С 29 августа 2007 года вступит в силу Положение о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества (далее — Положение), утвержденное Постановлением Правительства РФ от 10.08.2007 № 505.
В соответствии с Положением федеральные государственные учреждения и унитарные предприятия, которые намерены заключить сделку по привлечению иностранных инвестиций, должны получать на это согласие отраслевого министерства (ведомства) и Росимущества.
Получать такое согласие ФГУ и ФГУП нужно для строительства, реконструкции, реставрации за счет зарубежных финансовых вливаний любых объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности и закрепленных за российскими юрлицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Положение не будет распространяться только на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (все эти объекты гражданское законодательство относит к недвижимости наряду с землей и зданиями), а также на предприятия как имущественные комплексы и на принадлежащие РФ объекты недвижимости, расположенные за границей.
Существенные условия
Итак, ФГУ или ФГУП (Положение называет их инициаторами проекта) решило построить, реконструировать или отреставрировать объект недвижимости за счет иностранного инвестора. Такое соглашение оно может оформить как инвестиционный договор, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию и т.д.
Для этого инициатор проекта должен направить в федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого он находится (министерство, федеральную службу, федеральное агентство), заявку и комплект бумаг, включающий в себя более 20 наименований документов.
Большая часть из них относится к объекту недвижимости, в который инициатор проекта намерен вложить иностранные средства (выписка из Реестра федерального имущества, копия свидетельства о регистрации права на этот объект в Едином госреестре, сведения об обременениях, оценка его рыночной стоимости и другие).
Кроме этого, инициатору проекта понадобится предоставить информацию о себе (копии учредительных документов, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия руководителя, копия годовой бухгалтерской отчетности), а также бизнес-план инвестиционного проекта.
К заявке прилагается и проект инвестиционного договора. Положение впервые устанавливает существенные условия такого договора. При отсутствии хотя бы одного из них он считается незаключенным (см. «Инвестиционный договор должен включать»).
Договор оформляется как минимум в 4 экземплярах (для каждой из сторон договора, для отраслевого министерства или ведомства и Росимущества).
Согласование в министерстве
Министерство или ведомство, в подчинении которого находится инициатор проекта, рассматривает представленные документы в течение 30 календарных дней с даты их поступления и дает согласие на заключение инвестиционного договора либо принимает решение об отказе.
Положение содержит довольно обширный перечень случаев, когда чиновники министерства или ведомства вправе отказаться дать согласие на заключение договора. Это, в частности, возможно в случае, если:
· реализация инвестиционного проекта противоречит предмету и целям деятельности инициатора проекта, определенным его уставом;
· реализация проекта не предусмотрена программой деятельности ФГУП;
· реализация инвестиционного проекта приведет к ухудшению финансово-экономического состояния инициатора проекта, либо не обеспечит достижения установленных в соответствии с законодательством показателей эффективности его деятельности, либо не будет способствовать повышению эффективности основной деятельности ФГУ, в целях осуществления которой оно создано.
Последнее основание для отказа можно толковать довольно широко. Например, вывод о том, что инвестиционный проект «не будет способствовать повышению эффективности основной деятельности ФГУ», является абсолютно субъективным критерием для отказа. Такая формулировка дает чиновникам широкие возможности по своему усмотрению решать, давать ли согласие на реализацию проекта.
В случае принятия решения об отказе министерство или ведомство направляет инициатору проекта заказное письмо, в котором указывает причину отказа.
Росимущество дает добро
Если же министерство или ведомство согласилось с заключением инвестиционного договора, оно сообщает об этом инициатору проекта и направляет в Росимущество соответствующее письмо вместе с заявкой инициатора проекта и приложенными к ней документами. Последнее рассматривает эти документы в течение 30 календарных дней с даты их поступления и по результатам этого принимает решение о согласовании заключения инвестиционного договора либо об отказе в согласовании.
Отказ возможен в случае, если отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, а также рыночной стоимости права заключения инвестиционного договора составлены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности либо если условия проекта договора противоречат законодательству.
Решение о согласовании заключения инвестиционного договора оформляется распоряжением, содержащим начальные условия аукциона, по результатам которого будет заключен договор.
Последнее слово за Правительством
Специальную процедуру согласования договоров Положение устанавливает для тех случаев, когда инициатор проекта намерен привлечь особенно крупные инвестиции.
Если стоимость недвижимого имущества превышает 150 млн руб. либо суммарный объем стоимости недвижимого имущества и капитальных вложений, необходимых для реализации проекта, в совокупности превышают 500 млн руб., то для заключения договора кроме согласия вышестоящего министерства и
Росимущества потребуется решение на уровне Правительства РФ.
Для разработки соответствующего проекта решения Правительства РФ Росимущество передает заявку с приложенными к ней документами Минэкономразвития. Последнее слово остается за членами Кабинета министров. Подготовленный Минэкономразвития проект они вправе одобрить или отклонить без объяснения причин.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР ДОЛЖЕН ВКЛЮЧАТЬ:
· указание на его предмет и срок действия;
· характеристики объекта недвижимости;
· условия использования земельного участка в период реализации инвестиционного договора и после его завершения;
· объем имущественных прав сторон договора на результаты реализации инвестиционного проекта, в том числе на помещения, поступающие в собственность РФ, а также на помещения, поступающие инвестору в собственность или в долгосрочную аренду (на срок до 49 лет);
· график реализации инвестиционного проекта по укрупненным видам работ в соответствии со СНиП;
· суммарный объем капитальных вложений;
· график финансирования инвестиционного проекта;
· порядок и сроки перечисления инвестором денежных средств, общий объем которых определяется по результатам аукциона;
· банковские гарантии, предоставляемые инвестором;
· условия страхования рисков;
· охранные обязательства, если предметом инвестиционного договора является объект культурного наследия;
· требования к порядку привлечения строительных организаций;
· ответственность сторон за неисполнение условий договора.