечных программ брали деньги, как правило, за рубежом. Теперь этот источник «сверхдлинных» денег для них полностью иссякнет. Но даже в этих банках объемы рискованных активов не являются катастрофическими.
Тем не менее ситуация на рынке российской ипотеки уже в самое ближайшее время радикально изменится. Можно предположить, что:
1 произойдет изменение соотношения сил на рынке ипотеки. Ипотечная «мелочовка» скорее всего откажется от большинства своих кредитных продуктов или же вообще уйдет с рынка, уступив место крупным банкам;
2 банки могут сократить до минимума, а то и вовсе отказаться от предоставления жилищных кредитов без первоначального взноса или без документарного подтверждения доходов;
3 резкое сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов может привести к стагнации, а то и к значительному снижению цен на жилую недвижимость, что еще более сузит рынок ипотеки;
4 и самое больное — ипотека в России значительно подорожает. В лучшем случае средние ставки по кредитам будут на 5—7% выше уровня текущей инфляции.
И все же в России не следует ожидать повторения того, что произошло в США и Великобритании. Скорее всего наш скромный ипотечный ботик все же сумеет пережить самый серьезный финансовый шторм и в силу своего небольшого дедвейта избежит попадания на опасные скалы и мели.
К СВЕДЕНИЮ
По данным Ассоциации строителей России, текущая ипотечная задолженность в РФ не превышает 1% от ВВП. В США данный коэффициент составляет 64,5%, а в Западной Европе — в среднем 45,3%.