В 1986 году мои родители въехали в квартиру на основании свидетельства о бронировании, выданного сроком на 3 года. В 1989 году броня кончилась, прежние хозяева выписались из квартиры и броню не продляли. Родители в квартире проживают до сих пор. Можно ли приобрести ее в собственность на основании статьи Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности?
А. Миандубаева
Ответ на вопрос зависит от того, к какому виду жилищного фонда относилась ваша квартира на тот момент, когда закончилось действие охранного свидетельства (брони).
Пункт 1 ст. 234 ГК РФ устанавливает, что физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на него (приобретательная давность).
Применительно к вашей ситуации это означает, что приобрести квартиру на основании ст. 234 ГК РФ вы можете, только если ее оставил законный собственник.
В 1989 году жилищный фонд включал в себя согласно ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР:
1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);
2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);
3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);
4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).
Оформить квартиру в собственность по праву приобретательной давности ваши родители могут, если прежние жильцы, которые выехали из квартиры, являлись ее собственниками. Только в этом случае можно говорить о том, что ваши родители владеют их квартирой «как своим собственным недвижимым имуществом».
Если же квартира относилась к государственному или общественному жилищному фонду либо к фонду ЖСК, то не исключено, что сейчас собственником квартиры является государство, муниципальное образование или организация. В таком случае, вероятно, с вашими родителями у собственника заключен договор жилищного найма.
Поэтому вам необходимо выяснить, в чьей собственности квартира находилась на момент окончания действия брони, выданной прежним жильцам. Упоминание о том, что она была забронирована прежними жильцами, ситуацию не проясняет, поскольку бронированию подлежали квартиры, относящиеся ко всем перечисленным видам жилищного фонда (см. Инструкцию о порядке бронирования жилого помещения, утв. Постановлением Совмина РСФСР от 31.07.84 № 336).
Для того чтобы выяснить статус квартиры на момент окончания брони, рекомендуем вам обратиться в управляющую организацию, к которой относится ваш дом.
Если вы установите, что сейчас у квартиры есть законный собственник, который сдает ее вашим родителям (что наиболее вероятно), к такой ситуации положения ст. 234 ГК РФ неприменимы. Если же вы обнаружите, что квартира принадлежала бывшим жильцам на праве личной собственности и после этого ни они, ни их наследники не заявляли о своих правах на нее, ваши родители могут воспользоваться правом приобретательной давности.
В заключение отметим, что, даже если сейчас квартира находится в государственной или муниципальной собственности и в связи с этим оформить ее на себя в силу приобретательной давности невозможно, у ваших родителей есть право на ее бесплатную приватизацию в общем порядке на основании Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (при условии, что квартира не является аварийной, не находится в общежитии, в доме закрытого военного городка и не является служебным жилым помещением).