Земельный передел

У желающих владеть землей есть три мечты: купить участок подешевле, платить земельный налог поменьше и чтобы соседи по участку не мешали наслаждаться жизнью. Как показывает практика, таких счастливчиков совсем немного. Зато неудачников полным-полно, и они довольно частые посетители арбитражных судов.

 

Конкурс обойти не удалось

Администрация города предоcтавила муниципальному учреждению в безвозмездное срочное пользование на 11 месяцев и 29 дней земельный участок, выбранный под строительство жилых домов. Затем администрация провела открытый конкурс по выбору подрядчиков-инвесторов для строительства домов на этом участке, победителями которого были признаны ООО и ОАО.

Антимонопольный орган потребовал отмены этих решений, поскольку признал администрацию города нарушившей ч. 1 ст. 7 Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», так как ООО и ОАО оказались в преимущественном положении по сравнению с другими хозяйствующими субъектами. В данном случае было нарушено требование ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает проведение аукциона, а не конкурса. ООО и ОАО получили право на строительство жилья с целью его последующей продажи и получения прибыли по конкурсу.

Администрация обжаловала это решение в арбитражном суде.

Суд установил, что земельное законодательство не предусматривает возможности предоставления муниципальным учреждениям земельных участков для жилищного строительства на праве безвозмездного срочного пользования, поэтому пришел к выводу о несоответствии постановлений администрации нормам земельного законодательства. Суд в иске администрации отказал, а ФАС оставил это решение без изменений.

(Постановление ФАС Волго- Вятского округа от 19.07.2007 № А43-30335/2006-42-988)

 

В чьих интересах сервитут?

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, указав на нарушение приходом церкви его права пользования производственной базой, поскольку приход ограничил проход и проезд к зданию по территории своего земельного участка.

Суд установил, что в соответствии с ч. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от владельца соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Предприниматель помимо земельного участка, на котором расположено здание базы, имеет участок площадью 568 кв. м, незанятый недвижимым имуществом. Доказательств невозможности обеспечения доступа в здание через этот участок он не представил.

У предпринимателя и арендаторов базы автотранспорта нет, поэтому суд пришел к выводу о том, что фактически заявлено требование об установлении частного сервитута в интересах неопределенного круга лиц, что ГК РФ не предусмотрено.

Заключение ГИБДД о возможности проезда автотранспорта по земельному участку прихода отсутствует.

Суд в иске предпринимателю отказал, а ФАС оставил это решение без изменений.

(Постановление ФАС Волго- Вятского округа от 17.07.2007 № А29-6197/2006-2Э)

 

Сосед кадастру не помеха

Администрация района предоставила предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему нежилых помещений земельный участок в аренду сроком на 49 лет.

Предприниматель обратился к администрации поселка с просьбой согласовать проект границ и подписать акт согласования границ земельного участка с учетом дополнительной площади земли, занятой отмостками. Администрация отказалась это сделать в связи с невнесением  им арендной платы.

Предприниматель обжаловал данный отказ в арбитражном суде.

Суд установил, что в подп. 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, указано, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания.

В то же время отказ смежного землепользователя от подписания акта согласования границ земельного участка не препятствует дальнейшему утверждению результатов межевания и выдаче кадастрового плана.

Таким образом, оформлять акт согласования границ предприниматель может и при отказе администрации поселка подписать акт.

В связи с этим суд в иске предпринимателю отказал, а ФАС это решение оставил без изменений.

(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2007 № Ф08-4072/2007)

 

Компетенции не хватило

Между ООО и мэрией города был заключен договор на реализацию инвестиционного проекта на строительство жилого дома. В соответствии с ним ООО обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществить реализацию инвестиционного проекта, а мэрия обязалась обеспечить решение вопросов в пределах своей компетенции по поддержке его реализации.

ООО, считая, что им обязательства по указанному договору выполнены, а мэрией нет, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании мэрии выполнить договор.

Суд установил, что порядок предоставления земельных участков для строительства регламентирован положениями
ст. 30—32 Земельного кодекса РФ, а не договорными отношениями.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться застройщикам исключительно на аукционах. В связи с этим требование ООО о предоставлении земельного участка, минуя порядок, предусмотренный указанной нормой права, было признано судом неправомерным.

Суд в иске ООО отказал, а ФАС оставил это решение без изменений.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2007 № А55-16745/06)

 

Аренда в довесок

Между мэрией города и ТОО в 1995 г. был заключен договор аренды земельного участка под строительство  здания площадью 6181 кв. м.

В 2001 г. ТОО продало ООО не завершенное строительством здание. Договор аренды земельного участка на ООО не оформлялся.

С 2003 г. ООО уплачивало земельный налог за площадь 1600 кв. м под самим зданием.

Мэрия обратилась с иском в арбитражный суд о взыскании с ООО неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.03.2001 по 10.08.2006.

Суд установил, что согласно ст. 37 ЗК РФ в редакции 1991 г., ст. 35 ныне действующего Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части этого участка, занятой зданием, и необходимой для его использования площади на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Следовательно, ООО на праве аренды перешло право использования земельного участка площадью 6181 кв. м. Факт использования им всего земельного участка подтверждается и тем, что им представлен на утверждение проект границ земельного участка площадью 6690 кв. м.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Судом применен срок исковой давности, поэтому с ООО была взыскана плата за пользование земельным участком за период с 01.07.2003 по 31.12.2005  и проценты.

ФАС это решение оставил без изменений.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2007 № А72-6064/06)

 

Жадный сосед

ЗАО является собственником части нежилых помещений в здании. Собственником остальных  помещений в этом здании является банк.

Земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, банк арендует у администрации города.

До 2004 г. ЗАО пропорционально доле принадлежащих ему помещений возмещало банку часть уплачиваемых последним арендных платежей за пользование земельным участком. В связи с отказом ЗАО от возмещения банку таких платежей с 01.01.2004 он обратился в арбитражный суд с иском.

Суд в иске отказал, мотивируя тем, что спорный участок  неделим и в связи с отсутствием доказательств совместного обращения банка и ЗАО в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на него у общества отсутствует обязанность по возмещению банку арендных платежей.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС решил, что, поскольку ЗАО пользовалось земельным участком под принадлежащим ему недвижимым имуществом, факт отсутствия договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного с органом местного самоуправления, не освобождает ЗАО от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование земельным участком.

ФАС решил, что суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии у ЗАО обязанности возместить банку соответствующую часть арендных платежей.

Решение суда отменено и направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2007 № Ф08-4082/2007)